4.7.4. Оценка имущества

В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении:

• материальных активов, в том числе:

• недвижимости, т.е. участка территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями;

• машин и оборудования;

• товарно-материальных запасов и готовой продукции;

• финансовых активов;

• нематериальных активов, в том числе:

• интеллектуальной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест проис­хождения товара, секреты производства или "ноу-хау", программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятель­ности и др.);

• имущественных прав (права пользования землей, водными и други­ми ресурсами, недрами, имуществом и др.);

• отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.);

• деловой репутации предприятия;

• предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются:

• метод остатка для земли, при котором в первую очередь определя­ется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка определяется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооружений, а его стоимость — делением дохода на коэффициент капитализации для земли;

• метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:

• метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассмат­риваются арендная плата, а также ожидаемая стоимость здания по истече­нии принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными платежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;

• метод прямой капитализации позволяет определить стоимость зда­ния при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным;

• метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;

• метод сравнения продаж предполагает использование в качестве единицы измерения 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;

• метод удельных затрат на единицу площади или объема предпола­гает использование нормативов затрат на 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;

• метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, каркасы, лестницы и площадки, перекрытия, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо-, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых соби­рается информация от субподрядчиков;

• метод сметного расчета предполагает составление сметы на стро­ительство здания, что является наиболее трудоемким, но точным расчетом.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на достоверном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.

Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наиболее близкого к оцениваемому объекту.

Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рас­сматривать стоимость объекта как совокупность его технических характе­ристик.

Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результатив­ным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последователь­ность построения статистических моделей:

• формирование однородной совокупности объектов;

• отбор основных независимых параметров, влияющих на стоимость объекта;

• выбор и обоснование типа регрессии;

• математическая обработка данных и получение корреляционных мо­делей;

• применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта и анализ результатов.

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия-из­готовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспортировку и установку оборудования.

Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования. Оп­ределение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.

Ресурсно-технологический метод позволяют напрямую учесть влияние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки.

Индексный метод представляет собой определение базовой стоимости объекта оценки, и ее перемножение на индекс изменения цен, например публикуемый органами Госкомстата.