34. Договор найма жилого помещения фонда социального использования: понятие, особенности, правовая природа, содержание

По договору найма жилого помещения фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.

Отличия от договора социального найма:

1) По субъектному составу. Наймодателем может быть не только орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченные ими лицо, но и организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником.

Нанимателем может быть гражданин, признанный нуждающимся, уровень дохода которого не превышает установленного максимального размера и который не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим. Иными словами, если по договору социального найма жилье предоставляется наиболее социально незащищенным гражданам (малоимущим и нуждающимся), то договор найма жилого помещения фонда социального использования ориентирован на тех, у кого есть некоторый доход, но он недостаточен, чтобы самостоятельно купить жилье, при этом граждане не подпадают под критерий малоимущих. Таким образом, был расширен круг граждан, которые вправе улучшить свои жилищные условия за счет социального жилья.

Учет нуждающихся граждан осуществляют органы МСУ. После чего граждане подают заявление по своему выбору одному наймодателю жилых помещений, расположенных в наемном доме, в т.ч. в строящемся наемном доме на территории муниципального образования. Наймодатели ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, при этом могут прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены по соответствующим договорам.

2) По объекту договора. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут предоставляться жилые помещения в наемных домах социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющиеся наемным домом социального использования жилые дома. Указанные жилые помещения не подлежат приватизации и характеризуются специальным правовым режимом.

Наемный дом — здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на условиях договора найма жилого помещения фонда социального использования и договора коммерческого найма. При этом доля помещений, предоставляемых по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50%.

Особенности правового режима наемного дома:

1) все жилые помещения в наемном доме принадлежат одному собственнику;

2) отчуждение помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели его использования;

3) ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, подлежат государственной регистрации;

4) цель использования здания в качестве наемного дома устанавливается в соответствии с правилами ч. 1 ст. 91.17 ЖК РФ и не подлежит изменению, если хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам и (или) не истек срок, установленный решением (или договором) о предоставлении государственной или муниципальной поддержки;

5) наемные дома подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования;

6) для создания и эксплуатации наемного дома социального использования может предоставляться государственная или муниципальная поддержка;

7) по общему правилу управление наемным домом осуществляет собственник, если им не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией.

По общему правилу размер площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать норме предоставления. Однако, если гражданин выразил согласие на предоставление жилого помещения менее нормы предоставления, ему может предоставлено помещение меньшей площадью, но не менее учетной нормы.

3) По сроку. В отличие от бессрочного характера договора социального найма, договор найма жилого помещения фонда социального использования является срочным, заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.

По истечении срока действия договора наниматель может претендовать на заключение договора на новый срок лишь в случае, если он по-прежнему отвечает установленным в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ критериям нуждаемости. Исключение из этого правила составляют случаи отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам. В этих случаях договор заключается на 1 год.

4) Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации. Для договора социального найма соответствующих правил не установлено.

5) По содержанию прав и обязанностей сторон:

- если по договору социального найма – наниматель обязан проводить текущий ремонт, то по договору найма жилого помещения фонда социального использования – содержание и текущий ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не предусмотрено договором;

- ни передача в поднаем (или безвозмездное пользование), ни обмен жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения фонда социального использования, невозможен;

6) Расторгнут договор найма жилого помещения фонда социального использования в судебном порядке по инициативе наймодателя может быть в следующих случаях:

- неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем 6 раз в течение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности в размере, превышающем 3 среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;

- передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

- наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования размер общей площади, которых в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ;

Иные основания, такие как разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, являются общими для всех договоров найма.