7. Принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности.

Принцип вклада. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другими характеристиками. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

8. Основные методологические подходы к оценке стоимости бизнеса

Три подхода доходный, сравнительный и затратный.

1. доходный подход - во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Доходный подход – это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

1. метод прямой капитализации. Рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле: V=D/R_K ,где D-чистый доход бизнеса за год; R_K-ставка капитализации.

2. метод дисконтирования денежных потоков, основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

2. сравнительный подход - особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных. эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования.

1)метод рынка капитала; основан на использовании рыночных цен акций аналогичных компаний

2)метод сделок; анализируются цены приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний;

3)метод отраслевых коэффициентов, позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на базе отраслевой статистики.

3. затратный подход - применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Затратный подход основан на принципах : замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, эконом-го разделения. Имущественный подход предполагает проведение оценки рыночной стоимости имущества предприятия, выявление всех обязательств, включая неотраженных на балансе.

в общем виде стоимость бизнеса имущественным подходом можно найти по формуле: СК_рын= А_рын - ЗК, где СК_рын- рыночная стоимость собств. Капитала; А_рын - рыночная стоимость активов компании, включая немат.акт. ; ЗК – сумма обязательств компаний (заемный капитал) .

1)метод чистых активов, рыночная стоимость бизнеса опрделяется методом чистых активов как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и величинами его обязательств.

2)метод ликвидационной стоимости предприятия означает расчет этой стоимости как разности между суммарной стоимостью активов предприятия и затратами на его ликвидацию