1.3.Рыночный подход

Задача 1. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости:

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1		2		3		4			5
Дом с бассейном	850		940		880		910			910
Дом без бассейна	690		785		728		750			745
Разница	160		155		152		160			165

ОТВЕТ: 960 тыс. руб.

Задача 2. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости. Известно: цена реализации проданного объекта – 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0,5% ежемесячно.

ОТВЕТ: 24,6 тыс. руб.

Задача 3: Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости.

Известно : цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

ОТВЕТ: 445,7 тыс. руб.

Задача 4. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада. Известно:

• юрисдикция проданного склада – полное право собственности, обремененное договором аренды ( объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.

• площадь проданного склада – 4000 кв. м.

• цена реализации проданного склада -1000 тыс. руб.

• площадь оцениваемого склада – 3000 кв. м.

• юрисдикция оцениваемого склада – полное право собственности.

Анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночная арендная плата составляет 125 руб. за 1 кв. м.; ставка дисконтирования – 25%.

ОТВЕТ: 855 тыс. руб.

Задача 5. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 65 тыс. долларов. На рынке недвижимости эксперт - оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

Сопоставимый магазин	Прибыль, тыс. долл.	Продажная цена. Тыс. долл.	Коэффициент капитализации
Магазин №1	72	600	0,120
Магазин №2	82,5	750	0,110
Магазин №3	47, 25	450	0,105

ОТВЕТ: 565, 2 тыс. долл.

Задание 9. Анализ распределения земель РФ по категориям

По данным приведённой ниже таблицы проведите анализ динамики структуры земель Российской федерации по назначению. Найдите сведения о распределении земель в 2010 г. на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости

Таблица

Распределение земель Российской Федерации по категориям

Категория земель	1990 г.		На 1 января 2006 г.		2006 г. в % к 1990 г
	млн.га	%	млн. га	%

Земли сельскохозяйственного

назначения	639,1	37,4	401,6	23,5	62,8
Земли населенных пунктов	7,5	0.5	19,1	1.1	254,7

Земли промышленности, энергети­ки, транспорта, связи, обороны и земли иного специального

назначения	16,0	0,9	16,7	1,0	104,4
Земли особо охраняемых территорий	17.4	1,0	34,2	2,0	196,6
Земли лесного фонда	895,5	52,4	1104,9	64,6	123,4
Земли водного фонда	4,1	0,2	27,9	1,6	680,5
Земли запаса	130,2	/.6	105,4	0.2	80,9
Итого земель без учет внутренних вод и территорий морей	1709,8	100	1709,8	100	-

Источник: Государственный (национальный) доклад о

состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2005 г.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. С. 8.

Задание 10. По данным таблицы проанализировать разброс кадастровой

стоимости сельхозугодий субъектов РФ, определяющие стоимость факторы

Таблица

Показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в пределах территорий субъектов РФ

Код реги она

Субъект РФ

Кадастровая стоимость , руб/га

1. Республика Адыгея 23 960

2. Республика Алтай 3 270

3. Республика 10100

4. Башкортостан 4090

5. Республика Бурятия 12 080

6 Республика Ингушетия 9 410

7 Кабардино-Балкарская 19 600

8 Республика

9.Карачаево-Черкесская 13 270

10. Республика Карелия		5510
11.Республика Коми		4 090
12.Республика Марий Эл		12 140
13.Республика Мордовия		10 990
14.Республика Саха		400
15.Республика Северная		19 040
16.Республика Татарстан		11 020
17.Республика Тува		1 550
18.Удмуртская Республика		8 580
19.Республика Хакасия		2 900
20.Чеченская Республика		Нет данных
21.Чувашская Республика		14 950
22.Алтайский край		1.0 990
23.Краснодарский край		43 560
24.Красноярский край		7 190
25.Приморский край		10 000
26.Ставропольский край		20 000
27.Хабаровский край		7 790
28.Амурская область		6 140
29.Архангельская область		4 920
30.Астраханская область		2 440
31.Белгородская область		3.940
32.Брянская область		20 490
33.Владимирская область		10 460
34.Волгоградская область		12410
35.Вологодская область		7 990
36.Воронежская область		21 650
37.Ивановская область		11 020
38.Иркутская область		6 700
39.Калининградская область		17 720
40.Калужская область		10 330
41.Камчатская область		2 670
42.Кемеровская область		7 620
43.Кировская область		6 700
44.Костромская область		8 840
45.Курганская область		9310
46.Курская область		1 8 940
47.Ленинградская область		23 000
48.Липецкая область		16010
49. Магаданская область		400
50. Москоская область		33030
Мурманская Мурман Мурманская
52	Нижегородская область		9 700
53	Новгородская область		7620
54	Новосибирская область		9410
55	Омская область		10 070
56	Оренбургская область		7 490
57	Орловская область		1 5 440
58	Пензенская область		9 970
59	Пермская область		6 470
60	Псковская область		8220
61	Ростовская область		19 1 70
62	Рязанская область		13 040
63	Самарская область		10 860
64	Саратовская область		8 120
65	Сахалинская область		4 770
66	Свердловская область		9 740
67	Смопенскяя обпяеть		9 830
68	Тамбовская область		16 200
69	Тверская область		9 540
70	Томская область		5 080
71	Тульская область		15.310
72	Тюменская область		7 260
73	Ульяновская область		10 030
74	Челябинская область		9 370
75	Читинская область		3 300
76	Ярославская область		12310
79	Еврейская АО		3 890
80	Агинский Бурятский		4 190
81	Коми-Пермяцкий АО		400
82	Корякский АО		400
83	Нененский АО		400
84	Таймырский АО		0
85	Усть-Ордынский Бурятский		5410
86	Хянты-Мянгийгк-ий АО		400
87	Чукотский АО		0
88	Эвенкийский АО		400
89	Ямало-Ненепкий АО		400
51 Мурманская	Мурманская область		400

Источник: Приказ Федеральной службы земельного кадастра России № 42 от 12 2003 г. «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель в территорий субъектов Российской Федерации».

Задание 11. Ознакомиться с Отчётом об оценке стоимости недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры

Уважаемый А. Иванченко!

В соответствии с договором № 21, заключенным между Вами и ООО в лице генерального директора, произведена оценка объекта, включающего в себя четырехкомнатную квар­тиру, расположенную по адресу: г. Ростов н/Д, ул. Лермон­товская, 115, кв. 97, по состоянию на 20.06.2005 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимос­ти объекта для реализации имущественных прав. Это письмо предваряет отчет, приведенный далее:

• полная характеристика объекта оценки;

• необходимая информация, представленная в отчете в отдельной части, которая не может трактоваться отдель­но, а только в связи с полным его текстом.

Выполнение стоимостной оценки объекта с учетом округ­ления по состоянию на 20.06.2005 г. составляет 2 245 тыс. руб. (два миллиона двести сорок пять тысяч рублей). Настоя­щий отчет составлен в соответствии с ФЗ от 29.06.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; государственной систе­мой стандартов:

ГОСТ Р51-195.0.01—98 «Единая система оценки имуще­ства. Основные положения».

ГОСТ Р51-195.0.02—98 «Единая система оценки имуще­ства. Термины и определения» от 01.01.99.

Стандарты Российского общества оценщиков:

СТО РОО 20.01—92;

СТО POO 20.02-96; СТО POO 20.03—96; СТО POO 20.05—96; СТО POO 21.01—95; СТО POO 22.01—96.