Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения проведен в субъектах Российской Федерации в 2000-2005 годах в два этапа. Результатом первого этапа работ стали удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, а также в границах бывших колхозов и совхозов, а где это оказалось возможным, в границах фактических землепользований. На втором этапе оценочных работ в 2005 году определялись удельные показатели кадастровой стоимости иных земель сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее – Правила), установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Второй этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, проводился на территории Российской Федерации в 2006-2007 годах на основании Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 № 145). Указанные методические рекомендации применяются для определения кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения, состав которых определен статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения разделены на шесть групп. Первая группа включает в себя сельскохозяйственные угодья. Ко второй группе отнесены земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д. Третья группа представлена землями под замкнутыми водоемами. К четвертой группе отнесены земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли. Пятая группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования. Шестая группа представлена землями, пригодными под оленьи пастбища.
В городах Москве и Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения не проводилась по причине отсутствия объектов оценки.
Базовые показатели кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственные угодья) в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта Российской Федерации определены по состоянию на 1 января 2006 года (рисунок 3-19). Сравнение средневзвешенного показателя кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственные угодья) за 2003 и 2006 годы показывает, что в целом по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий увеличилась на 8067 руб. в расчете на 1 га площади. Изменение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий в разрезе федеральных округов представлено на рисунке 3-18.
Наибольшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий произошло в субъектах Российской Федерации Центрального, Северо-Кавказского и Южного федеральных округов, где в среднем стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий увеличилась более чем в 1,8 раза.
Значительное увеличение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий произошло также в Северо-Западном и Приволжском федеральных округах (в среднем в 1,7 раза).
В остальных федеральных округах наблюдается умеренное повышение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
По результатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,39 руб./кв. м, расположены в Краснодарском крае. В Республике Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областях, а также Ненецком, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Чукотском автономных округах кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты (0,09 руб./кв. м), что объясняется низкой оценочной продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих регионах и высоким уровнем оценочных затрат.
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения до конца 2010 года утверждены органами исполнительной власти во всех регионах.
Сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп по субъектам Российской Федерации, утвержденные органами исполнительной власти регионов и применяемые для целей начисления и взимания земельного налога в 2010 году, представлены в приложении 10.
Рис. 3.-18.
Рис. 3-19.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведен на территории Российской Федерации в 2003-2005 годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307).
Результатами государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений стали удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений.
Второй этап работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, начат на территории Российской Федерации в 2008 году и проводился в соответствии с ранее применяемой технологией работ.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т. д.
Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным методом.
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2008-2010 году проводилась во всех регионах, в границах которых имеются объекты оценки, за исключением Вологодской и Амурской областей, а также Чеченской Республики и Республики Ингушетия. В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также Ненецком, Чукотском и Ямало-Ненецком автономных округах работы не проводились по причине отсутствия объектов оценки.
Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений до конца 2010 года утверждены органами исполнительной власти в 66 регионах. При этом исчисление земельного налога на основе актуализированных сведений о кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в 13 субъектах Российской Федерации (Тверская, Новгородская, Владимирская, Ростовская и Томская области, республики Дагестан, Бурятия, Тыва, Калмыкия, Адыгея, Кабардино-Балкария, а также Красноярский и Хабаровский края) началось с 1 января 2009 года, еще в 35 регионах стало возможно с 1 января 2010 года, в остальных регионах исчисление земельного налога на основе кадастровой стоимости будет возможно с 1 января 2011 года после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующими нормативными правовыми актами.
Сравнение средних показателей кадастровой стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений за 2005 и 2008 годы по регионам показывает увеличение кадастровой стоимости от 1,5 до 119 раз. Наибольшее повышение стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений произошло в Краснодарском крае (119 раз). Значительный рост кадастровой стоимости наблюдается по земельным участкам садоводческих объединений в городах Сочи и Краснодар. В Краснодаре этот рост объясняется спросом на участки жителей города Краснодара, близость к которому определена в пределах пешеходной и внутригородской транспортной доступности. Город Сочи в последние годы привлекает внимание жителей всей России. Уникальные климатические условия, проведение Олимпийских игр 2014 года создали все условия для бурного роста цен на рынке недвижимости. Также значительный рост стоимости наблюдается в районах Краснодарского края, расположенных на побережье Черного моря. Этот спрос вызван в первую очередь интересом к садоводческим участкам на берегу моря жителей краевого центра, а также других регионов России. По другим регионам наибольшее повышение выявлено в Республике Адыгея (38 раз) и Тверской области (35 раз). Особенностью земельного рынка садоводческих объединений Республики Адыгея в 2002-2003 году был высокий уровень предложений при почти полном отсутствии спроса. Таким образом, в условиях отсутствия рынка садовых участков удельные показатели кадастровой стоимости земель, полученные в предыдущем этапе, оказались крайне низкими. В 2008 году обстановка по спросу земельных участков садоводческих объединений коренным образом изменилась. Так, например, повышена привлекательность земельных участков, граничащих с городом Краснодаром и набережной реки Кубань, проводится активная газификация садоводческих объединений. В Тверской области наибольшие показатели стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений имеют районы, расположенные на границе с Московской областью, а также районы, на территории которых расположены крупные водные объекты.
В остальных регионах умеренное повышение стоимости одного квадратного метра земель садоводческих, огороднических объединений объясняется увеличением спроса на садоводческие и огороднические участки ввиду роста инвестиционной привлекательности земли центра региона и окрестностей (наибольшей привлекательностью для покупателей обладают участки, обеспеченные необходимой инфраструктурой, в охраняемых объединениях, с хорошими экологическими и природно-ландшафтными данными, небольшой удаленностью объединения от города).
Необходимо отметить, что в 15-и субъектах Российской Федерации за период 2005-2008 год наблюдалось предоставление земель дачным объединениям. Сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденные органами исполнительной власти регионов и применяемые для целей начисления и взимания земельного налога в 2010 году, представлены в приложении 11.