7. Затратный подход

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максималь­но соответствующих их требованиям. Кроме того, цены, которые поку­патели готовы уплатить за объекты недвижимости, зависят от затрат, требующихся на доведение этих объектов до удовлетворительного с их точки зрения состояния.

Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сдан­ными в эксплуатацию. Затратный подход приводит к наиболее убеди­тельным результатам при достаточном обосновании стоимости земель­ного участка и наличии незначительного накопленного износа у улуч­шений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход также используется при оценке стоимости плани­руемых объектов, объектов специального назначения и прочего имуще­ства, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земли и улучшений, он может с успехом применяться при оценке для целей страхования, когда в общей стоимости имущества требуется выделить долю элементов, подверженных риску наступления страхового случая.

Особенно важную роль затратный подход играет при оценке объектов, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли строи­тельные затраты компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи имущества. Применение подхода позволяет избежать риска избыточных капиталовложений («перезастройки»).

Если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответ­ствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как сво­бодного, то оценить физический, функциональный или внешний износ достаточно сложно. Правомерность использования затратного подхода ста­вится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %.

При оценке инвестиционной стоимости доверие к результатам зат­ратного подхода серьезно снижается из-за принятия допущения, что улуч­шения должны быть воспроизведены «без неприемлемой задержки». На проектирование и строительство многих объектов недвижимости тре­буются месяцы или годы, что для многих инвесторов представляет со­бой как раз неприемлемую задержку.

Необходимо с осторожностью относиться к затратному подходу, если его результаты не подтверждаются результатами, полученные методом сравнения продаж или доходным методом.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости оп­ределяется как затраты на воспроизводство улучшений с учетом износа и за вычетом предварительно оцененной стоимости участка земли. В зави­симости от характера задания по оценке, вместо затрат на воспроизвод­ство с учетом износа могут использоваться затраты на замещение.

Износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа накопленного из­носа:

1. Физический износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

2. Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

3. Внешний износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие изменения условий окружающей среды.

Необходимо четко отличать термин «износ» в теории оценки от тер­мина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое погашение затрат на создание/приобретение основных активов в соот­ветствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

Накопленным износом (суммой износа) называется общая потеря иму­ществом стоимости в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде (как нового) в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает:

• устранимым — в случае, если затраты по устранению износа меньше получаемого в результате увеличения стоимости имущества;

• неустранимым — в случае, если затраты по устранению износа превышают получаемое в результате увеличение стоимости имуще­ства.

Каждый вид износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из затрат на воспроизводство в первоначальном виде.

Темпами износа называют ежегодное уменьшение стоимости иму­щества в сравнении с его стоимостью как нового в процентном выраже­нии.

Срок экономической жизни — это период, в течение которого улучше­ния сохраняют свою полезность.

Хронологический возраст — это период, прошедший от ввода улучше­ний в эксплуатацию до настоящего момента. Хронологический возраст легко установить на основании данных технического паспорта.

Фактический возраст — это реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использова­ния.

Для оценки величины накопленного износа используются:

1. Метод непосредственного осмотра. При применении данного метода, накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от пер­воначальной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выносится оценщиком на основание собственного практического опыта или заключения строительно­го эксперта.

2. Метод срока жизни. Прежде всего, оценивается действительный воз­раст улучшений, который затем делится на известный срок и экономической жизни. В результате получается процент накопленного износа улучшений. Разновидностью метода срока жизни является инжиниринговый метод, в соответствии с которым фактический возраст и износ оцениваются для каждого элемента улучшений.

3. Метод рыночных сравнений. На основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получаются суммы накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов, на основании которых определяется накопленный износа оцениваемого объекта. В методе рыночных сравнений не рассматриваются причины износа. Тем не менее он признается наиболее точным. Процесс применения затратного подхода состоит из следующих шагов:

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Расчет затрат на воспроизводство улучшений.

3. Оценка суммы накопленного износа.

4. Расчет затрат на воспроизводство с учетом износа.

5. Расчет общей стоимости недвижимого имущества путем сложения результатов п.п. 1 и 4.