Продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний, консесуальный.

Существенные условия:

1. Предмет договора – недвижимость (в договоре должны быть четко указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество).

2. Цена.

Форма договора – письменная. Обязательна государственная регистрация.

Стороны: продавец и покупатель. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Продавец считается исполнившим обязательство после фактического вручения имущества и подписания передаточного акта.

В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, без продажи самой недвижимости продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования по назначению.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Первую сферу составляет широко распространенная и уже получившая развернутое правовое регулирование продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации.

Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о несостоятельности (банкротстве). В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника.

Третью сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо.

Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Форма договора: письменная. Государственная регистрация необходима.

Существенным условием договора продажи предприятия является, естественно, условие о предмете.

До передачи предприятия одна из сторон договора должна уведомить кредиторов о продаже.

Любое предприятие, независимо от того, используется оно реально в предпринимательской деятельности или нет, как правило, обременено обязательствами перед кредиторами.

Кредитор продавца может выбрать одну из следующих моделей поведения:

а) изучив покупателя, дать согласие на перевод долга на него, который будет осуществляться по правилам ст. 391 и 392 ГК;

б) ввиду каких-либо причин не соглашаться на перевод долга и потребовать досрочного исполнения договора или его прекращения;

в) если договор продажи предприятия все же был заключен без согласия кредитора, потребовать признания его недействительным полностью либо в соответствующей части.

Исковая давность по требованиям не уведомленного о продаже кредитора – 1 год.

Моментом передачи предприятия считается день подписания передаточного акта обеими сторонами.