- •III. Управленческий раздел
- •3.1. Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.
- •3.2. Организация торгов и состав тендерной документации
- •3.2.1. Виды торгов и порядок их проведения
- •3.2.2. Показатели и методы оценки конкурсных предложений
- •3.2.3. Выбор победителя торгов
- •3.2.4. Состав тендерной документации
- •3.2.5. Оценка предоставленных оферт и выбор подрядной организации
- •3.3. Обеспечение управления технической эксплуатацией недвижимости
- •3.3.1. Способы управления жилым домом
- •3.3.1.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме
- •3.3.1.2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- •3.3.1.3. Обслуживание дома управляющей организацией
- •3.3.2. Выбор способа управления домом
- •3.3.3. Расходы собственника коммерческих помещений
3.2.4. Состав тендерной документации
Тендерная документация — это комплект документов состав которых зависит от предмета торгов и определяется тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов.
Требования заказчика, включаемые в тендерную документацию, должны быть одинаковыми для всех без исключения претендентов. С этой целью тендерная документация должна разрабатываться с использованием общепринятых обозначений, так, чтобы все участники однозначно понимали содержащуюся в ней информацию. Разработка тендерной документации осуществляется тендерным комитетом с возможным привлечением инженерно-консультационных либо проектных организаций и фирм и оплачивается заказчиком за счет средств, предусмотренных в сводных сметных расчетах стоимости строительства целевым назначением. Возможно также использование резерва средств на непредвиденные работы и затраты, а также экономии лимита по другим статьям сводного сметного расчета стоимости строительства. Претендентам следует иметь в виду, что комплект тендерной документации передается, как правило, за плату: порядок и условия ее выкупа определяются тендерным комитетом и сообщаются в объявлении о проведении торгов, публикуемом в печати, либо в приглашении для участия в торгах. При этом цена тендерной документации устанавливается в зависимости от окупаемости затрат на ее разработку, распространение, проведение экспертизы и анализа предложений оферентов, подведение итогов конкурса и выявление победителя. В отдельных случаях тендерная документация может передаваться бесплатно или по стоимости затрат на ее размножение.
Примерный состав тендерной документации следующий:
приглашение для участия в торгах;
сведения об объекте и предмете торгов;
техническая часть (проектная документация);
инструкция оферентам;
форма заявки претендента на участие в торгах;
условия и порядок проведения торгов;
проект контракта.
В разделе «Сведения об объекте и предмете торгов» приводятся наименование объекта, его адрес; даются общая характеристика и количественные параметры предмета торгов (освоенные и предстоящие объемы работ, даты и сроки их выполнения). Указываются также заказчик и организатор торгов, условия и порядок посещения строительной площадки, другие общие сведения, характеризующие предмет торгов.
В разделе «Техническая часть» содержится пояснительная записка с обоснованием намечаемого строительства, основными технико-экономическими показателями и характеристиками продукции. Приводятся генеральный план и схемы инженерных сетей, основные архитектурно-строительные, конструктивные и технологические решения, сведения об инженерном оборудовании зданий и сооружений, основные положения по организации строительства, данные о сроках строительства и особых технических условиях. В проекте документации дается также информация о системе измерений, действующих нормах и правилах, государственных стандартах, инструкциях и другие данные, характеризующие инвестиционный проект.
В разделе «Инструкция оферентам» тендерный комитет определяет состав, содержание и формы представления информации. Помимо заявки на участие в торгах и копии платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка, в состав предоставляемой претендентом документации входят поручительство в форме гарантийного обязательства банка, справка о заключенных за последний год контрактах с указанием основных условий и перечнем субподрядчиков и иностранных партнеров, а также оферта как формальное предложение о заключении сделки с указанием всех необходимых условий.
К оферте, как наиболее важному документу, предъявляются особые требования по содержанию и представлению материалов. Во-первых, в ней должны быть приведены достаточно подробные сведения о претенденте: полное наименование и адрес, реквизиты, заверенные копии регистрационных и уставных материалов, профилирующее направление деятельности и лицензии «а определенные виды работ, данные о структуре организации (наличие филиалов, дочерних фирм, перечень субподрядчиков) и ее производственной мощности — годовые объемы работ за ряд последних лет, состав и квалификация административно-управленческого, технического и производственного персонала, перечень производственных помещений и оборудования для выполнения рассматриваемых работ. Приводятся также данные о финансовом положении и платежеспособности претендента, подтвержденные уполномоченным банка, и сведения о судебных и арбитражных процессах, на которых претендент выступал как ответчик, обвиняемый в нарушении установленного уровня качества СМР и договорных сроков. Кроме того, приводятся данные об опыте и стаже работы претендента в области, определяемой предметом торгов, а также подтверждающие это документы (фотографии, книги, статьи, отзывы заказчиков и другие документальные свидетельства). В случае консорциума перечисленные сведения представляет каждая партнерская фирма.
Во-вторых, при разработке оферты претендент должен учесть требования заказчика к структуре цены на строительную продукцию или предмет торга, а также условия и возможный порядок пересмотра цен; условия, виды и методы внесения платежей в зависимости от уровня цен; предлагаемые формы оплаты, порядок финансирования и условия кредитования работ. Кроме того, необходимо учитывать срок действия оферты, условия, порядок прекращения и продления ее действия, а также условия, при которых оференту предоставляется возможность представить альтернативный вариант предложений, и условия, при которых возможно отклонение предложений участников торгов или прекращение торгов.
В-третьих, устанавливаются правила оформления и представления материалов оферты.
В разделе «Условия и порядок проведения торгов» обычно дается ссылка на действующее законодательство и соглашения, юрисдикция которых распространяется на проведение торгов, а также приводятся: дата и место вскрытия конвертов с офертами и сведения о том, будет ли этот процесс открытым; описание процедуры вскрытия конвертов с офертами; основные критерии оценки предложения оферента и сроки; методика выбора победителя и порядок утверждения результатов торгов; порядок оповещения оферентов о результатах торгов; предупреждение о непринятии обязательства мотивировать и объяснять причины отклонения оферт; указания о способе уведомления победителя торгов; условия и порядок внесения второго задатка; уведомление о том, какой документ подписывает победитель торгов (контракт или протокол о проведении переговоров); порядок проведения переговоров с победителем торгов.
Одним из важнейших документов тендерной документации является проект контракта между заказчиком (инвестором) и победителем торгов. Информация, необходимая для его подготовки, содержится в соответствующих разделах тендерной документации (предмет контракта, сроки выполнения работ, порядок и условия расчетов и платежей, обязательства сторон, сведения о производстве и приемке работ, условия и порядок расторжения контракта и др.). В проекте может быть указана стартовая цена проекта торгов (инвестиционного проекта), рассчитанная в соответствии с «Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию», либо в соответствии с другими документами. В проекте контракта могут содержаться и другие требования инвестора, которые отражают и учитывают специфику предмета торгов. Определяющим условием является соответствие всех приведенных положений действующему законодательству.