А) Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Общий коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (компенсации, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями);

• нормы возврата (возмещения) капитала. Возврат капитала – погашение суммы первоначальных вложений.

Методы определения нормы возврата капитала

Способы возмещения инвестированного капитала
Метод Ринга Используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала представляет величину, обратную остающемуся сроку полезной жизни актива	Метод Инвуда Используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные равновеликие доходы: доход на инвестиции и обеспечивающий возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. Норма возврата капитала – это фактор фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям	Метод Хоскольда Используется, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Норма возврата капитала – это фактор фонда возмещения при безрисковой ставке

Метод кумулятивного построения - метод определения ставки дохода на капитал

Ставка дохода на капитал = безрисковая ставка дохода + премия за риск + премия за низкую ликвидность недвижимости + премия за инвестиционный менеджмент

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

К = М * К_м + (1 – М) * К _Е,

Где М – доля заемных средств в стоимости;

К_м – коэффициент капитализации для заемного капитала

К_м =(Ежегодные выплаты по обслуживанию долга)/(основная сумма ипотечной ссуды);

К _Е - коэффициент капитализации для собственного капитала

К _Е = (Годовой денежный поток до выплаты налогов)/(Величина собственного капитала)

Б) Метод прямой капитализации

Основываясь на рыночных данных по ценам продажи и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации, который будет использоваться для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Метод используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, или если прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Шестой этап. Определение стоимости недвижимости: V = ЧОД/К

2. Метод дисконтированных денежных потоков

Применяется, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

Этапы:

1. Определение длительности прогнозного периода.

Для РФ 3 – 5 лет.

2. Составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Это требует:

- тщательного анализа финансовой отчетности, представляемой заказчиком, о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

ДП до уплаты налогов = ЧОД – капиталовложения – обслуживание кредита + Прирост кредитов

ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии).

А) назначение цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

Б) принятие допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

В) капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использование самостоятельно рассчитанной ставки капитализации

4. Вывод ставки дисконта.

А) метод кумулятивного построения

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск

Б) метод выделения

Расчет на основе совершенных сделок с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Алгоритм: - моделирование потоков доходов и расходов для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту

в) метод мониторинга

Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость

5. Определение текущей стоимости доходов в период владения и реверсии.

V =