14. Деятельность коммерческих банков в системе ипотечного кредитования.

Правовая основа деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Залог недвижимости как форма обеспечения ипотечного кредита, особенности оценки залога недвижимости. Заключение договора об ипотеке и кредитного договора. Закладная и ее роль в обеспечении ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных банковских активов. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием.

( Из лекции Малышевой) Ипотека – нормативным регулированием являются закон 102, 2872 – о залоге, 152 об ипотечных ценных бумагах. Ипотечный кредит –долгосрочные ссуды под залог недвижимости, земли, строений производственного и жилого назначения. Сущность залога в том,что при неисполнении должником обеспеченного обязательства требование кредитора удовлетворяются за счет заранее определенного имущества. Предметом залога может быть всякое имущество в том числе и имущественные права, исключение составляют имущество изъятое из оборота, требование неразрывно связанное. Залогодатель (залогодержатель) обязан: 1) застраховать имущество 2) принимать меры необходимые для сохранности имущества 3) уведомлять залогодержателя о возникновении угроз, утраты, повреждения, утраты стоимости. Основанием возникновения залоговых отношений является договор об ипотеке, подлежащий обязательной государственной регистрации. Оценка обязана производится лицензированными фирмами и оценщиками, при этом оценщик должен прогнозировать возможность изменения данной рыночной стоимости. Главная задача кредитора в данной ситуации прогнозировать достаточность обеспечения относительно суммы выданного кредита.Секъюритизация – это выпуск ценных бумаг обеспеченных залогом портфелем ипотечных кредитов. Сам процесс включает в себя несколько этапов: 1) выдача кредитов ее осуществляет Банк оригинатор 2) банк формирует пул кредитов, они должны быть относительно однородными ( по срокам, ставке, рискам) 3) выпуск ценных бумаг под обеспечение 4) размещение на фондовом рынке 5) денежные средства вырученные от их реализации поступают в банк кредиторов

Плюсы: диверсификация рисков, прибыль

Минус секъюритизации: недоступность для мелких банков.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием по закону о рцб. Отличие между ценными бумагами с залоговым обеспечением и ценными бумагами выпускаемыми в процессе секъюритизации состоит в том что в первом случае залог обладает индивидуализированными признаками, а во втором нельзя выделить отдельный кредит из общего. Могут проводить КО выполняющие все нормативы ЦБ и в частности соотношение размера кредита с ипотечным покрытием к собственным средствам. В решение о выпуске должны быть определены срок погашения, и стоимость выплачиваемая по каждой облигации при ее погашении.

(Дополнительно)

Правовой базой ипотечного кредитования явл. з-н «О недв-ти», «Об ипотеч. ц.б.», «Об ипотеке», «О залоге». Д.б. з-н «О стройсберкассах».

По договору о залоге недв. им-ва (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, явл. кредитором по обяз-ву, имеет право получить удовлетворение своих денеж. требований к должнику по этому обяз-ву из ст-ти заложенного недв. им-ва др. стороны - залогодателя преимущественно перед др. кредиторами залогодателя. Залогодателем м.б. сам должник или третье лицо.

Особенности ИК: наличие залога недв-ти. Залог - земельные участки, здания, сооружения, воздушные и морские суда, космические объекты, права на недв. им-во.

Важно правильно оценить недв-ть. Исп. след. м-ды оценки: затратный м-д, доходный м-д и сравнительный м-д. Ст-ть им-ва, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Кредит обычно выдается на 80% стоимости.

Договор об ипотеке заключается в письм. форме и подлежит гос. Регистрации (500 и 2000р)

Залог недв-ти может приобретать форму именной ц.б - закладной, удостоверяющей: право на получение исполнения по денеж. обяз-ву, обеспеченному ипотекой; право залога на им-во. Обязанными явл. должник и залогодатель.

Закладная должна содержать: 1) слово "закладная"; 2) сведения о залогодателе; 3) сведения о первонач. залогодержателе; 4) сведения о кредитном договоре; 5) сведения о должнике, если он не является залогодателем; 6) указание суммы обязательства и %; 7) указание срока уплаты; 8) описание имущества; 9) денежную оценку имущества; 10) наименование права, в силу к-рого им-во, явл. предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; 11) указание на то, что им-во обременено правом пожизненного пользования, аренды либо нет; 12) подпись залогодателя и должника; 13) сведения о гос. регистрации ипотеки; 14) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Ипотечные кредиты очень большие=> при выдаче ипот. кредитов перед банком встает вопрос о получении денег => банк должен > привлекать ср-в, но тогда измениться Н1, что может привести к отзыву лицензии => секьюритизация – выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Облигация с ИП - облигация, исполнение обяз-в по к-рой обеспечивается залогом ИП. Эмиссия облигаций с ИП может осущ. КБ или ипотечными агентами.

1) банк явл. эмитентом и под выданные кредиты осущ. эмиссию ц.б.

КО должны удовл. осн. требованиям ЦБ, а также вполнять след. нормативы: min соотношение размера предоставленных кредитов с ИП и СС (К) (10%); min соотношение размера ИП и объема эмиссии облигаций с ИП (100%); max соотношение обяз-в КО перед кредиторами, к-рые имеют приоритетное право на удовлетворение требований перед владельцами облигаций с ИП, и СС (К) (50%), норматив достаточности СС (К) (14%); нормативы ликвидности; размер процентного и валютного риска.

2) банк продает свои права-требования др. лицу. Спецюрлицо – ипотечный агент, может покупать пулы требований и под них выпускать эмиссию ц.б.

Ипотечный агент – специализ. комм. ор-ция, искл. предметом деят. к-рой явл. приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и к-рой предоставлено право осущ. эмиссию облигаций с ИП. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исп. органа д.б. переданы комм. ор-ции. Ведение БУ д.б. передано специализированной ор-ции. Ипотечные агенты не вправе осущ. иные виды ПД.