3.3. Обеспечение управления технической эксплуатацией недвижимости

Техническая эксплуатация – это комплекс мер взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативно срока его службы. Она включает следующие процессы:

1. техническое обслуживание – соблюдение нормативных режимов и параметров, наладка инженерно оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

2. санитарное содержание – уборка помещений и здания, прилегающей территории;

3. коммунальное обслуживание объекта – водо-, электро-, теплоснабжение и т.д.;

4. планово-предупредительный ремонт – аварийный, текущий и капитальный.

Для обеспечения перечисленных процессов предусмотрено несколько способов управления объектом недвижимости на стадии его эксплуатации.

Целью управления этими направлениями технической эксплуатации недвижимости - поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жильцов, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами.

3.3.1. Способы управления жилым домом

Способы управления многоквартирными жилыми домами определены Жилищным кодексом РФ, который введен в действие с 1 марта 2005 года. В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ установлены три способа управления многоквартирными жилыми домами:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме;

2. управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Законодательство налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления.

Выбор способа управления многоквартирным жилым домом - главным образом, дело собственников жилых помещений в доме. Решение о выборе способа управления принимается, в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, на общем собрании собственников жилых помещений.

Для собственников квартир, не выбравших в течение года после ввода в эксплуатацию дома способ управления многоквартирным домом, органы местного самоуправления провели открытый конкурс по выбору управляющей организации. При этом субъекты Российской Федерации по праву установили сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008  года.

Ранее возникшие обязательства организаций (ДЕЗ, РЭУ, РЭП и т.д.), отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома, сохранялись до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса. Победившая в конкурсе структура может диктовать жильцам свои условия. Однако через год собственники вправе поменять и способ управления, и управляющую компанию, если их что-то не устроит.