3.Особен-и недвиж-и как объекта комм-й деят-и

Недвиж-ь в любом обществе – объект отнош-й собств-сти. Наиболее активная – жилая недвиж-ь, что позволяет на ее примере рассматр-ь характ. особ-сти данного товара. Переч. ниже особ-ти недвиж-и как объ. комм. д-ти рассмат-ся в комплексе ввиду их взаимосвязи и взаимозавис-ти.

Особен-и:

1)индивидуальность объ. недвиж-и (далее - ОН) (он индив-ен, с эксклюзивными характ-ми, единственный в своем роде. Напр., каждое жилище отлич-ся по применяемым материалам, технологиям, кач-ву и эксплуат. характ-ам коммунальных и энергетич. систем.)

2)значит-ый временной лаг при поиске (Кол-во товаров, удовлетв-щих запросам покуп-ей ограничено. Чтобы найти на рынке тот ОН, к-ый нужен, требуются большие издержки, чем на др. рынках. Поиск необх-го товара всегда требует определ. врем. лага, к-ый может быть короче за счет увел-ия фин-ых средств, к-ые не всегда приводят к адекватному сокр-ию врем. лага. Но он все равно будет длиннее, чем при выборе товара на др. рынке. При этом затраты на осущ-ие сделок с недвиж-ю высоки еще и потому, что устан-ие правового статуса ОН требует тщат-го предварит-о исслед-я)

3)стационарность ОН (Т.к. недвиж-ь обладает неподв-ью (стацион-тью), то важное знач-е приобр-ет его местопол-е, т.е. близость к трансп-ым средствам, удаленность социальной инфрастр-ры. Покуп-ль вместе с ОН приобр-ет набор характ-ик местности – близость к месту работы, кач-во окруж. среды и др.)

4)Низкий уровень стандартизации он

5)длит. срок создания, дороговизна и долговечность

6)специфич. характер оборота (он связан со стационарностью ОН. Недвиж-ь в процессе рын. Оборота не может быть физически перемещена и поэтому требуется такой способ оборота, к-ый обеспечивает переход недвиж-о имущ-а как товара от одного влад-ца к др. при сохр-ии физич. неподвижности ОН. Таким способом явл-ся предача прав на недвиж-ь от одного лица к др. путем ее регистр-ии в гос. органах, определ-ых законод-вом РФ)

7)низкая ликвидность (Значит. фин-ые и врем. затраты озн-ют, что период времени для реал-ции товара на рынке недвиж-и существ-но больше, чем на др. рынках, т.е. ликвидность недвиж-и ниже ликв-и товаров на др. секторах рынка. Это связано с индивид-тью и стацион-тью ОН. Т.к. товар индивидуален, треб-ся больше времени для его поиска, а т.к. он стационарен, его нельзя перенести в то время, где спрос на него может быть выше).

8)выс. уровень трансакционных издержек, гласность ведения (Эффект-но и оперативно действующая система гос. рег-ции прав не искл-ет факта, что проведение сделки с недвиж-м имущ-м требует больших затрат времени и средств, т.е. трансакц-ые издержки на предварит-е изучение ОН, процедур, связанных с передачей прав на недвиж-ь, выше, чем при сделках с товарами в др. секторах эк-ки. По рез-ам сделки обяз-но составл-ся письм. документ, обычно нотар-но заверенный и зарег-ый в специальном публичном реестре, доступ к к-му имеет любой желающий. Так достиг-ся общественный контроль за принадл-тью и использ-ем ОН, т.е. гласность ведения).

Также для рынка недвиж-и характ-о выделение первичного и вторичного рынка. Перв-й р. Объед-ет все вновь создаваемые ОН, превращая их в объекты частной собств-ти. Втор-й р. –рынок, на к-ом происходит купля-продажа прав собств-ти на ОН, уже находящиеся в частной собств-и. Таким же образом подразд-ся рынок ценных бумаг, р. потребит-их товаров и др. Но особ-ть- деления р. недвиж-и на перв. и втор. – в том, что на др. рынках обращаются товары с иным сроком жизни, др. возможн-ми по их перемещ-ию в экон. простр-ве.