- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
Для менеджера, плановика, финансового или инвестиционного аналитика, инвестора расчеты приведенной и сложнопроцентированной стоимости лежат в самой основе их решений. Методику расчета приведенной и сложнопроцентированной стоимости следует использовать при определении стоимостей объектов, указываемых в финансовых (бухгалтерских) отчетах.
Каждый финансовый отчет содержит якобы нынешние стоимости активов, обязательств и доли собственников. На самом деле, бухгалтеры по большинству позиций не ведут учет в терминах нынешней (приведенной) стоимости, а скорее — по затратам на приобретение или некоторой их модификации. Чем дольше данный объект фигурирует в отчетах, тем меньше вероятность, что эти стоимости остаются близкими к приведенным. Незнание этого попросту не позволяет надлежащим образом пользоваться финансовыми отчетами.
Методика расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости имеет большое значение для бизнес-планирования, особенно при определении:
-
приведенных стоимостей, используемых при инвестировании и принятии решений относительно бюджетирования капитала;
-
воздействия инфляции на хозяйственную деятельность:
-
приведенных стоимостей ссуд, облигаций, ежегодных взносов в фонды погашения и т. д.
3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
Используется формула
где FV — (Future Value) будущая стоимость в конце периода;
PV — (Present Value) приведенная или сегодняшняя стоимость;
i — (interest rate) процентная ставка.
Разность между PV и FV вычисляется следующим образом:
IA=FV- PV=i · PV,
где IA — (Interest Amount) сумма процентных платежей, получаемая кредитором, предоставившим ссуду.
Если известна будущая стоимость суммы ссуды, а не ее приведенная стоимость, последнюю можно вычислить следующим образом:
4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
Будущая или сложнопроцентированная стоимость. Если бы речь шла о стоимости по истечении двух периодов, то соотношение между слож-нопроцентированной и приведенной стоимостью имело бы вид
FV=PV-(l+i)2.
В случае произвольного числа периодов соотношение имеет вид
FV=PV- (1+/)", где п — число периодов времни.
Это — формула для сложнопроцентированной стоимости. Она, возможно, неудобна в применении, когда число периодов больше двух-трех. К счастью, существуют стандартные таблицы, которые намного облегчают вычисления и в которых приведены расчеты стоимостей через п периодов для суммы в один доллар.
Сумма процентов по ссуде выражается следующим образом:
IA=FV- PV
Или
IA=PV- [(1+/)"- 1].
Приведенная стоимость. Предположим, что ожидается получение через 20 лет суммы в один доллар. Приведенная к настоящему времени стоимость этой суммы не равна одному доллару, она меньше. Насколько меньше, — это зависит от процентной ставки, используемой для уменьшения или дисконтирования «завтрашней стоимости» (tomorrow's value) до ее стоимости, приведенной к настоящему времени.
Если предположить, что будущая стоимость, процентная ставка и число периодов известны, то приведенную к настоящему моменту стоимость можно рассчитать следующим образом:
Подобно формуле для сложнопроцентированной стоимости, эта формула не слишком удобна для применения. Для упрощения расчетов существуют стандартные таблицы для определенных типичных значений процентных ставок и различных периодов. Эти таблицы содержат приведенные стоимости для суммы в один доллар, соответствующие n периодам и процентным ставкам i