Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости

1. В здании общей площадью 9 000 кв. м., подлежащих аренде, 180 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 200 долл. за 1 кв. м в год. Операционные расходы составляют 30% потенциального валового дохода (ПВД). Определить чистый операционный доход (ЧОД).

Решение:

1) ПВД = общая площадь х арендная ставка = 9000 х 200 = 1 800 000 (долл.)

2) Операционные расходы = ПВД х 30% = 1 800 000 х 0,3= 540 000 (долл.)

3) Арендуемая площадь = общая площадь – свободные площади = 9 000 – 180 = 8 820 (кв. м)

4) ДВД= Арендуемая площадь х арендная ставка = 8 820 х 200 =1 764 000 (долл.)

5) ЧОД = ДВД – операционные расходы = 1 764 000 – 540 000 = 1 224 000 (долл.)

2. Стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 2000 ед., чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 350 ед., ставка капитализации для земельного участка и зданий соответственно 12% и 15%. Определить стоимость зданий в едином объекте недвижимости.

Решение:

Доход от ЗУ= 2000 х 0,12 = 240

Доход от зданий = 350 – 240 = 110

Стоимость зданий = 110/0,15 = 733,33

3. Определить стоимость магазина по следующим данным:

Ежемесячный потенциальный валовой доход	10 500 долл. США
Ежемесячные потери при сборе дохода	200 долл. США
Текущие операционные расходы	25% от действительного валового дохода
Налогообложение и выплата долга	15% от действительного валового дохода
Ставка капитализации	12%

Решение:

ДВД = (10 500 – 200) х 12 = 123 600

ЧОД = 123600 – 123600 х 0,25 = 92 700

ЧД = 92 700 – 123 600 х 0,15 = 92 700 – 18 540 = 74 160

Стоимость = 74 160/0,12 = 618 000

4. Определить стоимость здания методом капитализации дохода. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, составляет 2000 м2. Из них 600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 500 руб. за 1м2/месяц, что соответствует рыночной ставке аренды. Недоиспользование помещений составляет 10%. Эксплуатационные расходы составляют 25% действительного валового дохода от аренды.

Безрисковая ставка дохода – 6%. Премия за риск инвестиций в недвижимость – 2%. Надбавка за риск ликвидности недвижимости – 2%. Надбавка за инвестиционный менеджмент – 4%. Норма возврата капитала – 2%.

Решение:

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) здания

ПВД = 500 х 12 мес х (2000 – 600) = 8400 (тыс. руб);

Расчет действительного (эффективного) валового дохода (ДВД) здания

ДВД = 8400 (1 – 0,1) = 7560 (тыс. руб)

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) здания

ЧОД = 7560 (1-0,25) = 5670 (тыс. руб)

Коэффициент капитализации для здания по методу кумулятивного построения

равен: 6% + 2% + 2% + 4% +2% = 16%

Рыночная стоимость здания методом капитализации дохода равна

5670/0,16 = 35 437,5 (тыс. руб)

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Аналог объекта оценки продан за 200 тыс. руб. и имеет 4 отличия от объекта оценки по элементам сравнения. Скорректировать цену аналога для устранения различий между объектом оценки и аналогом.

Варианты расчетов: 1 вариант - все отличия не имеют взаимного влияния,

2 вариант - все отличия имеют взаимное влияние.

Элемент сравнения	Характеристика отличия аналога от объекта оценки
№ 1	уступает объекту оценки на 10%
№ 2	уступает объекту оценки на 6%
№ 3	превосходит объект оценки на 5%
№ 4	превосходит объект оценки на 15%

Решение:

1 вариант - все отличия не имеют взаимного влияния

Скорректированная цена аналога = 200 (1 + 0,1 + 0,06 – 0,05 – 0,15) = 200 х 0,96 = 192 (тыс. руб.);

2 вариант - все отличия имеют взаимное влияние

Скорректированная цена аналога = 200 х (1+0,1) х (1+0,06) х (1-0,05) х (1-0,15) = 188,3 (тыс. руб.).

2. Определите рыночную стоимость недвижимости сравнительным подходом, если известно, что действительный валовой доход от оцениваемого объекта составляет 80 000 у.е. в год, среднерыночные потери от недозагрузки 10 000 у.е. в год, валовой рентный мультипликатор для объектов аналогов равен 5?

Решение:

Для решения задачи применима техника валового рентного мультипликатора. Потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составляет 80 000 + 10 000 = 90 000 у.е.

Рыночная стоимость объекта оценки равна: потенциальный валовой доход умножить на валовой рентный мультипликатор:

С = 90 000 х 5 = 450 000 у.е.

3. Чистый операционный доход от оцениваемого объекта составляет 60 000 у.е. в год. Общий коэффициент капитализации для объектов аналогов равен 12,5%. Определите рыночную стоимость объекта оценки.

Решение: Для решения задачи применима техника общего коэффициента капитализации.

Чистый операционный доход по условию задачи составляет 60 000 у.е. в год. ЧОД необходимо преобразовать в рыночную стоимость посредством капитализации с помощью общего коэффициента капитализации для объектов- аналогов:

С = 60 000 / 0,125 = 480 000 у.е.

4. Определить стоимость здания площадью 300 м². Рыночная информация о продаже двух аналогов оцениваемого здания приведена в таблице. Ежемесячный рост цен на здания такого типа – 4%. Величины корректировок (на независимой основе): на разницу в местоположении – 20%, на разницу в состоянии здания – 15%.

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
Площадь здания, м2	300	230	310
Цена продажи, тыс. руб.		1300	1600
Имущественные права	право собственности	право собственности	право собственности
Условия и дата продажи		за 2 мес. до оценки	за 1 мес. до оценки
Местоположение	центр	среднее удаление	среднее удаление
Состояние	хорошее	отличное	хорошее

Решение:

1) Расчет цены 1м2 по зданиям – аналогам на дату оценки

Цена 1 м2 аналога №1 = (1300 х 1,04²)/230 = 6113 (руб.)

Цена 1 м2 аналога №2 = ( 1600 х 1,04) / 310 = 5368 (руб.)

2) Корректировка цен 1 м2 по аналогам для устранения различий между объектом оценки и аналогами

Скорректированная цена 1 м2 аналога №1 = 6113 + (6113х0,2) – (6113х0,15) = 6419 (руб.)

Скорректированная цена 1 м2 аналога №2 = 5368 + (5368х0,2) = 6442 (руб.)

Средняя скорректированная цена 1 м2 по аналогам = (6419 + 6442)/2 = 6430,5 (руб.)

3) Расчет стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки = 6430,5 руб/м2 х 300 м2 = 1 929 150 руб.