- •Оценка бизнеса в схемах
- •Оценку бизнеса проводят в целях:
- •Проведение оценки является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично рф, субъектам рф либо муниципальным образованиям:
- •Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
- •1. Метод дисконтированных денежных потоков
- •2. Метод капитализации прибыли
- •Базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках
- •Ценовый мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятий или акции и финансовой базой
- •На величину стоимости нефункционирующих активов.
- •На избыток (недостаток) собственного оборотного капитала.
- •Метод сделок (продаж)
- •Тема: затратный подход в оценке бизнеса
- •М етод стоимости чистых активов
- •Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия
- •Применение доходного подхода
- •Метод капитализации
- •А) Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
- •Метод кумулятивного построения - метод определения ставки дохода на капитал
- •Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы
- •Б) Метод прямой капитализации
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости
- •Метод сравнения продаж
- •Метод валового рентного мультипликатор
- •Поправки не вносятся!
- •Применение затратного подхода
- •Оценка стоимости земельного участка
- •Б) Метод средневзвешенного коэффициента капитализации
- •Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий, сооружений
- •Определение износа зданий и сооружений
- •Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •Затратный подход в оценке машин и оборудования
- •Определение стоимости восстановления или замещения без учета износа
- •Расчет износа
- •Б) Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •Сравнительный (рыночный) подход
- •Доходный подход
- •Оценка стоимости нематериальных активов
- •Доходный подход
- •Затратный подход
- •Оценка рыночной стоимости финансовых вложений
- •Определение рыночной стоимости облигаций
- •Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат
- •Это активный вид оценки, на основе результатов которого многими заинтересованными сторонами принимаются управленческие решения;
- •Высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки
-
На величину стоимости нефункционирующих активов.
-
На избыток (недостаток) собственного оборотного капитала.
-
Метод сделок (продаж)
Этот метод реализуется так же, как и метод рынка капитала, только основан он на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятий целиком
Тема: затратный подход в оценке бизнеса
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.
Базовой формулой является: Собственный капитал = Активы – Обязательства.
М етод стоимости чистых активов
-
ЭТАПЫ
-
Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.
-
Определение рыночной стоимости машин и оборудования.
-
Выявление и оценка нематериальных активов.
-
Определение рыночной стоимости финансовых вложений.
-
Определение текущей стоимости товарно-материальных запасов.
-
Оценка дебиторской задолженности.
-
Оценка расходов будущих периодов.
-
Определение текущей стоимости обязательств.
-
Определение стоимости собственного капитала.
-
Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия
Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) используются 3 подхода: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный
-
Применение доходного подхода
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:
-
метод капитализации дохода;
-
метод дисконтированных денежных потоков
-
Метод капитализации
Доходы от владения недвижимостью могут представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Метод имеет ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов; если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Первый этап. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) – это доход при 100 %-ном использовании без учета всех потерь и расходов.
Второй этап. Определение действительного валового дохода (ДВД) – это ПВД, уменьшенный на потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.
Третий этап. Расчет операционных расходов (ОР) – это расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.
Операционные расходы:
-
условно-постоянные - их размер не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (страховые платежи);
-
условно-переменные расходы – их размер зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу);
-
расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (кровли, покрытия пола, санитарно-технического оборудования, электроарматуры).
Четвертый этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД): ЧОД = ДВД – ОР (за исключением амортизационных отчислений)
Пятый этап. Расчет коэффициента капитализации.
М е т о д ы о п р е д е л е н и я с т а в к и к а п и т а л и з а ц и и