Организация инвестиционных отношений в строительстве

Субъекты инвестиционной деятельности:

1. Инвестор

2. Заказчик

3. Застройщик

4. Подрядчик

5. Пользователь капитальных вложений

Если существует несколько инвесторов, должен быть заключен договор (контракт) о долевом участии в строительстве объекта. Договор заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Основные условия договора участия в долевом строительстве приведены в п.4 ст.4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции 2 и более субъектов, если иное не предусмотрено договором.

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами юридические и физические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, при это заказчики не вмешиваются в предпринимательскую деятельность субъектов инвестиционной деятельности

Застройщики – физические или юридические лица, обеспечивающих на принадлежащих им земельных участках строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов, а также инженерно-изыскательные работы и подготовка проектной документации

Подрядчики – организации, которые берут на себя часть функций в части строительных и монтажных работ

Основные этапы долевого участия в строительстве:

1. I этап – обще-подготовительный

• Проведение выбора строительной площадки и получение согласования на ее использование

• Разработка бизнес-планом

• Выполнение подготовительных работ, получение согласований на использование земельного участка для строительных нужд

• Разработка проектной проектно-сметной документации (сам проект, рабочие чертежи, смета по финансированию)

• Выбор поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих

• Оформление документов по отводу земли

2. II этап – реализация

• Покупка и монтаж оборудования, строительство объекта

В бухгалтерском учете операции по строительству отражаются в порядке, установленном ПБУ долгосрочных инвестиций, ПБУ договоров строительного подряда.

Заказчик-застройщик, получающий средства от инвесторов на строительство, отражает их в учете как средство целевого финансирования на счете 86.

При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке работы по монтажу и оборудованию отражаются на счете 08 «вложение во внеоборотные активы»

Поступление средств целевого финансирования у заказчика-застройщика отражается Дебет 76 Кредит 86 и Дебет 51 «расчетный счет» Кредит 76 «прочие кредиторы-дебиторы»

К средствам целевого финансирования для целей налогового учета относится имущество, полученное налогоплательщиком и используемое им по назначению, определенному юридическим или физическим лицом источником целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах денежных средств дольщиков (инвесторов)

Согласно п.17 ст. 270 НК РФ по организации инвесторам при определение налоговой базы налога на прибыль не признаются затраты в виде имущества, переданного в рамках целевого финансирования.

Согласно ст.39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в отношении НДС). Сюда входят вклады в уставной капитал