- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
В этом случае наиболее эффективным является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом в 30 лет, то среди вариантов наиболее эффективного использования могут быть:
-
дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;
-
реновация здания с целью повышения класса офисных помещений;
-
увеличение общей площади (путем надстройки дополнительных этажей);
• перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье).
Использование, при котором стоимость имущества достигает максимума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является наиболее эффективным использованием участка земли с имеющимися на нем улучшениями.
Если потенциальные варианты использования не требуют дополнительных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов, которые они способны обеспечить. Если потенциальные варианты использования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи (подробнее см. Раздел 10). Затем все результаты сравниваются между собой.
6. Оценка земельного участка
6.1. Общие соображения
Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей. Предложение земли на рынке носит относительно стабильный характер за исключением случаев потери ею своих потребительских свойств вследствие эрозии почвы, загрязнения вредными веществами, а также истощения посевных площадей, обусловленного неправильными методами ведения сельского хозяйства.
Оценка земельного участка представляет собой оценку прав собственности, связанных с ним. В состав этих прав могут входить право на возведение на участке зданий и сооружений, на их перестройку или снос, право передачи участка в аренду (субаренду), право на изменение топографии участка или на добычу полезных ископаемых.
На использование земли и ее стоимость влияют ее физические и топографические характеристики и наличие или отсутствие подведенных коммуникаций. К физическим характеристикам относятся размер участка, его форма, рельеф, месторасположение и панорамный вид. Топографические характеристики включают рельеф, угол уклона и дренаж. Подведенные коммуникации могут включать в себя водоснабжение, канализацию, электроэнергию, природный газ и телефонные линии. Коммуникации могут включать в себя как расположенные на самом участке (артезианские скважины), так и расположенные за его пределами (силовые линии или канализационные сооружения). Вообще, земельные ресурсы превращаются в земельный участок тогда, когда они становятся готовыми к использованию их неким определенным способом.