3.3.3. Расходы собственника коммерческих помещений

Сдача в аренду недвижимости является одним из самых лучших способов получения дохода.

Таблица 3.5. Расчет эффективного валового дохода

Доходы от аренды	Ед. измер.	IV квартал 2009 года	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Аренда офисных площадей
Стоимость 1 кв.м.	т.р./м2	6	6,78	7,6614	8,58	9,52
Арендуемая площадь	м2	-	959,10	959,10	959,10	959,10
Потенциальный валовой доход	тыс.руб	-	6502,70	7348,05	8229,08	9130,63
Коэффициент загрузки		-	0,8	0,85	0,9	0,95
Потери дохода	тыс.руб	-	1300,54	1102,21	822,91	456,53
Эффективный валовый доход	тыс.руб	-	5202,16	6245,84	7406,17	8674,10

Собственник коммерческой недвижимости помимо получаемого дохода о сдачи в аренду помещений терпит расходы по их содержанию.

Таблица 3.6. Расходы на оплату труда вспомогательного персонала

Должность	Кол-во щтатных единиц, чел.	Месячный оклад, руб.	Величина ФОТ, руб/мес.	Годовая величина ФОТ, руб.
Слесарь-сантехник	1	8000	8000	96000
Электрик	1	8000	8000	96000
Дворник	1	4000	4000	48000
Уборщик	2	4500	9000	108000
Охраннник	6	5000	30000	360000
Итого	11	29500	59000	708000

Расходы на коммунальное обслуживание, а именно водо-, энергоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, телефонное соединение и интернет оплачивает арендатор.

Таблица 3.7. Эксплуатационные расходы

Показатель	База расчета	Периоды
		2010	2011	2012	2013
Отчисления на страхование, тыс.руб	2% от ЭВД	103,18	123,88	146,89	172,04
Расходы на рекламу, тыс.руб.	5% от ЭВД	257,94	309,69	367,22	430,09
Расходы на управление, тыс.руб.	10% от ЭВД	515,88	619,38	734,44	860,18
Расходы на з/п управляющего персонала, тыс.руб.	6% от ЭВД	309,53	371,63	440,66	516,11
Расходы на з/п вспомогательного персонала, тыс.руб.	См.табл.	708,00	800,04	904,05	1021,58
ЕСН, тыс.руб.	26% от ФОТ	22,39	25,78	29,58	33,83
Налог на имущество, тыс.руб.	2,20%	1916,92	2250,40	2622,84	3033,83
Итого, тыс.руб.		3833,84	4500,80	5245,68	6067,66

Чистая прибыль собственника недвижимости представляет собой разницу между эффективным валовым доходом и эксплуатационными расходами. Также собственник доходоприносящей недвижимости выплачивает налог на прибыль и налог на добавленную стоимость и ежегодно откладывает средства на амортизацию.

Таблица 3.8. Расчет финансовых результатов

Показатель	Ед.изм.	Периоды
		2010	2011	2012	2013
Эффективный валовый доход	тыс.руб.	5158,77	6193,75	7344,40	8601,75
Эксплуатационные расходы	тыс.руб.	3833,84	4500,80	5245,68	6067,66
Чистый операционный доход	тыс.руб.	1324,93	1692,95	2098,72	2534,09
Амортизация	тыс.руб.	-228,25	-228,25	-228,25	-228,25
Финансовый результат перед уплатой налога	тыс.руб.	1096,68	1464,70	1870,47	2305,84
Налог на прибыль, 20%	тыс.руб.	-219,34	-292,94	-374,09	-461,17
Финансовый результат после уплаты налога	тыс.руб.	877,34	1171,76	1496,38	1844,67
Налог на добавленную стоимость 18%	тыс.руб.	-157,92	-210,92	-269,35	-332,04
Финансовый результат после уплаты НДС	тыс.руб.	719,42	960,84	1227,03	1512,63

Окончательная прибыль собственника недвижимости от сдачи ее в аренду представляет собой финансовый результат после уплаты налога на добавленную стоимость. Таким образом выглядит общая структура расчета затрат собственника на содержание коммерческих помещений.

Все торги классифицируются в зависимости от разновидностей подрядов:

• по отраслям и видам работ;

• по направлениям выполненных работ;

• по видам собственности.

В свою очередь торги по отраслям и видам работ делятся:

• по отраслям (строительной, топливно-энергетической, машиностроительной, сельскохозяйственной, жилищно-коммунальной и других отраслей народного хозяйства);

• по видам работ (общестроительные, санитарно-технические, электромонтажные и другие).

По направлениям выполняемых работ различают следующие разновидности подряда:

• на выполнение отдельных видов работ и услуг (на поставку машин и оборудования, на поставку материалов, на проведение пусконаладочных работ, на другие работы и услуги);

• на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ (СМР);

• на сооружение объекта (генподряд);

• на выполнение инжинирингового сопровождения инвестиций (проведение мониторинга, выполнение ПИР, НИР и ОКР, комплексного мониторинга);

• на выполнение предпроектных работ;

• на сооружение объектов "под ключ".

По видам собственности различают подряды:

• на строительство объектов для федеральных нужд;

• на строительство объектов для государственных нужд (госу­дарств, ассоциированных с Россией, входящих в РФ краев, областей и других образований, городов и сельских населенных пунктов);

• для инвестиций за счет различных видов собственности (госу­дарственной, общественной, частной, иностранных инвесторов, смешан­ ной).

Также можно классифицировать по виду организации и проведения торгов по следующим признакам:

• в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов с предварительным квалификационным отбором и без него;

• в зависимости от участия иностранных оферентов - с привлечением иностранных участников и внутренние;

• в зависимости от степени допуска участников к процедуре торгов и оглашения их результатов - гласные и с ограниченным допуском участников;

в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, - первичные и повторные.

						ГОУВПО ВГАСУ 03-27-971 КП	лист
							30