53. Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения и нанимателя жилого помещения по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения

Бывшие члены семьи, продолжающие проживать в жилом помещении, не утрачивают своих прав, однако к бывшим членам семьи нанимателей служебных жилых помещений эта норма не применяется.

С одной стороны, в законодательстве провозглашено равенство прав нанимателя и членов его семьи по договору (ст. 100, 69 ЖК РФ), что, не во всех случаях согласуется с той целью, ради которой предоставляются жилые помещения.

С другой стороны, для расторжения договора не требуется согласия членов семьи, решение может быть принято исключительно нанимателем, а следовательно, прекращение прав членов семьи полностью от него зависит (ст. 101 ЖК РФ). Поэтому говорить о самостоятельности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в целом не приходится.

Изначально в ЖК РФ заложено противоречие между нормами о равенстве прав членов семьи и нанимателя в специализированном фонде и положениями о возможности расторжения договора без согласия членов семьи. Следовательно, права членов семьи служебного жилого помещения носят зависимый, производный от прав нанимателя характер. Применение указанных положений совершенно обоснованно, учитывая тот факт, что жилое помещение предоставляется именно нанимателю на время в связи с выполнением им трудовых или служебных обязанностей. Однако служебные жилые помещения и общежития близки по целям их использования, они предоставляются гражданам в связи с наличием у них трудовых или иных служебно-административных отношений с владельцами жилых помещений и, как правило, только на период существования такой связи.

Договор соцнайма — ч. 3 ст. 69 ЖК РФ — Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

54. Заключение договора социального найма жилого помещения. Правовое значение решения о предоставлении жилого помещения. Типовой договор социального найма

По договору социального найма одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.

По своей природе договор социального найма:

· консенсуальный,

· двусторонний,

· взаимный

· и по общему правилу возмездный.

В числе особенностей договора социального найма и одновременно отличий от коммерческого найма следует указать:

Бессрочный характер. Если в коммерческом найме срок договора ограничен 5 годами, то при социальном найме права нанимателя носят гораздо более стабильный характер.

Специальный субъектный состав. На стороне наймодателя могут выступать уполномоченные государственные органы или организации, органы местного самоуправления или муниципальные организации, действующие от имени собственника государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателями могут быть лишь граждане РФ, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также иные граждане, социальная поддержка которых предусмотрена в законе.

Публично-правовые предпосылки заключения договора. Законным основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления или иного уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

В соответствии со статьей 57 ЖК гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия данных решений.

После принятия указанных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Типовая форма договора. Договор социального найма заключается в письменной форме, типовая форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Не могут выступать самостоятельным предметом договора неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.