III. Управленческий раздел

3.1. Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.

Управление — это процесс осуществления функций плани­рования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

В сфере предпринимательства управление недвижимос­тью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение при­были от реализации полномочий собственника владеть, пользо­ваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом — это юри­дическое или физическое лицо, которое по договору с соб­ственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени со­вершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запре­щены законом или договором.

Объектами управле­ния выступают не только отдельные здания различного на­значения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собствен­ности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отно­шений недвижимости: собственники, владельцы и пользо­ватели, арендаторы, инвесторы, профессиональные посред­ники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью включает все виды деятель­ности и все операции с нею: строительные, инвестицион­ные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости — достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива. В соответствии с указанным приоритетом основными задачами управления недвижимости являются следующие:

• рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости;

• максимизация доходов собственников от применения недвижимого имущества;

• повышение качества и объемов услуг клиентам — жильцам, арендаторам и покупателям;

• обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти;

• поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.

Сис­тема управления недвижимостью должна состоят из пяти следующих бло­ков — функционального, оперативного, проектного, контрольного и управления результатами (рис. 3.1). Первый блок включает стратегические, маркетин­говые, учетно-аналитические, финансовые, информационные, кадровые инструменты и механизмы — основные в любой системе управления. Вто­рой — комплекс оперативного управления — отвечает за непосредственную реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и на­илучшему текущему использованию каждого объекта недвижимости в соот­ветствии с его жизненным циклом.

Значимость проектов определяется тем, что они представляют собой еди­новременно выполняемый комплекс мероприятий по улучшению деятель­ности компании по управлению недвижимостью. Третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое, информационное сопровождение.

Основные задачи четвертого — контрольного блока — постоянный мо­ниторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе пла­нирования, учета и анализа характеризующих их показателей. В процессе такого контроля для последующего устранения определяются недостатки системы, причины их возникновения. Результаты функционирования пере­численных блоков — показатели и возможности, проблемы и перспек­тивы — применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения под­держания и повышения конкурентоспособности компании и объектов не­движимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инстру­ментов в частности (пятый блок).

Рис. 3.1. Алгоритм управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

Управление строительством представляет собой проведение тендеров среди строительных подрядчиков (разработка полного пакета тендерной документации, организация и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовку контрактов и ведение переговоров), страхование строительно-монтажных рисков, организацию строительства и управление качеством строительства.