2. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

Методы:

• метод сравнения продаж;

• метод валового рентного мультипликатора

1. Метод сравнения продаж

Метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Он является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Выбор объекта в качестве аналога необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Этапы:

1. Выбор объектов-аналогов;

2. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами;

3. Оценка поправок и расчет скорректированной стоимости.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам:

• единицам сравнения

• элементам сравнения

Единицы сравнения:

• цена за 1 га – для больших массивов;

• цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании земли вдоль дороги;

• цена за единицу плотности;

• цена за единицу, приносящую доход – одно посадочное место в ресторане, например.

Элементы сравнения:

• переданные имущественные права;

• условия финансирования сделки;

• условия продажи;

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики объекта.

Принципиальна очередность внесения поправок!

2. Метод валового рентного мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цена или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этапы:

1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости;

2. Расчет валового рентного мультипликатора для сопоставимых объектов – аналогов;

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поправки не вносятся!

3. Применение затратного подхода

Этапы:

1. Определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства здания и сооружения без учета износа).

3. Расчет всех видов износа зданий и сооружений.

4. Определение остаточной стоимости зданий и сооружений (п. 2 – п. 3).

5. Расчет полной стоимости объекта недвижимости (п. 1 + п. 4).

1. Оценка стоимости земельного участка

Как правило, оценщик определяет рыночную стоимость права долгосрочной аренды.

М е т о д ы

А) Метод техники остатка для земли

1.Определение ЧОД, относимого к зданиям и сооружениям: ЧОД_зд = V_{зд *} К _зд.

2. Определение остатка ЧОД, относимого к земле: ЧОД_зем = ЧОД - ЧОД_зд.

3. Расчет остаточной стоимости земли: V_зем = ЧОД_зем /К_зем.

Возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Б) Метод средневзвешенного коэффициента капитализации

1. Приблизительно рассчитываются пропорции(Д_зем и Д_зд), в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Используются для этого данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный коэффициент капитализации:

К_ср = К_зд* Д_зд + К_зем * Д_зем.

3. Определение стоимости всего недвижимого имущества методом капитализации дохода: V = ЧОД/ К_ср.

4. Расчет стоимости земельного участка: V_зем = V * Д_зем.

В) Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора

Методы рассмотрены в разделе 2.2.

Г) Метод капитализации

По данным о ценах сопоставимых земельных участков рассчитывается коэффициент капитализации, который затем используется для определения рыночной стоимости оцениваемого участка.

Д) Метод разбиения земельного участка

Используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки

Этапы:

1. Определение количества и размеров индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Расчет издержек освоения и издержек, связанных с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных издержек и рекламу, предпринимательская прибыль.

4. Составление графика освоения и предполагаемых продаж.

5. Определение величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определение чистой выручки от продажи.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет текущей стоимости чистой выручки от продажи индивидуальных участков.