3.3.1.3. Обслуживание дома управляющей организацией

После выхода Жилищного кодекса, теперь, наряду с действующими муниципальными службами заказчика, в сформировавшейся системе управления появляется новый институт — частные управляющие организации, которые призваны обеспечить повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения и привлекать для этих целей частные инвестиции.

Этот способ привлекателен тем, что в управляющей компании УК работают профессионалы, разбирающиеся во всех вопросах — от эксплуатации дома до предоставления коммунальных услуг. Они компетентны в заключении договоров, могут урегулировать в судах любые проблемные вопросы, не привлекая граждан. Ответственность УК регламентирована на законодательном уровне, а также прописана в договоре управления. Кроме того, профессиональная компания берет под свое управление, как правило, не один объект, а целый квартал. Это дает ей преимущество для более оперативного решения глобальных вопросов.

Управляющая компания обслуживает каждый дом индивидуально, учитывая его техническое состояние, жалобы и просьбы жильцов, отстаивает интересы собственников, выступая посредником между организациями по поставке теплоэнергии, водоснабжения, электричества. Она заботится о качестве своих услуг и лично заинтересована в использовании энергосберегающих технологий, так как любая экономия может быть одобрена клиентами.

Но так как УК — коммерческая организация, она не может работать себе в убыток, а это дополнительная финансовая нагрузка на жильцов. Во-первых, это удорожание стоимости за счет налогов, во-вторых, из-за маржи, которую компания закладывает в свои услуги (в среднем 25%). Но, с другой стороны, расходы на УК зачастую меньше, чем на наем отдельных специалистов. Так, работающая на нескольких объектах компания, перераспределяя человеческие ресурсы с одного объекта на другой, способна обслужить большее количество домов за меньшие деньги.

Однако самая насущная проблема, тормозящая рост популярности данного способа управления, — это неразвитый рынок управляющих компаний, из-за чего возникают элементарные трудности по их поиску и выбору. Конкуренция как таковая отсутствует. Одна из причин кроется в том, что на рынке функционируют фактически все те же ДЭЗы и ЖЭКи, сменившие муниципальную форму собственности на частную. При этом новые собственники не изменили сути своей работы — качество предоставляемых услуг осталось на том же низком уровне. К тому же почти все они являются монополистами у себя в районах. Рынок управляющих компаний только начал формироваться, и его развитие замедляет наличие государственных эксплуатирующих организаций, которые получают право на управление домом без конкурса. В итоге коммерческим УК приходится конкурировать больше с органами местной власти, которые пока еще отстаивают интересы муниципальных эксплуатирующих организаций.

Другая проблема — отсутствие каких-либо законодательных гарантий состоятельности УК, надлежащего исполнения ими своих обязательств, а также гарантий госконтроля за их деятельностью. Отсюда — возможный рост числа мошенников в сфере управления домами. Отсутствие у людей соответствующих знаний нередко приводит к тому, что они впоследствии оказываются обманутыми. В результате могут возникнуть проблемы не меньшие, чем с обманутыми дольщиками, если, собрав деньги собственников, управляющая организация исчезнет.