2. Описание и анализ объекта оценки

Для проведения настоящего анализа оценщику была пре­доставлена следующая документация:

1. Технический паспорт БТИ № 25302/5 от 5.06.2002 г. на квартиру по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтов­ская, 115, кв. 97.

2. Договор купли-продажи от 15.03.1993 г., заключенный между Сидоровым И.М. и Колмычком Н.И.

2.1. Описание объекта оценки

Описание произведено на основе визуального осмотра и технического паспорта на строение и сооружение (№ 25302/5 от 5.06.2002 г.).

Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, состоящая из четырех жилых комнат, кухни, прихожей, двух коридоров, трех встроенных шкафов, подсобной, ванной, санузла и двух лоджий. Общая полезная площадь — 90 м², в том числе жилой площади — 60 м², высота потолка — 2,7 м. Квар­тира расположена в 9-этажном кирпичном жилом доме 1990 г. постройки.

Распределение площадей:

• 1-й коридор — 2,2 м² (по плану технического паспор­та);

• 2-й коридор — 2,8 м² и т.д.

Площади нежилых помещений, согласно техническому паспорту, двух лоджий — 3,6 м² и 3 м².

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопле­ние, водоснабжение (горячая и холодная вода) — централизо­вано.

Прихожая (по плану технического паспорта) — прямо­угольная, полы — ковролин (импортный), стены окрашены водно-дисперсионной краской (импортная), входная дверь — двойная: внутренняя — деревянная филенчатая, наружная — металлическая, обшитая решеткой, потолок окрашен водно-дисперсионной краской (импортная). Из прихожей имеется вход в зал. В прихожей встроены два шкафа, электроустано­вочные изделия — импортные (Турция).

2.2. Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в Октябрьском районе г. Рос­това-на-Дону по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтов­ская, 115, кв. 97, в 26-й территориально-экономической зоне г. Ростова-на-Дону. 26-я территориально-экономическая зона с севера и северо-востока ограничена автодорогой Москва — Баку, с востока — пр. Кировский, с юга — ул. Красноармей­ская, с запада — пр. Ворошиловский, с северо-запада — же­лезно-дорожными путями до автодороги Ростов — Москва. Объект расположен в жилом районе, в центре города, с хоро­шей транспортной доступностью и достаточно развитой инфра­структурой. Плотность застройки — высокая, средний воз^ раст окружающих жилых домов 30 лет.

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В данном случае объектом оценки является квартира в девятиэтажном жилом доме, и наилучшим способом исполь­зования принимается использование в качестве жилья без рас­смотрения других вариантов.

3. Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной сто­имости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж, с точки зрения приносящего объектом дохода.

3.1. Затратный подход

Основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным под­ходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, стоимости ново­го строительства, улучшений и минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства и улучшений может вы­ступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — это стоимость строитель­ства в текущих ценах на дату оценки точной копии оценивае­мого объекта из таких же материалов, возведенного с соблю­дением таких же стандартов, по такому же проекту и имею­щему те же недостатки, что и оцениваемые здания.

Стоимость замещения— это оцениваемая стоимость стро­ительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезно­стью, равной полезности оцениваемого объекта с употребле­нием современных материалов, стандартов, проекта и т.д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведе­нием здания, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопительным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшения, вызванная функцио­нальным или внешним устарением.

Порядок определения стоимости

1. Рассчитать восстановительную стоимость улучшений, находящихся на объекте.

2. Установить дополнительные затраты, необходимые для доведения здания до состояния рыночных требований.

3. Определить предпринимательский доход.

4. Установить величину накопленного износа.

5. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

3.1.1. Определение восстановительной стоимости

При определении стоимости будем пользоваться показа­телем расчета стоимости 1 м² общей площади жилых домов, представленным региональным центром по ценообразованию в строительстве при Ростовгражданпроекте (АООТ) по состо­янию на 01.01.2005.

Восстановительная стоимость 1 м² общей площади состав­ляет 18 600 руб. Используя пакет Microsoft Excel 97 «Тенден­ция», получаем значение расчетной стоимости на дату оцен­ки — 18 200 руб.

Таким образом, стоимость квартиры составляет:

18 200 ∙ 90 = 1638 000 руб.

Для корректировки полученной стоимости используется таблица, в которой приводятся справочно коэффициенты, учитывающие особенность данного объекта.

Коэффициент корректировочный фактический равен 1,51. Скорректированная стоимость 1 м² общей площади составит:

18200 ∙ 1,51 = 27 482 руб.

Определение дополнительных материалов и стоимости работ улучшения

Стоимость материалов и дополнительных работ состав­ляет 200 000 руб.

Стоимость квартиры с учетом коэффициента корректи­ровки составит: 27 482 руб. • 90 = 2 473 380 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных работ добавляется к полученной стоимости квартиры, кото­рая составит: 2 473 380 руб. + 200 000 руб. = 2 673 380 руб.

3.1.2. Определение величины накопленного износа

Накопленный износ рассчитывается по формуле

где Ф₃ — физический износ здания, %;

Ф — физический износ отдельных конструкций, элемен­тов, системы, %;

L — коэффициент соответствия доли восстановительной стоимости отдельной конструкции или системы в общей вос­становительной стоимости здания;

— число отдельных конструкций, элементов, систем здания.

Доля физического износа составляет 25,0 %.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

2 673 380 руб. • (1 - 0,25) = 2 272 373 руб.