![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
1. Введение
-
Настоящее дополнение ориентировано на достижение следующих целей: во-первых, дать развернутое представление о нематериальных активах как специфической разновидности долгосрочных активов, не имеющих осязаемой формы и, как правило, не связанных с конкретным материальным объектом (вещью); во-вторых, показать границы применимости к таким активам традиционных понятий, используемых оценщиками, в том числе, различных определений стоимости; в-третьих, объяснить причины, по которым до настоящего времени стандартизация оценки нематериальных активов на международном уровне оказалась трудно осуществимой, хотя попытки стандартизации предпринимались, и соответствующий проект был разработан.
-
Оценка нематериальных активов — наиболее сложная и наименее формализованная область профессиональной оценочной деятельности, требующая от оценщика углубленных познаний в области права, в том числе таких специальных его разделов, как авторское право, патентное законодательство, законодательство о товарных знаках, а также понимания принципов конкуренции в современной экономике и защиты от недобросовестной конкуренции. Оценка может существенно зависеть от правил бухгалтерского учета, действующих в данной стране в период, когда производится оценка, и от налогового законодательства данной страны. Дополнительную сложность при оценке нематериальных активов создает то обстоятельство, что эти активы, как правило, являются специализированными активами. Большая часть из них никогда не продается и не покупается, как по отдельности, так и в составе группы активов (имущественного комплекса). Их оценка на основе стандартных приемов, таких, как сравнение однотипных сделок или суммирование прошлых затрат либо вообще невозможна, либо приводит к совершенно неверным результатам. 1.3. Естественное стремление к упрощению и стандартизации процедуры оценки постоянно сталкивается с объективной сложностью и разнообразием задач, а следовательно, с необходимостью искать новые подходы к решению. Стандартизация оценочной деятельности в таких условиях может привести не столько к повышению ее качества в целом, сколько к отстранению от нее наиболее квалифицированных специалистов и замедлению развития методологии.
2. Область применения
2.1. Нематериальные активы, как правило, оцениваются в контексте определения стоимости «действующего предприятия»2, т. е. стоимости бизнеса, или в составе «предприятия как имущественного комплекса»3, продаваемого и покупаемого как единое целое. Необходимость в оценке отдельных нематериальных активов, не связанных с другими активами, возникает сравнительно редко. Например, это может быть оценка патентов и лицензий при их продаже или оценка ущерба при нарушении исключительных прав патентообладателя связана с оценкой бизнеса.
2.2. Стоимость всей совокупности нематериальных активов компании (в сумме) обычно определяется точнее, а процедура определения этой, но при такой оценке обычно принимается в расчет бизнес, связанный с использованием данного актива, а иногда и бизнес компании5 в целом. Поэтому оценка нематериальных активов почти всегда
стоимости (оценка) проще, чем оценка отдельных активов той же компании. Поэтому оценка отдельных нематериальных активов, как правило, не производится или производится после оценки их совокупности в целом и только на ее основе.
2.3. Оценка нематериальных активов может производиться с различными целями. Наиболее очевидные поводы для проведения оценки: купля-продажа предприятия5; слияния и поглощения; создание нового предприятия и внесение вклада в собственный, (акционерный) капитал6 в виде интеллектуальной собственности. Частным случаем купли-продажи предприятия является приватизация. В случае купли-продажи предприятия переоценка активов проводится либо с целью уточнить цену сделки перед продажей, либо с целью реструктуризации активов того же предприятия после его покупки. В том и другом случае основанием для проведения оценки активов можно считать факт купли-продажи предприятия. Однако подходы к оценке в этих двух случаях радикально различаются.
Если цель — уточнение стоимости продаваемого предприятия, то оценка отдельных нематериальных активов может служить лишь косвенным основанием для изменения стоимости в ту или иную сторону. Стоимость предприятия определяется в основном путем оценки будущего дохода.
Если цель — реструктуризация активов купленного предприятия, то стоимость их в совокупности известна на момент оценки и равна цене сделки. Речь может идти только о распределении уже известной стоимости активов между отдельными активами с целью оптимизировать финансовые показатели. Переоценка нематериальных активов особенно удобна для реструктуризации денежного потока с увеличением в нем доли амортизационных отчислений при уменьшении доли прибыли и в конечном счете для повышения стоимости собственного (акционерного) капитала.