Б. Определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

, (3)

где Д_рi – дифференциальная земельная рента i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель, руб./га;

– земельная рента, обусловленная соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

В табл.4 приводится пример расчета дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки по ее основным факторам.

1. Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется в формуле (3) как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о). Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

, (4)

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б_о, Б_i – балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Согласно приводимым в таблице 4 исходным данным (пункты 1, 2) оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий объекта оценки составляет 1714 руб./га (1500:70 х 80). Оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки (З_i, руб./га) определяются путем дифференциации части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (5)

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) по данным приложения 7.

Расчет оценочных затрат (Зi) на примере объекта Задания №I-1 в размере 924 руб./га приведен в табл.4. Там же в п.10 таблицы дан расчет дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки, обусловленной плодородием сельскохозяйственных угодий.

2. Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий (ΔР_тi, руб./га) определяется по формуле:

, (6)

где З_о – базовые затраты на использование земель, руб./га;

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по приложения 7;

И_то, И_тi – индекс технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки.

Расчет дифференциальной земельной ренты по формуле (6) на примере объекта оценки индивидуального задания №I-1дан в табл.4.

Таблица 4

Расчет дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

№п/п	Наименования показателей	Оценочные показатели
		Базо-вые по ЗОР №I	По объекту Задания №I-1
01	02	03	04
1. Дифференциальная рента по плодородию почв
1	Балл бонитета с.-х. угодий (Бо, Бi)	70	80
2	Продуктивность, руб./га валовой продук-ции (Во, Вi)	1500	1714
3	Продуктивность с.-х. угодий, ц к.ед/га	10,7	12,2
4	Доля затрат, зависящих от продуктивности		0,19
5	Затраты на использование с.-х. угодий, руб./га: (Зо)	900
6	Зi = 900 (1-0,19) + 900 х 0,19 х (80 : 70)		924
7	Цена производства, руб./га: ЦПо = 900 х 1,07	963
8	ЦПi = 924 х 1,07		989
9	Дифференциальная рента, руб./га: (Во-ЦПо)=1500-963	537
10	(Вi – ЦПi) = 1714 – 989		725
2. Дифференциальная рента по технологическим свойствам земель
1	Индекс технологических свойств (Ито, Итi)	1,18	1,17
2	Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт)		0,35
	Дифференциальная рента, руб./га:
3	ΔРто = 900 х 1,07 х 0,35 (1-1,18:1,18)	0
4	ΔРтi = 900 х 1,07 х 0,35 (1-1,17:1,18)		3
Дифференциальная рента по местоположению земель
1	Внехозяйственная удаленность (Эро, Эрi), экв.км	35	22
2	Грузоемкость земель (Го, Гi), экв.т/га	0,60	0,69
3	Затраты на перевозку груза на 1 км (То), руб/т	3,0
	Дифференциальная рента, руб./га:
4	ΔРмо = (35х0,60-35х0,60)х3,0х1,07	0
5	ΔРмi = (35х0,60-22х0,69)х3,0х1,07		19
Дифференциальная рента по трем факторам
1	ДРо = 537 + 0 – 0	537
2	ДРi = 725 + 3 + 19		747

На данном земельном участке условия выполнения полевых механизированных работ и внутрихозяйственной транспортировки продукции благоприятнее, чем в среднем по земельно-оценочному району. Поэтому здесь меньше базового значения индекс технологических свойств, происходит относительная экономия затрат на использование земельного участка – образуется дифференциальная земельная рента (3 руб./га).

Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ΔР_мi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

, (7)

где Э_ро, Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Г_о, Г_i – внехозяйственная нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, т/га;

Т_о – затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

По данной формуле, по аналогии с табл.4 производится расчет земельной ренты объекта индивидуального задания (ΔРмi). Земельный участок объекта Задания №I-1 расположен на 13 экв.км ближе к пунктам реализации сельскохозяйственной продукции, чем земельные участки в среднем по ЗОР. Одновременно при плодородии почв на 10 баллов выше базового показателя соответственно выше грузоемкость сельскохозяйственных угодий земельного участка (Го=0,60 экв.т/га, Гi=0,69 экв.т/га), повышаются затраты на перевозки грузов. В целом, интегрально по этим двум факторам рента по местоположению земельного участка равна 19 руб./га.

Суммарно по трем рентообразующим факторам дифференциальная земельная рента объекта Задания №I-1 (ДРi) составляет 747 руб./га (725+3+19). На долю плодородия сельскохозяйственных угодий приходится 97,1% дифференциальной земельной ренты земельного участка, технологическими свойствами обусловлено 0,4%, местоположением – 2,5%.