- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
В соответствии с методом суммирования, ставки капитализации или ставки дисконтирования разбиваются на составные части.
1. Безрисковая ставка — ставка по вкладам, являющимся эталоном инвестиций с минимальным риском на данном рынке
Как правило, безрисковая ставка равна ставке процента по вкладам, оплачиваемым крупнейшими национальными (государственными) банками или ставке по государственным краткосрочным облигациям.
К безрисковой ставке последовательно добавляются:
-
Премия за риск — для учета вероятности неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая отвечает данному варианту инвестирования капитала.
-
Премия за неликвидность — для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также учета необходимых для этого затрат.
-
Премия за управление инвестициями — для учета необходимости для инвестора обеспечить профессиональное управление средствами, которые он вложит в данный вариант.
К недостаткам метода суммирования относится то, что итоговый результат в значительной мере зависит от суждения самого оценщика относительно различных составляющих ставки капитализации (ставки дисконтирования). Преимуществом данного метода является возможность его ^пользования в условиях отсутствия данных по сопоставимым объектам, а также для проверки результатов, полученных другими методами.
11. Остаточный метод
11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
Остаточный метод позволяет оценщику рассчитать неизвестную составляющую в стоимости недвижимого имущества. Он используется в большинстве случаев при работе:
-
с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
-
физическими составляющими (земля и улучшения);
-
правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя). Общая схема применения остаточного метода включает следующие шаги.
-
Известная составляющая стоимости умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, который необходимо обеспечить инвесторам для привлечения их капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
-
Полученный в предыдущем действии доход на одну из составляющих вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент с неизвестной стоимостью («остаточный» компонент).
-
Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
4. Известная составляющая стоимости добавляется к найденной стоимости остаточного компонента. Результатом будет общая стоимость объекта.
Остаточный метод, как правило, используется для оценки инвестиционной стоимости земельных участков при рассмотрении различных проектов их застройки, а также при отсутствии текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование, устанавливаемое оценщиком, будет отличаться от текущего использования.
Стоимость улучшений оценивается как затраты на строительство зданий и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку капитализации для улучшений. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений. Полученный доход от улучшений вычитается из ожидаемого чистого дохода от эксплуатации. Остаточный доход представляет собой доход, который нужно обеспечить для привлечения инвестиций в землю. Для того чтобы рассчитать стоимость земельного участка, остаточный доход капитализируется по соответствующей ставке. Общая стоимость объекта равна сумме стоимостей земли и улучшений.
Данный метод в основном используется для выбора наиболее эффективного использования земельных участков — как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может с успехом применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом.