41. Договор аренды земельных участков.

В качестве предмета аренды могут выступать земельные участки и иные обособленные объекты природы, предприятия, сооружения, аппаратура, транспорт и другие предметы, которые не утрачивают своих особенностей в результате их применения. В законодательстве определяются также виды собственности, которые не могут стать предметом аренды либо их аренда ограничивается. Законодательством устанавливаются особые правила аренды участков земли и иных обособленных объектов природы. В договоре аренды должны быть включены сведения об объекте аренды. Если указанные сведения не прописаны в соглашении аренды – договор считается не согласованным сторонами, и, следовательно, незаключенным.

Срок договора аренды

Договор заключается на срок, который указывается в соглашении. В случае неуказания сроков, соглашение считается заключенным на неопределенное время. В данной ситуации стороны имеют право в любое время расторгнуть соглашение, уведомив заблаговременно другую сторону за месяц, а в случае аренды недвижимости за три месяца. Законодательство или соглашение может устанавливать другие сроки уведомления о расторжении соглашения аренды, заключенного на неопределенное время. Законодательством могут быть предусмотрены максимальные сроки действия соглашения для определенных видов аренды, а также для аренды определенных видов собственности. В данной ситуации, если время аренды в соглашении не оговаривается и ни одна из сторон не отказывается от положений соглашения до момента истечения максимального срока, определяемого законодательством, действие соглашения по истечении максимального срока прекращается. Договор аренды, действие которого определяется сроком, превышающим указанный в законодательстве максимальный срок, считается заключенным на максимальный срок. Если в законодательстве или пунктах соглашения не указывается обратное, арендатор, должным образом выполнивший условия соглашения, по истечении срока соглашения, имеет преимущественную возможность заключения соглашения аренды на новый срок. Арендатор должен в письменной форме предупредить арендодателя о намерении заключить такое соглашение в срок, оговоренный в соглашении аренды, а если в соглашении такой срок не оговаривается – в разумные срок до момента истечения соглашения. В случае заключения договора аренды на новый срок, допускается внесение изменений в положения соглашения по договоренности сторон. Если арендодатель отказывает другой стороне в заключении соглашения на новый срок, но на протяжении года с момента прекращения действия соглашения с ним заключило договор аренды иное лицо, арендатор может в судебном порядке требовать перевода прав и обязательств по соглашению, а также компенсацию потерь, вызванных отказом продления с ним соглашения аренды или компенсации таких потерь. В случае использования арендованного имущества после истечения срока соглашения, если арендодатель не возражает, то соглашение является продолженным на аналогичных условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор должен в указанные сроки производить оплату арендованного имущества, так называемую арендную плату. Условия выплат оговариваются в соглашении аренды. В ситуациях, когда в соглашении не оговариваются условия оплаты, считается, что установлен порядок выплат на условиях, которые применяются в аналогичных ситуациях. 

Выплаты осуществляются за все арендуемое имущество либо отдельно по каждой его части в виде:

• установленных в фиксированной величине, вносимых периодически или разово;

• определенной части полученных в ходе пользования арендованным имуществом итогов деятельности или прибылей;

• оказания арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором другой стороне указанного в соглашении предмета в собственность или в аренду;

• поручения арендатору расходов, связанных с улучшением переданного в аренду имущества.

В соглашении по договоренности сторон могут указываться сочетания описанных выше видов арендной платы или другие виды арендных выплат.

Если в законодательстве не указывается обратное, величины арендных выплат могут изменяться по договоренности сторон в сроки, предусмотренные соглашением, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены другие минимальные сроки изменения величин арендных выплат для некоторых разновидностей аренды.

Если в законодательстве не указывается обратное, арендатор имеет право на требование уменьшения арендных выплат, если в результате форс-мажорных обстоятельств, условия использования, указанные в договоре аренды, или состояние имущества значительно ухудшились.

Если обратное не указывается в тексте договора аренды, в ситуациях значительных нарушений арендатором сроков арендных выплат, арендодатель может требовать досрочных выплат в указанные сроки. Однако в данной ситуации арендодатель не имеет права требовать досрочных выплат более чем за два срока подряд.

Расторжение (изменение) договора аренды

Арендодатель имеет право досрочно разорвать соглашение, в том случае, если другая сторона:

• использует имущество со значительными несоблюдениями положений соглашения либо с многократными несоблюдениями положений соглашения;

• значительно ухудшает состояние имущества;

• несвоевременно производит оплату аренды.

Арендатор имеет право в судебном порядке до истечения срока действия соглашения расторгнуть его в следующих случаях:

• Арендодатель не предоставляет в аренду оборудование либо препятствует использованию имущества;

• Имущество не может быть использовано по той причине, что было сдано в аренду со значительными недостатками;

• Арендодатель не исполняет свои обязательства по капитальному ремонту переданного в аренду имущества;

• Имущество оказывается непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора.

Процедура расторжения соглашения зависит от применяемого метода расторжения соглашения. Основным методом расторжения либо изменения положений соглашения аренды является расторжение либо изменение соглашения по договоренности участников. Но законодательство или соглашение может предусматривать другую процедуру расторжения соглашения. В случае расторжения соглашения по договоренности участников, положения такого договора имеют правовое значение только для определения итогов расторжения (изменения) соглашения, но не для анализа законности договоренностей сторон.

Еще одним вариантом расторжения соглашения является расторжение соглашения в судебном порядке по обращению любого из участников.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно только в случаях, предусмотренных законодательством либо соглашением участников.

К примеру, после истечения срока договора аренды оно признается возобновленным на неопределенный срок. Каждый из участников имеет право расторгнуть соглашение, уведомив о данном факте другую сторону не менее чем за три месяца. При расторжении соглашения по договоренности участников необходимо обращать внимание на порядок заключения, а также условия, выдвигаемые к форме такого соглашения, поскольку суть правила о форме договора касательно изменения и расторжения соглашения заключается в том, что она должна быть подобной той, в которой заключалось соглашение.

При расторжении соглашения по желанию одного из участников необходимо предъявить иск в суд.

При расторжении соглашения в результате одностороннего отказа условие расторжения сводится к письменному предупреждению другой стороны. Данное условие считается выполненным, если оно доведено при помощи любого вида связи, дающем возможность установления того факта, что документ был выслан противоположной стороной, изъявляющей желание отказаться от соглашения и его исполнения. Соглашение является расторгнутым с момента получения данного письменного предупреждения.