38. Договор найма специализированного жилого помещения. Общая характеристика, отличия от иных видов найма

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, на основании решения собственника.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения) (абз. 3 п.п. «в», п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Распоряжение специализированными жилыми помещениями, за исключением предоставления их по договорам найма, ограничено.

Жилое помещение как объект гражданских прав может передаваться во временное владение и пользование по трем видам договорных обязательств: договору найма, договору аренды и договору безвозмездного пользования (ссуды).

В свою очередь, договоры найма подразделяются на следующие подвиды:

договор коммерческого найма;

договор социального найма;

договор найма жилого помещения фонда социального использования;

договор найма специализированного жилого помещения.

ЖК РФ Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч.1 ст.101 ЖК).

Наниматель такого помещения в любое время может расторгнуть договор.

Указанный договор может быть расторгнут также в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК.

Договор найма специализированного жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным и срочным. Договор заключается в простой письменной форме.

В законе предусмотрено два существенных признака, отличающих рассматриваемый договор от договора социального найма жилого помещения. По замыслу законодателя они применимы ко всем подвидам договора независимо от того, в отношении какого именно специализированного жилого помещения они заключены:

— необеспеченность лиц, которым могут быть предоставлены специализированные жилые помещения, жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте;

— срочность договора или временный характер пользования предоставленными жилыми помещениями.

В отличие от социального найма, договор найма специализированного жилого помещения является срочным, обеспечивающим удовлетворение временной потребности граждан в жилье. Данная потребность может быть вызвана переездом в другое место жительства в связи с прохождением службы или обучения, капитальным ремонтом жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вынужденным переселением в связи с преследованиями гражданина РФ по признаку расовой и национальной принадлежности и т.д.

Учитывая временный характер правоотношений по пользованию специализированным жилым помещением, наниматель ограничен в праве осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

В отношении прав и обязанностей сторон применяются отдельные положения, регулирующие договор социального найма, в частности, законодатель отсылает к нормам о правах и обязанностях наймодателя, обязанностях нанимателя, правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Если речь идет о пользовании служебными помещениями, то правовой статус членов семьи нанимателя приобретает схожий режим с правами членов семьи собственника (действуют правила, закрепленные в ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ).

Подобный подход, с точки зрения законодательной техники, не совершенен. Например, остались неурегулированными права нанимателя по договору специализированного жилого помещения, а равно отсутствуют положения об основаниях возникновения прав членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. Данный пробел частично был устранен в судебной практике.

Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ (п.п. «д», п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14).

М.В. Бандо отмечает, что разъяснение ВС РФ о применении к указанным отношениям ст. 70 ЖК РФ можно считать попыткой устранить пробел в жилищном законодательстве. Данный подход оправдан в тех случаях, когда по договору найма специализированного жилья изначально предоставляется отдельное жилое помещение.

Однако, как быть в тех случаях, когда нанимателю в общежитии предоставлено так называемое койко-место? Очевидно, что ст. 70 ЖК РФ к указанным отношениям явно неприменима.

Особенности договора также проявляются в зависимости от вида специализированного жилого помещения, предоставляемого гражданину. Например, для найма служебного жилья установлены специальные основания для прекращения договора – переход права собственности на служебное жилое помещение влечет за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, когда новый собственник является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.