Если бухгалтерского баланса нет, суд возложит бремя доказывания крупности сделки на общество

На практике могут возникнуть и такие ситуации, когда общество не может определить стоимость активов на основании данных бухгалтерского баланса просто потому, что самого баланса нет. Законодательство предусматривает ряд случаев, когда хозяйствующие субъекты освобождаются от ведения бухгалтерского учета или могут применять упрощенные способы его ведения. Например, Федеральным законом от 06.12.2011 № 402–ФЗ «О бухгалтерском учете» такое право предоставлено индивидуальным предпринимателям, лицам, занимающимся частной практикой, филиалам и представительствам иностранных организаций. До 1 января 2013 года этим правом обладали, в частности, организации и индивидуальные предприниматели, применявшие упрощенную систему налогообложения (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 № 129–ФЗ «О бухгалтерском учете» (утратил силу с 01.01.2013)).

Однако хозяйственные общества, несмотря на отсутствие обязанности вести бухучет в целях налогообложения, должны соблюдать требования гражданского законодательства, связанные с необходимостью наличия документов бухгалтерской отчетности. В силу п. 1 ст. 48 ГК РФ и подп. 11 п. 1 ст. 48 Закона № 208–ФЗ эти общества обязаны учитывать принадлежащее им имущество на самостоятельном балансе. Их годовая бухгалтерская отчетность ежегодно утверждается общим собранием акционеров. Если бухгалтерского баланса нет, то бремя доказывания крупности сделки возлагается на общество. Сделка, имевшая признаки крупной, в отсутствие надлежащим образом составленного и утвержденного бухгалтерского баланса была совершена без соответствующего одобрения. Суд признал ее недействительной (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.2011 по делу № А59-1223/2008).Оценивая данные бухгалтерского баланса, суд исходит из суммы активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств). При оспаривании приведенных в балансе данных суд может потребовать для сравнения иные отчетные документы – баланс за предыдущий период, отчет по основным средствам и др. (постановление Президиума ВАС РФ от 07.02.2006 № 10101/05; решения Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2010 по делу № А60-14759/2009-СР, от 06.07.2012 по делу № А60-20549/2012).

Кредитный договор является крупной сделкой независимо от суммы

Отдельно стоит акцентировать внимание на такой разновидности сделок общества, как кредитные договоры. Сама по себе их правовая природа не позволяет сделать однозначного вывода о том, могут ли они считаться сделками, совершаемыми в процессе обычной хозяйственной деятельности. Все будет зависеть от того, на какие цели берется кредит. Так, при рассмотрении дела судом было установлено, что договор заключен обществом на получение кредита в целях обеспечения документарного аккредитива, который был открыт обществом для оплаты товаров, закупленных им по контракту. В соответствии с уставом общества предметом его деятельности является торговля различными товарами. Кредит был получен в связи с осуществлением текущих хозяйственных (закупочных) операций, поэтому к оспариваемому договору не должны предъявляться требования, установленные для заключения крупных сделок (п. 5 Информационного письма № 62). Если же кредит берется на совершение сделок, выходящих за рамки обычной хозяйственной деятельности, он может быть признан крупной сделкой, и тогда его цена определяется исходя из суммы обязательств по нему. А вот проценты, начисляемые за просрочку исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ), а также иные суммы, взимаемые с должника в порядке применения к нему мер ответственности (неустойка, штраф, пени), не подлежат включению в указанную сумму (п. 1 Информационного письма № 62).

КОРПОРАТИВНЫЕ СПОРЫ

Заключение акционерного соглашения. Что предусмотреть, чтобы пресечь его оспаривание в будущем

Ольга Михайловна Цытрина  юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр»

• Можно ли акционерным соглашением установить запрет на отчуждение акций

• Какие условия акционерного соглашения помогут при блокировке решений

• Что изменится в регулировании акционерных соглашений с принятием проекта изменений в ГК РФ

Акционерные соглашения и договоры об осуществлении прав участников позволяют его участникам определять «правила игры» при ведении совместного бизнеса, договариваться заранее относительно того, как они будут вырабатывать единую волю по существенным вопросам деятельности компании и как им поступать, если эта единая воля не будет достигнута. Однако на практике участники хозяйственного общества могут столкнуться с проблемой признания недействительным того или иного положения акционерного соглашения. Вызвано это тем, что арбитражные суды крайне настороженно относятся к тем положениям соглашения, которые противоречат уставу общества. Например, суды часто признают недействительным условие об ограничении прав акционеров на отчуждение своей доли или акций. В свою очередь такое условие может быть крайне полезным при разрешении так называемых дэдлоков в компании. Как решаются эти и некоторые другие проблемы на практике – в этой статье.

Положения акционерного соглашения не могут противоречить уставу общества

В мировой практике одним из наиболее востребованных инструментов, используемых для регулирования внутрикорпоративных отношений участников или акционеров хозяйственных обществ как между собой, так и по отношению к самому юридическому лицу, является акционерное соглашение.

Федеральный закон от 08.02.1998 № 14–ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14–ФЗ) и Федеральный закон от 26.12.1995 № 208–ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон № 208–ФЗ) допускают возможность заключения договора об осуществлении прав участников (п. 3 ст. 8 Закона № 14–ФЗ), или же акционерного соглашения (ст. 32.1 Закона № 208–ФЗ). Поскольку на практике наиболее существенные и интересные вопросы возникают при реализации акционерами прав, обусловленных принадлежащими им ценными бумагами, предметом данной статьи станет рассмотрение отдельных вопросов, связанных с использованием именно акционерных соглашений.

Обратимся к легальной дефиниции термина «акционерное соглашение». По акционерному соглашению его стороны обязуются осуществлять определенным образом права, удостоверенные акциями, и (или) права на акции и (или) воздерживаться от осуществления указанных прав. В частности, акционерным соглашением может быть предусмотрена обязанность его сторон:

• голосовать определенным образом на общем собрании акционеров;

• согласовывать вариант голосования с другими акционерами;

• приобретать или отчуждать акции по заранее определенной цене и (или) при наступлении определенных обстоятельств;

• воздерживаться от отчуждения акций до наступления определенных обстоятельств;

• осуществлять согласованно иные действия, связанные с управлением обществом, деятельностью, реорганизацией и ликвидацией общества.

При первом прочтении кажется, что закон предоставляет акционерам право урегулировать посредством акционерного соглашения довольно широкий круг вопросов, связанных с реализацией их корпоративных прав, управлением обществом, а также осуществлением иных релевантных действий. Кроме того, Закон № 208–ФЗ не дает ответ на вопрос, могут ли положения акционерного соглашения отклоняться от норм, содержащихся в уставе общества. С одной стороны, устав регулирует только отношения между обществом и акционерами и никак не затрагивает отношения акционеров между собой. С другой же стороны, есть норма п. 2 ст. 11 Закона № 208–ФЗ, которая дает более широкое толкование отношениям, возникающим внутри общества.

Цитата: «Требования устава общества обязательны для исполнения всеми органами общества и его акционерами» (п. 2 ст. 11 Закона № 208–ФЗ).

К сожалению, на практике суды в подавляющем большинстве случаев придерживаются консервативного подхода при анализе действительности отдельных условий акционерных соглашений. В одном из дел суд признал большинство положений акционерного соглашения об осуществлении прав участников недействительными по мотиву противоречия положениям Закона № 14–ФЗ и устава общества. Так, порядок разрешения тупиковой ситуации по принципу принудительного выкупа доли был признан ограничением права на распоряжение указанной долей; определение порядка голосования по вопросам повестки дня общего собрания было признано нарушением права участника голосовать и принимать решения по своему внутреннему убеждению; ограничение права на распоряжение принадлежащими участнику долями также было признано нарушением Закон № 14–ФЗ, поскольку устав подобных ограничений не содержал (решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2010 по делу № А40-140918/09-132-894).

Что касается последнего вопроса об ограничении права на распоряжение долями, то здесь Минэкономразвития РФ придерживается противоположной позиции (письмо от 14.09.2009 № Д06-2643 «О разъяснении изменений, внесенных в Федеральный закон "Об акционерных обществах", в части регулирования института акционерных соглашений»). По мнению Минэкономразвития, акционерным соглашением устанавливается продолжающееся обязательство, в силу которого стороны такого соглашения обязаны воздерживаться от отчуждения акций в отсутствие согласия других участников соглашения. Позиция Минэкономразвития РФ представляется верной, поскольку, заключая акционерное соглашение, акционер не отказывается от своих прав, а всего лишь определяет порядок их осуществления по своему усмотрению.

В другом деле суд также признал положения акционерного соглашения противоречащими федеральному законодательству и уставу самого общества. Оспариваемое акционерное соглашение предусматривало при наступлении определенных обстоятельств образование временной администрации, что было расценено судом как создание не предусмотренного уставом органа управления в обход установленной ст. 48 Закона № 208– ФЗ процедуры и нарушение компетенции общего собрания (постановление ФАС Поволжского округа от 25.05.2011 по делу № А57-7487/2010).

Приведенные примеры свидетельствуют о том, что существуют определенные проблемы, связанные с реализацией условий акционерного соглашения на практике. Такие проблемы сохранились несмотря на легитимацию данного правового института, со времен «дела Мегафона» (дело № Ф04-2109/2005 (14105-А75-11)), когда соглашение акционеров российского общества, подчиненное иностранному праву, было признано недействительным «в силу нарушения публичного порядка Российской Федерации».

Способы разрешения дэдлоков лучше не включать в акционерное соглашение

С учетом сверх консервативной позиции судебно-арбитражной практики в части предмета и содержания акционерных соглашений, последние не могут применяться в качестве эффективного способа разрешения так называемых тупиковых ситуаций («deadlock resolution»). Такие ситуации возникают, когда объем и содержание прав акционеров в компании не позволяет принимать им те или иные решения ввиду отсутствия необходимого количества голосов (к примеру, когда 100% акций компании распределены между двумя акционерами поровну).

В США и странах Европы акционерные соглашения закрепляют действенные механизмы предупреждения или цивилизованного разрешения подобных ситуаций. К таким мерам относится, например, распределение количества голосов при голосовании по каким-либо вопросам в случае равенства долей участия, в том числе с применением различных классов, типов и категорий акций. Кроме того, можно закрепить условие о передаче вопроса на рассмотрение совету, а также конкретные способы разрешения тупиковых ситуаций.

Такие, например, как медиация – наиболее мягкий способ разрешения спорной ситуации, при котором стороны обязуются вступить в переговоры с привлечением медиатора – доверенного лица, к мнению которого прислушаются обе стороны конфликта при недостижении согласия; или так называемая «русская рулетка», когда инициирующий акционер направляет другой стороне конфликта предложение о выкупе его акций с указанием цены, срока и иных условий. Получивший предложение акционер вправе по своему усмотрению продать свой пакет акций другому акционеру по указанной цене либо купить пакет акций инициирующего акционера по той же цене и на тех же условиях; либо «голландский аукцион» – при тупиковой ситуации стороны конфликта выбирают независимого арбитра и направляют ему свои предложения по выкупу пакета акций другой стороны за определенную цену. Сторона, ценовое предложение которой окажется выше, будет обязана купить акции другой стороны, а другая сторона – продать принадлежащий ей пакет акций. Аналогичное содержание имеет и такой способ разрешения дедлока, как «техасская стрельба» (Texas shoot-out).

Можно закрепить «метод сдерживания», при котором для целей предотвращения возникновения тупиковых ситуаций в акционерное соглашение включается положение о том, что при возникновении тупиковой ситуации оценивается рыночная стоимость пакета акций сторон конфликта. Инициирующая сторона (направившая уведомление о дедлоке) будет обязана либо продать свой пакет акций по цене ниже рыночной (к примеру, по цене, составляющей 70% от рыночной стоимости пакета), либо приобрести пакет акций второго по более высокой цене (например, 130% рыночной стоимости акций). Есть метод «разделяй и забирай», при котором один из акционеров производит раздел принадлежащего ему пакета акций, а другому предоставлено право выбора одной из образовавшихся частей.

Описанные выше механизмы со значительной степенью эффективности позволяют разрешать спорные ситуации в сфере корпоративного управления, в противном случае при каждом возникновении дедлока деятельность компании может быть парализована. Поскольку, как отмечалось ранее, правоприменительная практика крайне настороженно относится к использованию конструкции акционерных соглашений для целей регулирования корпоративных отношений участников хозяйственных обществ, существует большой риск признания недействительными даже тех положений соглашения, которые могут быть в нем закреплены в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах сохраняет свою актуальность альтернативный способ регламентации взаимоотношений акционеров: создание в пределах оффшорной юрисдикции иностранной холдинговой компании, владеющей акциями российского общества, и заключение акционерного соглашения акционерами такой холдинговой компании. К такому соглашению может быть применимо любое иностранное право без ущерба его действительности.

Проект изменений в ГК РФ позволяет обжаловать сделки, совершенные в нарушение корпоративного договора

Проектом федерального закона № 47538-6/2 «О внесении изменений в главу четвертую части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Проект) предлагается введение понятия «корпоративный договор» (ст. 67.2).

Согласно определению, предложенному Проектом, под корпоративным договором понимается договор об осуществлении участниками хозяйственного общества своих корпоративных прав, в соответствии с которым они обязуются осуществлять эти права определенным образом или воздерживаться от их осуществления, в том числе:

• голосовать определенным образом на общем собрании участников общества;

• согласованно осуществлять иные действия по управлению обществом;

• приобретать или отчуждать доли в его уставном капитале (акции) по определенной цене и (или) при наступлении определенных обстоятельств либо воздерживаться от отчуждения доли (акций) до наступления определенных обстоятельств.

Необходимо отметить, что само определение не является принципиально новым по отношению к легальным дефинициям акционерного соглашения или соглашения об осуществлении прав участников ни по содержанию, ни по юридической технике. Тем не менее важным моментом здесь является закрепление термина «корпоративные права участника общества», что, вероятно, позволит продвинуться в дискуссии по вопросу правовой природы корпоративных прав.

Несмотря на то, что данный спор носит преимущественно доктринальный характер, он имеет и практические последствия. Относя какой-либо гражданско-правовой институт к той или иной категории, мы распространяем на него действие правовых норм, применимых к такой категории: основания возникновения, изменения и прекращения, способы защиты и др.

Наибольший интерес представляют положения п. 5 ст. 67.2 Проекта, в соответствии с которыми нарушение корпоративного договора может являться основанием для признания недействительными решения органов хозяйственного общества по иску стороны данного договора (если на момент принятия решения сторонами корпоративного договора являлись все участники хозяйственного общества).

В настоящее время, как известно, защита интересов одной из сторон по этому соглашению в случае невыполнения его условий другой стороной является крайне сложной задачей. Это практически сводит на нет ценность этого института. Разрешая данный вопрос в пользу сторон акционерного соглашения, Проект допускает признание недействительными корпоративных решений и сделок, совершенных в нарушение положений корпоративного договора.

После принятия Проекта Госдумой во втором чтении текст рассматриваемой нами статьи не претерпел каких-либо изменений. Остается надеяться, что при рассмотрении парламентариями Проекта в третьем чтении из текста статьи не будет исключено положение, позволяющее обжаловать сделки и корпоративные решения, совершенные в нарушение корпоративного договора. В этом случае данная новелла позволит рассматривать акционерные соглашения как реальный инструмент регулирования корпоративных отношений, снабженный механизмом принудительной защиты не только в виде применения имущественных санкций (взыскание убытков), но и посредством признания недействительными сделок и корпоративных решений.

Возмещение убытков – самый эффективный способ защиты при нарушении условий акционерного соглашения

Закон № 208– ФЗ четко разграничивает судебную защиту прав акционеров, вытекающих из акционерного соглашения. С одной стороны, устанавливается, что решения органов общества, совершение обществом или одной из сторон акционерного соглашения сделок не могут быть признаны недействительными в случае принятия или совершения их в нарушение условий акционерного соглашения.

С другой стороны, требования сторон акционерного соглашения друг к другу, основанные на этом соглашении, о возмещении убытков, причиненных его нарушением, о взыскании неустойки или применении иных мер ответственности в связи с нарушением акционерного соглашения, подлежат судебной защите. При этом для целей защиты важно отметить следующее: суд не имеет права снижать размер неустойки, предусмотренный в акционерном соглашении.

Возмещение убытков является наиболее эффективным способом защиты нарушенных прав участников акционерного соглашения, поскольку для признания недействительной сделки, совершенной в нарушение акционерного соглашения, необходимо доказать, что нарушитель знал или должен был знать о наличии и содержании акционерного соглашения, а это, при отсутствии прямых письменных доказательств, сделать практически невозможно.

Стороны акционерного соглашения, среди прочего, вправе требовать: возмещения причиненных нарушением соглашения убытков; взыскания неустойки (штрафа, пеней); выплаты компенсации (твердой денежной суммы или суммы, подлежащей определению в порядке, указанном в акционерном соглашении) (ч. 7 ст. 32.1 Закона № 208– ФЗ).

В отношении взыскания убытков, причиненных нарушением акционерного соглашения, не возникает существенных вопросов – взыскание производится по общим основаниям ст. 15 ГК РФ при условии, что размер заявленных требований обоснован и подтвержден соответствующим расчетом причиненных убытков. Однако вопрос о применении ст. 333 ГК РФ, предусматривающей снижение размера неустойки к указанным мерам ответственности, не нашел своего однозначного разрешения.

Представляется, что в данном случае неустойку как меру договорной ответственности следует отличать от неустойки (пени, штрафа) как обеспечительной меры и взыскиваемых убытков как мер компенсаторного характера. Следовательно, к требованию о выплате неустойки, размер которой определен в акционерном соглашении, не применяются нормы о необходимости доказывания размера убытков и о снижении размера неустойки. Иными словами, ее размер не может быть изменен судом по правилам ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика в таком процессе.

Тем не менее судами не выработано единого подхода к классификации данного вида неустойки, и возможность ее уменьшения судом по мотиву несоразмерности (ст. 333 ГК РФ), или применение к ней порядка взыскания убытков в части доказывания заявленного размера компенсации по-прежнему решаются судами различным образом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Таким образом, при использовании мер договорной ответственности также существует риск снижения выплачиваемой суммы и, следовательно, наличия значительных непокрытых убытков у потерпевшей стороны.

На сегодняшний день оценить перспективы развития института акционерных соглашений представляется довольно сложным, поскольку они в значительной степени зависят как от дальнейших решений законодателя, так и от пути, выбираемого судебно-арбитражной практикой. В целом следует признать, что использование договорного механизма в корпоративных отношениях позволяет юридически обеспечить согласованный их участниками баланс экономических интересов, который в каждой конкретной ситуации является уникальным и, более того, подвержен постоянным изменениям. В этом смысле можно сказать, что акционерное соглашение – это средство регламентации отношений акционеров в их динамике, в то время как, например, устав общества закрепляет их в статичном состоянии.

При этом следует помнить, что акционерное соглашенин является весьма специфичным инструментом, требующим привлечения квалифицированной юридической помощи при разработке проекта документа и согласовании отдельных его условий. Здесь необходимо в полном объеме учитывать не только все обязательные требования корпоративного законодательства, но и позиции судов по тому или иному текущему вопросу, а кроме того и общие принципы права.

БАНКРОТСТВО

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом

Сергей Борисович Ротарь  судья Шестого арбитражного апелляционного суда

Ирина Григорьевна Ксенофонтова  помощник судьи Шестого арбитражного апелляционного суда

• Можно ли включить в реестр требований требование о возврате нежилого помещения

• Подлежит ли удовлетворению требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства

• Является ли признанный недействительным договор участия в долевом строительстве основанием для отказа во включении в реестр требования о передаче жилого помещения

Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то небольшим компаниям и гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. С августа 2011 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127–ФЗ (далее – Закон № 127–ФЗ) был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков. Анализ указанных изменений и судебной практики по их применению позволяет сделать вывод, что права дольщиков теперь достаточно надежно защищены, в том числе и в связи с тем, что по делам о признании застройщиков несостоятельными (банкротами) положениями § 7 гл. IX Закона № 127–ФЗ предусмотрены определенные способы погашения ими требований участников долевого строительства. Поэтому участникам долевого строительства, инвесторам, столкнувшимся с подобной ситуацией, необходимо понимать, какой алгоритм действий следует выстроить для того, чтобы вернуть свои денежные средства, а в каких случаях есть возможность вернуть имущество, за которое были внесены средства дольщиков.

Требование подлежит включению в реестр, даже если средства передавались не должнику, а его представителю

На практике встречаются случаи, когда денежные средства для инвестирования строительства вносятся участником строительства третьему лицу, которое осуществляет действия, направленные на привлечение денежных средств для строительства, на основании договорных отношений с застройщиком. И в ситуации, когда застройщик оказывается банкротом, возникает вопрос – вправе ли дольщик обратиться с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, если денежные средства за недвижимость получало некое третье лицо?

Так, по одному из дел гражданин обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его участником строительства и включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований к должнику – застройщику, в соответствии со ст. 201.2 Закона № 127–ФЗ. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причиной оставления исковых требований без удовлетворения явилось отсутствие у должника обязанности по передаче жилых помещений заявителям. Дело в том, что согласно представленным по делу доказательствам денежные средства граждан для строительства квартир привлекал не застройщик, а третья организация, которая получила от заявителей денежные средства для долевого строительства жилого дома. Суд указал, что в рассматриваемом случае застройщиком является лицо, на котором, согласно договорам соинвестирования, лежит обязанность по передаче жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, сослался на следующие обстоятельства. Лицо, принимавшее у граждан денежные средства для долевого строительства жилого дома, действовало в рамках договора поручения, согласно которому, как поверенный, брало на себя обязательства по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства жилого комплекса, которое осуществлял должник – застройщик (доверитель). Из условий договоров следовало, что поверенный действует исключительно в интересах доверителя для достижения цели – строительство и передача в собственность участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений. Апелляционная инстанция руководствовалась, в том числе, нормой ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В дальнейшем ни должник – застройщик, ни лицо, привлекавшее денежные средства, не воспользовались процессуальным порядком оспаривания постановления апелляционной инстанции (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу № А73-8109/2010). Аналогичные выводы содержатся и в других подобных делах (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А73-8109/2010, от 05.05.2012 по делу № А73-8109/2010). Анализ указанных апелляционных производств свидетельствует о том, что именно действия или бездействие должника – застройщика привели к возникновению у граждан (дольщиков) необходимости обращения с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о его банкротстве.

Если право собственности на объект не возникло, требование о признании такого права удовлетворению не подлежит

На практике нередки случаи, когда при банкротстве застройщика участники долевого строительства обращаются с требованиями о признании за ними права на долю в объекте незавершенного строительства.

Так, в рамках одного из дел о банкротстве застройщика граждане, в полном объеме осуществившие платежи по договорам долевого участия в строительстве в пользу застройщика, обратились в суд с требованиями:

• признать право собственности на объект незавершенного строительства – офис,

• признать в равных долях право собственности на объект незавершенного строительства – магазин.

Определением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Однако апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Должник является застройщиком объекта «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж». Строительство возводимого застройщиком объекта на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же, как и на дату рассмотрения заявления) не завершено. Право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства (63 % готовности) с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства зарегистрировано за должником с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. В ходе проведения процедуры наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках этого дела подлежат предъявлению и рассмотрению нормы п. 1 ст. 201.8 Закона № 127–ФЗ в отношении требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К числу таких требований относятся, например, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Одним из таких оснований является приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу. При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ. Доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Данные выводы апелляционный суд обосновал следующим образом.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дом участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214–ФЗ). То есть договор об участии в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество. В данном споре – нежилые помещения.При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абзаце 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214–ФЗ.

Как следует из положений законов № 214– ФЗ и № 127–ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами – путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). С учетом изложенного выше, а также того факта, что строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у граждан – участников долевого строительства не возникло, поэтому и заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.

Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по схожим делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 по делу № А45-25267/2009; Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу № А73-14698/2009, от 10.05.2012 по делу № А73-14698/2009; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 по делу № А73-14698/2009, от 20.07.2012 по делу № А73-14698/2009).

Недействительность договора долевого участия не препятствует обращению в суд с денежным требованием к банкроту

Правоприменительной практике известны случаи, когда притязания кредиторов, возникающие из договора участия в долевом строительстве, оспариваются. Признание указанной сделки недействительной может стать препятствием к осуществлению права на заявление требования, вытекающего из такого договора.

В решении данного вопроса сформировались следующие позиции судов. Первая заключается в том, что признание судом недействительным договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа участнику строительства во включении его требования в реестр передачи жилых помещений. Так, по одному из дел суд первой инстанции признал недействительным договор об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между застройщиком и гражданкой, на объект долевого строительства «жилое помещение – однокомнатная квартира». Суд также обязал территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить запись о регистрации указанного договора.

Решением арбитражного суда застройщик был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В последующем суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве застройщика по правилам § 7 гл. IX Закона № 127–ФЗ. Гражданка, о которой шла речь выше, обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника – застройщика требования о передаче ей в собственность однокомнатной квартиры. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, заявленные требования были удовлетворены. Судебные инстанции руководствовались положениями п.п. 2, 3 ст. 201.6 Закона № 127–ФЗ, согласно которым арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Факт оплаты гражданкой суммы долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры материалами дела подтвержден.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подп. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127–ФЗ).

Поэтому, несмотря на признание договора участия в долевом строительстве недействительным, суды пришли к выводу, что между сторонами договора существуют фактические договорные отношения по строительству жилого помещения. Это подтверждается перечислением участником строительства застройщику денежных средств, их принятие последним, что влечет возникновение у застройщика обязанности по передаче участнику строительства жилого помещения. Поскольку денежные средства застройщиком были приняты, а передача жилого помещения не состоялась, то права участника строительства считаются нарушенными и подлежат восстановлению путем удовлетворения заявления участника строительства о включении его требования в реестр передачи жилых помещений (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу № А73-2825/2012).

Однако другие арбитражные суды иначе решают аналогичные вопросы. Некоторые из них считают, что если есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным договор, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр отсутствуют. Так, по одному из дел апелляционная коллегия оставила без изменения определение суда первой инстанции, которым истцу было отказано во включении его требования в реестр. При этом апелляционный суд указал, что при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений отсутствуют. Следовательно, сторона не может быть понуждена к исполнению обязательств, основанных на недействительной сделке. Признание договора недействительным не препятствует лицу обратиться в суд первой инстанции с денежным требованием, равно как и не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника долевого строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127–ФЗ) или готовое жилое помещение (п. 7 ст. 201.11. Закона № 127–ФЗ) (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу № А33-2805/2009к130).

Таким образом, можно заключить, что правила § 7 гл. IX Закона № 127– ФЗ не только устраняют неопределенность в отношениях между лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, но и способствуют эффективной защите нарушенных прав участников долевого строительства.

Требования о передаче нежилых помещений не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений