Задача 1.

Между Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов г. Москвы)(далее – Арендодатель) и ГСК "Элион" (далее – Арендатор) был заключен договор от 25.08.1998 № М-07-502420 аренды земельного участка общей площадью 750 кв.м, расположенного по адресу: г. Москвы, Украинский б-р, вл. 13, для эксплуатации автостоянки боксового типа на 27 машиномест, в том числе открытой автостоянки на 2 машиноместа.

Согласно договору участок был предоставлен сроком на один год.

По истечении срока действия договора аренды Арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком, без возражения со стороны арендодателя.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением от 23.10.07 № 33-и-07-1257/07 и уведомлением от 07.04.2008 № 33-и-07-123/08 известил ГСК "Элион" о прекращении обязательств по договору аренды с 25.01.2008 г., в связи с окончанием срока его действия.

Актом Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы установлено, что Арендатор не освободил спорный земельный участок в установленный срок в уведомлении о прекращении договора срок, что послужило основанием для обращения Департамента земельных ресурсов г. Москвы с иском в суд с требованием об освобождении Арендатором занимаемого им участка.

Подлежат ли удовлетворению требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы?

В соответствии с гражданским и земельным законодательством земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду на определенный или неопределенный срок. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». В соответствии со ст. 610 ГК, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. В нашем случае Департамент земельных ресурсов Москвы просрочил срок для предупреждения о прекращении договора аренды, следовательно, можно считать, что договор аренды продолжает действовать. Договор по этому основанию прекратить нельзя. Если нет оснований для прекращения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК ( 1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.), то договор расторгнуть можно лишь при обоюдном согласии сторон, либо ждать окончания срока его действия. Следовательно, требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Задача 2.

ООО «Свет», являющееся собственником нежилого здания и земельного участка, на котором оно располагается, решило продать здание ООО «Квадро», сохранив право собственности на земельный участок. Однако в государственной регистрации перехода права собственности было отказано на том основании, что в соответствии с действующим законодательством продажа недвижимости, расположенной на земельном участке возможна только вместе с самим земельным участком. Юристы ООО «Квадро» подготовили исковое заявление в арбитражный суд об обязании органа государственной регистрации произвести государственную регистрацию перехода права собственности на оба объекта недвижимости.

Какое решение должен вынести суд и почему?

В п.5 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данные исключения предусмотрены в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ и устанавливают следующие случаи:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК.

Более того в данной статье установлено правило в поддержку принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, а именно - не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Кроме того в ч.1 ст.273 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Таким образом, исходя из анализа закона и практики (в которой последнее правило трактуется как взаимозависимое), суд должен вынести решение об удовлетворении заявленных требований ООО «Квадро».

Задача 3.

При подготовке к рассмотрению материалов о предоставлении земельных участков для строительства железной дороги выяснилось, что два сельскохозяйственных предприятия, через земли которых должна быть проложена дорога, не дают согласие на изъятие у них земельных участков. В связи с этим управлению железной дороги было отказано в предоставлении земель и предложено пересмотреть проект строительства дороги. Управление дороги обжаловало это решение в суд.

Каковы основания принудительного прекращения прав на землю?

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам.

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, условия, основания и порядок которого регламентированы ст. 49 и 55 ЗК РФ;

4) реквизиция;

5) конфискация

6) отчуждение числе земельного участка в случаях:

выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ;

решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ;

7) изъятие у собственника земельного участка без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка.

8) приватизация и национализация.

Каков порядок изъятия земель для государственных или муниципальны нужд?

Условия и порядок изъятия, в том числе путём выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК. Так, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Согласно Постановлению Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В вышеуказанном постановлении ВАС указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нём не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашения о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В зависимости от того для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или МО. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается ФОИВ, ОИВ субъекта РФ или органами МСУ.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение ФОИВ, ОИВ субъекта РФ или органа МСУ об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации. Собственник земельного участка должен быть извещён о произведённой регистрации с указанием её даты.

Имеет ли правовое значение и какое согласие или несогласие землепользователя на изъятие принадлежащего ему земельного участка для государственных нужд?

На мой взгляд имеет, так как меняется немного порядок изъятия - при несогласии, по истечении годичного срока с момента направления уведомления об изъятии земельного участка, соответствующий орган (принявший решение об изъятии) вправе подать в суд, исковая давность при этом - 2 года с момента направления уведомления. В суде бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии.

Какое решение может быть принято по существу спора?

В соответствии с пп.4 п.1 ч. ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. В соответствии с указание МПС РФ от 24 ноября 1997 г. N С-1360у "Об утверждении Норм и правил проектирования отвода земель для железных дорог", а именно п. 1.6. Земельные участки для строительства отдельных объектов железнодорожного транспорта и жилых поселков следует выбирать на землях несельскохозяйственного назначения или не пригодных для сельского хозяйства, либо на сельскохозяйственных угодьях худшего качества, имея в виду использование этих земель и в тех случаях, когда для их освоения необходимо проведение специальных инженерных мероприятий. Таким образом суд скорее всего откажет управлению железной дороги и защитит права сельскохозяйственных предприятий.

Задача 4.

В 2005 году ООО «Самара» (далее – ООО) приобрело в собственность у ОАО Вымпел» (далее – ОАО) здание площадью 2820 кв.м. Земельный участок, на котором находилось здание, принадлежал ОАО на праве постоянного (бессрочного) пользования. ООО «Самара» обратилось в местную администрацию с просьбой оформить земельный участок, необходимый для использования здания, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Администрация в просьбе отказала и предложила ООО выкупить земельный участок в собственность либо оформить его на праве аренды. ООО расценило отказ администрации как неправомерный, поскольку полагало, что в порядке ст. 35 ЗК РФ к ним переходят права на землю, которыми обладал продавец недвижимого имущества до его продажи.

Решите дело.

С принятием ЗК земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование гос. и мун. учреждениям, фед. казенным предприятиям, органам гос. власти и ОМСУ. Гражданам участки в постоянное бессрочное пользование не предоставляются, но это право сохраняется за ними, как и временно за юридическими лицами (они могут приобрести их в собственность однократно и бесплатно). Вступивший в законную силу в 2001г. ЗК ограничил круг лиц, которым земельные участки могут представляться в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии с ЗК (ст.20 ч. 4) Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, следовательно, ю/л не может продать этот земельный участок.

На мой взгляд, ОАО следует приобрести земельный участок в собственность (установлен срок дла осуществления такого перевода) и продать его ООО, или предоставить его в аренду, так как это законодательством не запрещено. Также, ООО вправе обратиться к ОАО с просьбой установления частного сервитута.

Задача 5.

11.01.1996 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (далее – Департамент) и ООО "БОН" заключен договор аренды № М-01-500987 земельного участка площадью 120 кв. м., предоставленного для размещения торгового комплекса из быстровозводимых конструкций (временного торгового павильона), сроком на три года. Впоследствии договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок. Позднее к возобновленному договору аренды было подписано дополнительное соглашение от 17.05.2000 г. между Департаментом, ООО "БОН" и ООО "ФОРТ-РОСС", согласно которому последнее стало арендатором.

28.05.2007 г. Департамент направил в адрес ООО «ФОРТ-РОСС» уведомление о прекращении договора аренды с 05.09.2007 г., однако последнее не прекратило пользоваться земельным участком.

Департамент обратился в суд с требованием об обязании ООО «ФОРТ-РОСС» освободить земельный участок.

Суд, руководствуясь частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (одна из сторон заранее предупредила другую о расторжении договора), удовлетворил исковые требования.

Правомерно ли решение суда?

да, правомерно.

Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам, (ст. 308 ГК)

Задача 6.

Постановлением администрации муниципального образования района гражданину Петрову, на основании его заявления, для целей садоводства был предоставлен земельный участок площадью 12 соток, из которых 10 соток предполагалось предоставить в собственность, а 2 сотки в аренду.

Правомерно ли постановление администрации?

Охарактеризуйте режим использования земель, предоставленных для ведения садоводства и дачного строительства.

Нет, так как согласно абз.2 ч.4 ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность. Более того ч.5 ст. 28 этого же закона указано, что предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения.

Правовой режим земель, которые используются для ведения садоводства и огородничества, регулируется главным образом Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Содержание и особенности правового режима этих земель определены той целью, для которой они используются. Существует две основные правовые формы ведения садоводства и огородничества: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы осуществления такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические некоммерческие партнерства. В то же время законодательство допускает возможность вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке.

Задача 7.

Собственник домовладения обратился в администрацию г. Саратова с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации строения. В удовлетворении заявления было отказано, так как указанный земельный участок уже предоставлен в аренду АО «Сартехстрой» на 10 лет для проектирования и строительства жилого дома.

Правомерен ли отказ администрации г. Саратова?

Какие права предоставляются собственникам зданий, строений и сооружений?

Ответ: В соответствии со ст.35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Соответственно у собственника существует право выбора: он может приобрести как собственность данный земельный участок, так и на праве аренды.

В свою очередь, в ст.36 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Более того, в п.2 ч.1 ст. 36 ЗК РФ указано, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В Земельном Кодексе (в ч.5 ст. 36 ЗК РФ) существует определенный порядок приобретения прав на земельные участки, а именно: для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправлении с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Таким образом ,отказ администрации г.Саратова в данном случае неправомерен, так как у собственника строения существует законодательно закрепленное преимущественное право приобретения земельного участка в собственность, аренду перед другими лицами.