7.2 Права на землю

7.2.1. Права на землю: сущность и структура

Люди стремятся владеть земельными ресурсами, извлекать полезные свойства из использования земельных ресурсов. Для того, чтобы удовлетворить эти потребности возникает система прав на землю. Права на землю закрепляют привилегию тех или иных субъектов на владение или использование земли и исключают возможность для других лиц иметь те же привилегии в отношении определенных объектов.

Права характеризуются объектами и субъектами. Объектами прав на землю являются земельные ресурсы, субъектами - люди (отдельные люди, группы людей, организации, государство, муниципальные образования). Объекты создают материальную основу для возникновения прав. Права определяют степень контроля и возможности извлечения доходов от объектов теми или иными субъектами. Права характеризуют отношения между людьми.

Право может быть определено как исключительная привилегия его обладателя совершать определенные действия в отношении объекта. Система прав возникает при наличии определенных условий.

• Наличие потребности в данном виде объектов и возможности их использовать. Так, участки земной коры, которые недоступны для использования, не являются объектами прав.

• Редкость объектов, наличие конкуренции между людьми за право использовать эти объекты. Избыток ресурса, отсутствие конкуренции приводит к тому, что отсутствует потребность в установлении прав. Примером является эпоха свободных земель в США.

• Возможность не допустить других людей к использованию данного объекта, то есть установить исключительную привилегию владельца права на совершение определенных действий в отношении объекта. Так, не может быть установлено право исключительного использования воды в проточных реках одним субъектом, право пользования воздухом.

• Возможность и готовность власти защищать права от посягательств других лиц. Отсутствие, слабость власти делает права формальными и не дает владельцам реальных привилегий в отношении объектов. Система прав имеет законодательное закрепление и защищается государством.

Права на землю могут быть классифицированы по различным критериям:

• объем полномочий владельца того или иного права по отношению к объекту (например, права собственности, владения, пользования);

• субъекты прав (например, государственная и частная собственность);

• тип объектов (например, права на земельные участки, недра),

• длительность существования права (права временного и бессрочного пользования).

Рассмотрим систему прав на землю.

Право собственности на землю.

Право собственности на землю дает его обладателю возможность совершать любые действия в отношении объекта. Право собственности – это максимальный набор полномочий, который может существовать в отношении земли.

Вмести с тем, в современном мире права собственников ограничены, они могут осуществлять свои полномочия в отношения земельных ресурсов, только не нарушая интересов других лиц и общества. Право собственности на землю не является абсолютным.

В зависимости от того, кто является субъектом права собственности можно выделить частную, государственную и муниципальную собственность на землю. Государство как собственник земельных ресурсов имеет максимальный набор прав в отношении объекта. Собственник земельного участка может совершать в отношении своего земельного участка различные действия. Он может продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду и залог свой земельный участок, может самостоятельно его использовать, а также совершать другие действия в отношении земельного участка.

В США, например, земли, в том числе сельские находятся в государственной (федеральной) собственности, собственности штатов и муниципалитетов, частной собственности. В США выделяется также особая форма собственности – собственность индейцев. В таблице 7. показано распределение земель в США по формам собственности.

Таблица 7.4 Распределение земель по формам собственности в США (1997 г.)³⁰

Форма собственности	Площадь земель млн. акров/ млн. га	Доля в общей площади (%)
Федеральная	647,3 / 259	28,6
Штатов	173,8 / 69,5	7,7
Муниципальная	22,1 / 8,8	0,9
Частная	1364 / 545,6	60,3
Индейцев	55,4 /22,2	2,5

В данной таблице показано распределение по формам собственности всех земель, включая городские земли.

В частной собственности находятся пашня, луга и пастбища, лесные земли, другие земли (включая городские земли, земли под дорогами, неиспользуемые земли). В федеральной собственности, собственности штатов и муниципалитетов - луга и пастбища, лесные земли, а также другие земли. В собственности индейцев – луга и пастбища, лесные земли. Пашня – наиболее ценная часть сельскохозяйственных земель находится в частной собственности. Пашню и другие сельскохозяйственные земли используют фермеры на правах собственности и аренды.

В странах англосаксонской системы права используется понятие «пакет прав» или «набор прав» (bundle of rights). Пакет прав характеризует набор полномочий, которые принадлежат данному лицу. Набор складывается из отдельных прав, например, права продавать, использовать объект, осуществлять застройку и так далее. Максимальный набор прав – полное право собственности (fee simple). Частному собственнику, владельцу полного права никогда не могут принадлежать все возможные права в отношении объекта, так как общество присваивает часть этих прав себе. На частных собственников земельных ресурсов накладываются значительные общественные ограничения. Существуют так называемые общественные права на землю.

Общественные права на землю. К общественным правам можно отнести:

• право налогообложения земель,

• право контролировать способы распоряжения и использования земель,

• право зонировать территории, то есть определять возможные способы использования земель,

• право изъятия земель для общественных целей.

Рассмотрим другие виды прав на землю.

Права владения. Владельцы по сравнению с собственниками земельных участков имеют меньший объем прав. Владельцы не имеют права отчуждать (продавать, отдавать в залог) земельный участок. Владельцы могут использовать земельный участок, обладать им как своим, могут передавать другим лицам права пользования. Существуют различные варианты прав владения. Например, в российском законодательстве предусмотрено право пожизненного наследуемого владения. В мировой практике используются такие формы владения как владение с условиями, например, владение на срок жизни владельца и другие формы.

Права пользования. Важнейшая категория прав на землю – это права пользования землей. Пользователь может использовать земельный участок, получать в собственность плоды использования этого участка. Условия пользования участком определяет собственник или владелец участка. Земельные участки предоставляются на определенный срок или бессрочно, за плату или бесплатно. Наиболее распространенной формой пользования является аренда - предоставление земли в пользование за плату на определенный срок. Во многих странах государство контролирует условия арендных соглашений, в основном это касается сельскохозяйственных земель.

Арендные отношения широко распространены в аграрном секторе. В развитых странах фермеры арендуют значительную часть земель. Так, в США фермеры арендовали 41 % земель (по данным сельскохозяйственной переписи 1997 года). При этом из общего количества арендуемых земель 71 % составляли земли, которые фермеры арендовали в дополнение к имеющимся у них собственным землям. Оставшиеся 27 % земель арендовали те фермеры, которые используют только арендуемые земли.

В европейских странах также значительная доля сельскохозяйственных земель арендуется.

Аренда земель в отличие от приобретения в собственность не связана со значительными финансовыми затратами на покупку земли. Кроме того, арендатор обладает большей гибкостью при определении размеров землепользования. Арендатор избегает риска снижения стоимости земли и связанных с этим финансовых потерь. Вместе с тем, арендатор не может получить выгоды, связанные с ростом стоимости земли. Кроме того, преимуществом приобретения земли в собственность является возможность получения ипотечного кредита. В случае, если арендный договор заключается не на длительный срок, арендатор не заинтересован в улучшении земельных ресурсов в долгосрочном аспекте.

Права залога. Собственники земель могут использовать имеющиеся у них земельные участки в качестве залога для получения ипотечного кредита, то есть кредита под залог недвижимости. Это означает, что недвижимость является обеспечением кредита. Если должник не может расплатиться по кредиту, кредитор возмещает свой ущерб из стоимости заложенного земельного участка. Для этого земельный участок продается или кредитор забирает его себе в собственность. Право залога означает, что держатель этого права (кредитор) может при определенных условиях (невыплаты по кредиту) изъять земельный участок у собственника.

Ограничения (обременения) прав. На земельные участки накладываются различные ограничения (обременения). Это права других лиц ограниченно использовать чужие земельные участки. Например, право сервитута. Обременения не зависят от воли собственника земельного участка. Он не может, например, продать земельный участок без обременений и наоборот. Обременения устанавливаются для обеспечения прохода, проезда через земельный участок, эксплуатации и прокладки различных сетей, других нужд.