- •Оценка бизнеса в схемах
- •Оценку бизнеса проводят в целях:
- •Проведение оценки является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично рф, субъектам рф либо муниципальным образованиям:
- •Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
- •1. Метод дисконтированных денежных потоков
- •2. Метод капитализации прибыли
- •Базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках
- •Ценовый мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятий или акции и финансовой базой
- •На величину стоимости нефункционирующих активов.
- •На избыток (недостаток) собственного оборотного капитала.
- •Метод сделок (продаж)
- •Тема: затратный подход в оценке бизнеса
- •М етод стоимости чистых активов
- •Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия
- •Применение доходного подхода
- •Метод капитализации
- •А) Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
- •Метод кумулятивного построения - метод определения ставки дохода на капитал
- •Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы
- •Б) Метод прямой капитализации
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости
- •Метод сравнения продаж
- •Метод валового рентного мультипликатор
- •Поправки не вносятся!
- •Применение затратного подхода
- •Оценка стоимости земельного участка
- •Б) Метод средневзвешенного коэффициента капитализации
- •Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий, сооружений
- •Определение износа зданий и сооружений
- •Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •Затратный подход в оценке машин и оборудования
- •Определение стоимости восстановления или замещения без учета износа
- •Расчет износа
- •Б) Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •Сравнительный (рыночный) подход
- •Доходный подход
- •Оценка стоимости нематериальных активов
- •Доходный подход
- •Затратный подход
- •Оценка рыночной стоимости финансовых вложений
- •Определение рыночной стоимости облигаций
- •Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат
- •Это активный вид оценки, на основе результатов которого многими заинтересованными сторонами принимаются управленческие решения;
- •Высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки
-
Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий, сооружений
М е т о д ы
А) Метод сравнительной единицы
-
На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3).
-
Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
-
Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Б) Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (разбивки на компоненты)
-
Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).
-
Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента.
-
Суммирование поэлементных затрат.
В) индексный способ оценки
Метод осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
-
Определение износа зданий и сооружений
Износ в оценке – это утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам.
Износ:
-
физический – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта;
-
функциональный – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась;
-
экономический или внешний – потеря стоимости собственности, вызванная внешними факторами.
М е т о д ы о п р е д е л е н и я и з н о с а
А) Метод разбиения
Метод заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
-
устранимый физический износ;
-
неустранимый физический износ;
-
устранимый функциональный износ;
-
неустранимый функциональный износ;
-
внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому.
|
РАСЧЕТ ИЗНОСА |
||
|
Физический износ |
Устранимый физический износ (отложенный ремонт) |
Потеря стоимости нового строительства элемента ИЛИ Сумма ремонтно-строительных работ по устранению повреждений |
|
Неустранимый физический износ |
Для короткоживущих элементов: - расчет степени неустранимого физического износа как отношения действительного возраста элементов к их общей физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); - расчет базы начисления износа как разности между затратами на воспроизводство или замещения элемента и величиной его устранимого физического износа; - расчет величины неустранимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа |
|
|
Для долгоживущих элементов: - расчет степени неустранимого физического износа как отношение действительного возраста улучшений к их общей физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); - расчет базы начисления износа как разности между затратами на воспроизводство или замещение элемента и суммой его устранимого физического износа и остаточной стоимости короткоживущих элементов; - расчет величины неустранимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа. |
||
|
Функциональный износ |
Устранимый функциональный износ |
Для недостатков, требующих добавления (позиций, которых нет в существующем здании или сооружении, и без которых здание или сооружение не соответствует современным стандартам):
износ - разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на дату оценки, и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки |
|
Для недостатков, требующих замены или модернизации элементов (тех строительных элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам функциональности):
износ - стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов от разборки устаревших элементов, плюс стоимость работ по демонтажу и плюс стоимость установки новых элементов; при этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования, если они могут быть использованы на других объектах |
||
|
Для «сверхулучшений» (элементов и позиций улучшений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов):
износ - текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место (в случае расчета для улучшений затрат на воспроизводство);
износ - стоимость исправления «сверхулучшений» (в случае расчета для улучшений затрат на замещение) |
||
|
Неустранимый функциональный износ |
Для позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть:
износ - чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства |
|
|
Для позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно:
износ - текущая стоимость нового строительства, минус относящийся к рассматриваемым позициям физический износ, минус текущая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции |
||
|
Для «сверхулучшений»:
износ – затраты на воспроизводство элементов “сверхулучшения”, минус их физический износ, плюс текущая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость; при этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием “сверхулучшения” (в случае расчета для улучшений затрат на воспроизводство);
износ – сумма таких позиций, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи (в случае расчета для улучшений затрат на замещение) |
||
|
Внешний износ |
Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий |
|
|
Сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях |
||
Б) Метод срока жизни
И/ВС = ЭВ/ЭЖ,
Где И – износ;
ВС – восстановительная стоимость;
ЭВ – эффективный возраст;
ЭЖ – срок экономической жизни.
Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию
Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС
|
Метод |
Базовая стоимость |
формула |
|
аддитивный |
Затраты на воспроизводство или замещение |
К = kфиз + kфунк + kэ |
|
мультипликативный |
Стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа |
К = 1 – (1 - kфиз) * (1 - kфунк) * (1 - kэ) |