28. Правовой режим наемных домов

ЖК РФ, Раздел III.2. Наемные дома

Наемный дом — здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на условиях договора найма жилого помещения фонда социального использования и договора коммерческого найма. При этом доля помещений, предоставляемых по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50 %.

К числу особенностей правового режима наемного дома следует отнести:

· все жилые помещения в наемном доме принадлежат одному собственнику;

· отчуждение помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели его использования;

· ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, подлежат государственной регистрации;

· цель использования здания в качестве наемного дома устанавливается в соответствии с правилами ч. 1 ст. 91.17 ЖК РФ и не подлежит изменению, если хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам и (или) не истек срок, установленный решением (или договором) о предоставлении государственной или муниципальной поддержки;

· наемные дома подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования;

· для создания и эксплуатации наемного дома социального использования может предоставляться государственная или муниципальная поддержка;

· по общему правилу управление наемным домом осуществляет собственник, если им не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией.

Статья 91.18 ЖК РФ: наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки. Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

29. Стороны договора социального найма жилого помещения. Их права и обязанности

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — уполномоченные государственные органы или организации, органы местного самоуправления или муниципальные организации, действующие от имени собственника государственного или муниципального жилищного фонда.

Другой стороной могут быть только граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также иные граждане, социальная поддержка которых предусмотрена в законе, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет.

Типовая форма договора социального найма исключает какую-либо инициативу сторон в определении взаимных прав и обязанностей, что существенно нивелирует диспозитивность в регулировании отношений по социальному найму.

Основным правом наймодателя является право на получение своевременной платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Также наймодатель вправе:

· требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;

· запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

В ЖК РФ предусмотрены следующие обязанности наймодателя:

· передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

· принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень уточнен в типовой форме договора социального найма, где к числу обязанностей наймодателя также отнесены обязанности: предоставить нанимателю на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда; информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ; принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях; обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества и контролировать их качество; информировать в течение 3 рабочих дней об изменении цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов, производить или поручать проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества; принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

Для вселения в жилое помещение супруга, детей и родителей нанимателю необходимо получить в письменной форме согласие лишь членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Если же речь идет о вселении других граждан в качестве членов семьи, то потребуется получить согласие наймодателя. Гарантией прав несовершеннолетних служит норма о том, что для их вселения не требуется чье-либо согласие. Несоблюдение порядка вселения в жилое помещение по договору социального найма позволяет наймодателю, нанимателю и членам его семьи в любое время потребовать выселения незаконно вселившегося гражданина.

· сдавать жилое помещение в поднаем;

Вселение в жилое помещение может осуществляться на условиях договора поднайма. Для этого требуется согласие членов семьи нанимателя, а также наймодателя при условии соблюдения обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Согласие наймодателя не требуется, нужно лишь предварительно уведомить об этом.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. У них нет самостоятельного права пользования жилым помещением, они должны освободить жилое помещение по истечению согласованного сторонами срока, а если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи.

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Обмен возможен лишь в отношении помещений, занимаемых по договорам социального найма. Для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя. Обмен допускается между гражданами, проживающими в разных населенных пунктах, без ограничения количества его участников. В случаях, когда члены семьи нанимателя не могут между собой договориться об условиях обмена, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

По общему правилу обмен недопустим, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма или оспаривается право пользования жилым помещением; обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания или подлежит сносу, а равно капитальному ремонту; в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Если в обмениваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, требуется получить согласие органа опеки и попечительства, чтобы обеспечить соблюдение их прав и законных интересов.

Обмен оформляется подписанием договора об обмене жилыми помещениями, заключаемого в письменной форме путем составления одного документа. Если наймодатель выдает согласие на обмен, соответствующий договор служит основанием для расторжения ранее заключенных договоров, и одновременного заключения новых договоров.

· требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Обязанностями нанимателя по договору социального найма являются:

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечень обязанностей не исчерпывающий, наниматель несет иные обязанности, предусмотренные в законе. Так, в типовой форме договора социального найма указанные обязанности конкретизируются. Например, разъясняется, что относится к текущему ремонту – побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).