3.3.1.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме

Если проанализировать все три способа управления многоквартирными домами, которые предоставляет сегодня законодательство, то, со слов экспертов, наименее популярно в народе самоуправление. Суть его в том, что каждый житель лично заключает договор с организацией по содержанию дома и поставке коммунальных ресурсов (воды, тепла, электричества и т. п.). Впрочем, владельцы квартир могут выдать одному из жильцов доверенность на право представлять их интересы при взаимодействии с третьими лицами (в данном случае — с поставщиками услуг и ресурсов), но только после заключения прямых договоров между каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией.

Возможен и третий вариант — собственники могут выбрать своего представителя в виде юридического лица. Таковыми во многих городах выступают в прошлом ДЕЗы, которым гораздо проще искать подрядчиков, поскольку у них уже имеется подобный опыт. Таким образом, ДЕЗ находится посредником между ЖЭКом и собственниками, заказывая услуги от лица граждан, которые их оплачивают.

При непосредственном управлении домом удешевляется стоимость услуг, потому что часть работ жильцы выполняют сами (моют подъезды, убирают придомовую территорию, оборудуют детские площадки и пр.). Кроме того, легко решается проблема неплатежей. Так как в данном случае у каждого собственника свой договор с ресурсоснабжающей организацией, и та в случаях неуплаты коммунальных платежей принимает меры непосредственно по отношению квартиры злостного неплательщика, а не всего дома.

Из-за слишком сложной процедуры заключения договоров самоуправление больше подходит для малоквартирных домов (до 20 квартир). Проблемы создает, прежде всего, многочисленность собственников, которым трудно самоорганизоваться, они реже общаются друг с другом, им труднее нести ответственность за содержание жилого дома. Это в свою очередь является дополнительной нагрузкой для ресурсоснабжающих организаций.

Также непопулярность самоуправления связана с отсутствием детальной законодательной проработки указанных отношений. Жильцы не знают, как следует себя вести и что делать в некоторых случаях, не готовы самостоятельно вести переговоры и заключать договоры с подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг. Если собственники действуют без профессиональных представителей, возникают сложности в поиске подрядчиков. К тому же выбор из состава жильцов представителя по доверенности для ведения дел влечет дополнительные затраты на оплату его труда.

3.3.1.2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Рассматривая форму управления с помощью ТСЖ, можно отметить, что после выхода Жилищного кодекса в 2005 году создать такое товарищество проще, чем в 1996 году, потому что нет необходимости собирать всех жильцов. Легитимным признается собрание, на котором присутствует больше половины собственников, а решения по способам управления принимаются более 50% голосов от присутствующих на нем, то есть достаточно 26% от общего числа голосов. Причем последние считаются не по количеству человек или квартир, а по занимаемой площади. Например, владелец 64 м² имеет 64 голоса. Таким образом, доля каждого собственника определяется пропорционально квадратным метрам жилья.

ТСЖ разрабатывает устав, выбирает правление и регистрируется как юридическое лицо. Вся деятельность правления определяется членами созданного товарищества. Если члены товарищества решат, что будут управлять домом самостоятельно, то правлению придется набирать штат специалистов (слесарей, сантехников, уборщиков, дворников и т. д.), которыми могут быть как жители этого дома, так и нанятые люди со стороны. Кроме того, ТСЖ вправе привлечь и управляющую компанию. Процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена.

При этом товарищество собственников может быть создано застройщиком еще на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК РФ), поскольку именно он является владельцем подавляющего большинства помещений объекта. Объем прав уменьшается по мере привлечения дольщиков.

Плюсов у этого способа управления достаточно:

• Собственники могут выбирать те подрядные организации, которые устраивают их по цене и качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

• Поступающие платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.

• С помощью созданной ревизионной комиссии жильцы могут проконтролировать целевое расходование этих средств.

• Являясь некоммерческим юридическим лицом, ТСЖ имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество собственников.

Данный способ управления интересен тем, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое располагает большими финансовыми возможностями, чем физические лица. У него есть оборотные средства, которыми можно воспользоваться при необходимости проведения оперативных работ, например, в случае аварии. Кроме того, при ТСЖ можно создавать накопительные фонды в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, благоустройство территории, установку приборов видеонаблюдения, систем учета и т. п. При самоуправлении тяжелее решаются вопросы оплаты дорогостоящих работ.

Впрочем, есть у этого способа и свои минусы. Необходимо учитывать, что ТСЖ — это объединение собственников, а значит, непрофессиональное управление. Часто бывает что люди, которые желают управлять домом, не имеют достаточной квалификации и далеко не всегда представляют себе возможные проблемы. Председатель ТСЖ должен в полной мере понимать всю ответственность (и не только материальную), а также хорошо разбираться в вопросах ЖКХ, чтобы суметь оценить качество и стоимость работ. К сожалению, человек имеющий образование искусствоведа или педагога не сможет оценить качество работ по ремонту инженерного оборудования или рабочее состояние противопожарной системы. Также есть риск того, что председатель ТСЖ пустит на самотек, например, вопрос ремонта систем отопления. Отсюда вывод, что собственники могут контролировать не содержание дома или эксплуатацию его инженерных систем, а лишь расходование средств. Но для того, чтобы этот контроль был эффективным, необходимо вникать во все тонкости рынка, проводить его мониторинг, и узнавать, где выгоднее заказать те или иные услуги. Управление дома предполагает большую ответственность. Следить за домом должен аттестованный персонал, так как некомпетентность ТСЖ может стать причиной серьезных проблем.

По мнению экспертов, это еще и наиболее дорогой для собственников способ управления домом, поскольку предполагает дополнительные затраты по содержанию товарищества как юридического лица. К тому же ТСЖ, как правило, самостоятельно не осуществляет техническое обслуживание дома, а нанимает эксплуатирующую организацию, что также требует отдельного финансирования.

Еще один минус — при управлении товариществом эксплуатационные расходы делятся на всех собственников, и если кто-то не расплатился за определенную услугу, ее может лишиться весь дом. Правда, это касается лишь тех ТСЖ, которые взяли на себя функции исполнителя коммунальных услуг, то есть собирают с граждан деньги, которые переводятся на общий расчетный счет, и впоследствии по договору перечисляют их ресурсоснабжающим организациям, становясь в большинстве случаев задолжниками из-за неполного сбора платежей. Но по закону ТСЖ не обязано отвечать за предоставление коммунальных услуг, поскольку, оно вправе ограничиться лишь заботой по содержанию и ремонту дома, а договоры с ресурсоснабжающими организациями граждане могут заключить напрямую, что позволит решить проблему с неплатежами. Как и при самоуправлении, наказывать будут только неплательщиков, а не весь дом. Но большинство ТСЖ невнимательно читают законы, а потому вступают в договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.