3.3. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой проце­дуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимос­тью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объекта­ми доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производится.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Расчетные данные рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход V₁ = 2 272 373 руб., сравнительный подход V₂ = 2 228 680 руб. На основе анализа применяемости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объектов с не­значительным износом, что нельзя сказать о данном объекте. В оценке затрат на производство объекта велика доля экспертных суждений. Представленная информация, безус­ловно, имеет значение, но полагаться на нее слишком нельзя.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая мо­жет возникнуть на рынке. В то же время не стоит слиш­ком доверять информации о куплях-продажах. С учетом вышеизложенного определяются весовые коэф­фициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой суммы.

№ п/п	Показатели	Подход
		Затрат­ный	Сравнитель­ный
1	Достоверность, полнота инфор­мации	50	50
2	Допущения, принятые в расче­тах	45	55
3	Способ учитывать действитель­ные намерения покупателя, продавца	30	70
4	Способ учитывать конъюнктуру рынка	35	65
5	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	30	70
Итого(Q)		38%	62%

Q — средневзвешенное значение достоверности подходов. V = V₁ • Q₁ + V₂ • Q₂;

V = 2 272 373 ∙ 0,38 + 2 228 680 ∙ 0,62 = 2 245 283.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего ана­лиза с применением методик оценки, можно сделать следу­ющее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Ростов/н/Д, ул. Лермонтовская, 115, кв. 97, по состоянию на 20.06.2005 г. с учетом округления составляет 2 245 000 руб. (два миллиона двести сорок пять тысяч рублей).

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе пе­реговоров с партнерами при определении условий реализа­ции имущественных прав, получении кредита по залогу иму­щества, страховании, сдачи в аренду, рассмотрении дел в суде по разделу имущества и т.д.

Генеральный директор подпись

М.П.

ТЕСТЫ для контроля знаний

Тема: ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это:

а) земельный участок;

б) земельный фонд;

в) естественный фонд.

2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя:

а) все материальное .имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле;

б) все материальное имущество;

в) земельные участки.

3. К недвижимым вещам относятся:

а) железные дороги, космические объекты;

б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

в) все перечисленное.

4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:

а) неподвижность, материальность, долговечность;

б) неподвижность, весомость, долговечность;

в) уникальность, весомость, долговечность.

5. Основные фонды делятся:

а) на движимые и недвижимые;

б) на материальные и нематериальные;

в) на временные и постоянные.

6. В состав зданий включаются:

а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации;

б) то же и водо-. газо-, теплопроводное оборудование;

в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками.

7. Жилье - это:

а) здания, предназначенные для постоянного проживания;

б) передвижные щитовые домики, плавучие дома;

в) все перечисленное.

8. Сооружения - это:

а) шахты, тоннели, дороги, плотины;

б) стадионы, бассейны;

в) все перечисленное.

9. Земельная рента определяется как:

а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;

б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации;

в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости.

10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности:

а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м;

б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м;

в) все перечисленное.

11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход:

а) собственно коммерческая недвижимость;

б) промышленная недвижимость;

в) все перечисленное.

Тема: ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

И СДЕЛОК С НЕЙ

1. Имущественное отношение, основанное на законе; возможность иметь у себя объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве - это:

а) пользование;

б) распоряжение;

в) владение.

2. Какие из перечисленных требований должны быть обеспечены собственниками при продаже застроенных земельных участков?

а) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего, которые имели место на момент передачи земельного участка;

б) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры;

в) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним

3. Какая квартира может быть объектом купли-продажи?

а) находящаяся в частной собственности;

б) приватизированная муниципальная квартира;

в) находящаяся в государственной собственности.

4. Что является основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости?

а) охрана прав их собственности;

б) гарантия достоверной информации об объектах недвижимости;

в) создание базы данных для Министерства финансов и фискальных органов.

5. Какая рента выплачивается бессрочно в денежной форме?

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) правильный ответ отсутствует.

6. Каким органом регулируется лицензирование риэлтерской деятельности

а) ГБР;

б) КУГИ;

в) ГУИОН.

7. Сделки, признанные недействительными по решению суда ~ это:

а) ничтожные сделки;

б) оспоримые сделки;

в) все вышеперечисленное

8. Ограниченное вещное право - это: а)сервитут;

б) ипотека;

в) аренда.

9. Объектом, подлежащим государственной регистрации и учету, является:

а) право собственности;

б) сделки с недвижимым имуществом;

в) все вышеперечисленное.

10. Осознанные действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей - это:

а) сделка;

б) лицензирование;

в) оценка объектов недвижимости.

Тема: ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Упражнения