39. Договор купли-продажи земельных участков.

Как и любой другой объект недвижимости земельный участок может быть продан, обменен, подарен и отчужден иным законным способом. Но для этого владелец участка должен иметь все необходимые документы, подтверждающие его право собственности на землю. Правоустанавливающим документом на земельный участок является свидетельство о государственной регистрации права собственности. До 31 января 1998 года такие свидетельства не выдавались, поэтому владельцу участка, получившему этот участок ранее этой даты, придется это свидетельство получить. Кроме того, земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, и ему должен быть присвоен кадастровый номер, а владелец получить кадастровый паспорт на участок. Договор купли-продажи земельного участка в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, но стороны могут заверить его у нотариуса по своему желанию. А вот государственную регистрацию договора пройти придется – без нее договор купли-продажи недвижимости будет считаться не заключенным. Если же одна сторона подписанного договора уклоняется от его регистрации, другая сторона (а в некоторых случаях, предусмотренных законом, и судебный пристав-исполнитель) вправе на основании части 3 статьи 551 ГК РФ обратиться в суд с просьбой вынести решение о регистрации договора. При этом уклонявшаяся сторона должна будет возместить все убытки, вызванные несвоевременной госрегистрацией договора. В договоре купли-продажи земли должен содержаться ряд обязательных сведений о сторонах договора и о предмете сделки – самом земельном участке. В частности, в договоре надо указать Ф. И. О. и паспортные данные сторон, четко описать земельный участок в абсолютном соответствии с кадастровым планом, указав кадастровый номер участка, его наименование, местоположение и площадь, а также категорию земель и разрешенное использование. Если на участке расположен жилой дом, то и его необходимо описать полностью в соответствии с документами из БТИ. Кроме того, необходимо указать основания, по которым земельный участок и возведенный на нем дом принадлежат продавцу, и подтверждающие эти основания правоустанавливающие документы. Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, без которого такой договор считается ничтожным и не влечет никаких юридических последствий для сторон. Другим существенным условием этого договора является его цена, которая указывается обязательно в рублях. В договоре должны быть описаны все обременения и ограничения, наложенные на земельный участок, если же продавец не предоставил такую информацию, то покупатель в будущем сможет потребовать расторжения договора, либо уменьшения цены (статья 460 Гражданского кодекса РФ). Аналогичные права возникают у покупателя земельного участка при передачи недвижимости ненадлежащего качества в соответствии со ст. 475 ГК РФ, регулирующей последствия передачи товара ненадлежащего качества. На регистрацию договора купли-продажи земельного участка представляются следующие документы:

• заявление о государственной регистрации договора;

• документ об оплате государственной пошлины за регистрацию;

• подлинники правоустанавливающих документов на участок;

• кадастровый план земельного участка;

• сам договор купли-продажи;

• план БТИ жилого дома при наличии такого на участке (подлинник и копия);

• выписка из домовой книги со сведениями о проживающих в этом доме лицах;

• документы, удостоверяющие личность участника сделки и (или) его представителя (если законный представитель, то паспорт, если представитель по доверенности, то она должна быть заверена нотариально).

В некоторых случаях потребуются и другие документы. Например, если земельный участок находится в совместной собственности супругов, то нужно будет представить и нотариально заверенное согласие супруга. Если продавцу от 14 до 18 лет, то такое согласие должны дать родители, усыновители или попечители. Отношения связанные с договором купли-продажи земельного участка регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении договора купли-продажи земельного участканеобходимо осуществить проверку полномочий продавца по распоряжению соответствующим земельным участком. В случае если продавцом земельного участка является юридическое лицом, необходимо проверить полномочия лица подписывающего договор купли-продажи земельного участка. Заключая договор купли-продажи земельного участка крайне важно не допустить ошибку в предмете договора, в случае если предмет договора определен не надлежащим образом это приведет к тому, что договор будет признан не заключенным и соответственно не влекущим никаких юридических последствий. Учитывая все риски связанные с заключением договора купли-продажи земельного участка мы рекомендуем выстраивать платежи по договору исходя из данных рисков и обстоятельств, связанных с конкретным земельным участком.