10.4 Дисконтирование будущих доходов

10.4.1. Сущность метода

Метод дисконтирования будущих доходов исходит из следующих пред­посылок. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные пре­имущества. Таким образом, он рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих выгод и оценивает его привлекательность как соотно­шение между денежным выражением этих будущих выгод и ценой, по которой объект может быть приобретен. Выгоды (имеющие конечное выражение в денежной форме) будут извлекаться инвестором на протя­жении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

Как известно, стоимость выгод, получение которых предполагается в будущем (а точнее, стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше, нежели стоимость аналогичных выгод получаемых немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна приведенной стоимости будущих выгод, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Дисконтирование будущих доходов — это метод, используемый для оцен­ки объектов доходной недвижимости как приведенной стоимости ожи­даемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие выгоды от операций с недвижимым имуществом представ­ляют собой:

• регулярные поступления в виде чистого дохода от эксплуатации на протяжении периода владения;

• реверсию, т. е. выручку от продажи объекта, по истечении периода владения.

Для расчета стоимости методом дисконтирования требуется:

1. установить продолжительность периода владения;

2. сделать прогноз денежных потоков за каждый из годов периода владения;

3. выбрать подходящую ставку дисконтирования;

4. рассчитать приведенную стоимость денежных потоков за каждый из годов периода владения;

5) сложить вместе все приведенные стоимости денежных потоков. Результатом будет оценка стоимости объекта методом дисконтирова­ния будущих доходов.

10.4.2. Процедура дисконтирования

Денежным потоком (потоком денежных средств) называется сальдо всех поступлений и выплат денежных средств, связанных с проектом.

Исходными данными в процессе дисконтирования денежных пото­ков являются:

1. Размер дохода и характер его динамики:

• постоянный;

• изменяющийся с известными темпами роста/падения;

• изменяющийся без видимого тренда.

2. Периодичность получения дохода (ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный).

2. Число периодов получения дохода.

Дисконтирование денежных потоков (ДП) осуществляется посред­ством расчета приведенной стоимости (ПС) денежного потока за каж­дый из будущих периодов, и последующего суммирования всех приве­денных стоимостей.

ПС = {ДП/ (1 + I)} + ДП₂/ (1 + I)² + ... + ДП_П /(1 + [)»,

где ПС — приведенная стоимость будущих выгод(доходов); ДП_П — поток денежных средств за к-й период (к = 1,2,..., п); I — выбранная ставка дисконтирования; п — продолжительность (число периодов) владения.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируют­ся потоки денежных средств, выражающие:

• чистый доход от эксплуатации;

• доход инвестора до/после налогообложения;

• доход банка по выданному кредиту;

• доход арендодателя по арендному договору;

• доход арендатора от сдачи объекта в субаренду.

В зависимости от выбранного для подстановки в формулу показателя дохода результатом будет стоимость всего объекта или стоимость прав одного из участников рыночных отношений (инвестора, банка, арендо­дателя, арендатора и т. д.).

Важнейшим элементом в процессе дисконтирования денежных по­токов является выбор ставки дисконтирования. Для правильного выбо­ра ставки дисконтирования оценщику необходимо выявить и объяснить настроения и ожидания участников рыночных отношений, включая продавцов и покупателей объектов доходной недвижимости, а также экспертов-консультантов и брокеров.