Глава 4. Некоторые вопросы рассмотрения споров о недвижимости

Судебное разбирательство споров о недвижимости происходит в рамках гражданского процесса; сами эти споры подпадают под рубрику споров о праве гражданском. По общему правилу гражданские иски рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика. Это правило выступает как своеобразная льгота для ответчика, так как являться ему надо в удобный для него суд. По-другому обстоит дело с исками, касающимися недвижимости.

Поскольку недвижимость регистрируется по месту ее нахождения, там же хранятся и официальные документы о ней. Отсюда проистекает порядок, согласно которому судебные споры о недвижимости рассматривает тот районный или городской суд, на территории которого находится недвижимость. Указанный порядок удобен также тем, что при необходимости осмотреть спорный объект в натуре именно местному суду он всего доступнее.

В споры о земле и другой недвижимости нередко вовлекаются административные инстанции (иногда эта процедура предшествует рассмотрению споров в суде). Естественно, что в первую очередь ими занимаются те административные органы, которые располагаются по месту нахождения недвижимости. От земельных споров следует отличать связанные с землей или иной недвижимостью жалобы, например на неправильное (по мнению жалобщика) налогообложение земли. Такие жалобы также рассматриваются в первую очередь по месту нахождения земельного участка.

Жалобы, с одной стороны, и предписания надзорных органов - с другой, поскольку они затрагивают землю (или иную недвижимость) и вызывают протесты причастных лиц, внешне могут выглядеть как земельные споры. Однако между ними и земельными спорами имеется принципиальное отличие. Когда истец заявляет земельный и вообще имущественный иск, то смысл иска в том, что истец претендует на спорное имущество. Но участие в конфликтном деле государственного или муниципального органа нередко вызывается не претензией его на имущество, а необходимостью понудить затронутого владельца к выполнению определенного обязательства, связанного с этим имуществом.

Например, орган власти или государственного надзора требует от владельца уплатить земельный налог, обеспечить надлежащее санитарное состояние постройки и земельного участка, выполнить противопожарные мероприятия, принять меры к соблюдению эстетически приемлемого вида строения и земельного участка. Хотя все такие предписания (и возможные возражения против них) касаются недвижимости и хотя они могут рассматриваться в суде, суть дела заключается не в имущественных, а в финансовых и административных отношениях. Если при таких обстоятельствах возникает конфликтная ситуация, то она не затрагивает права гражданского. Поэтому к категории имущественных споров такие дела не относятся <1>.

--------------------------------

<1> Сказанное не означает, что финансово-административные отношения отгорожены "китайской стеной" от имущественных прав. Например, гражданин может оспаривать полученное им уведомление об уплате земельного налога на том основании, что он не является собственником облагаемой земли. Правильное разрешение возникшего конфликта затронет в этом случае вопрос о том, кому действительно принадлежит право собственности на эту землю.

Властный орган, например муниципалитет, может претендовать и на завладение каким-то земельным участком или строением. В этом случае он должен выступать не как властный орган, а как участник имущественного спора; его административные полномочия должны при этом стушеваться. Если спорное дело будет рассматриваться в суде, суд должен рассматривать такой муниципалитет наравне с другой стороной - его судебным противником.

В спорах за недвижимость в качестве судебных противников могут выступать соседние муниципалитеты. Известен, например, спор такого рода между Москвой, которая вела застройку участка в г. Щербинка Московской области, и областью по поводу принадлежности застраиваемого участка <1>. Очевидно, что рассмотрение подобных споров в суде не противопоказано. Однако при этом необходимо строго различать, является спор только имущественным или же речь идет также о юрисдикционной власти сторон. Ведь если спорный земельный участок находится на границе спорящих субъектов, то признание за тем или другим из них права собственности на землю легко может повлечь расширение административных границ. (В данном случае - расширение городской черты Москвы).

--------------------------------

<1> Выступала Москва в этом споре в качестве муниципальной единицы или в качестве субъекта Федерации - неизвестно.

Понятно, что любой муниципалитет может иметь собственность, расположенную далеко за его пределами. (Например, в свое время Москве принадлежали питомники зеленых насаждений в г. Сочи.) Но собственность на землю вовсе не обязательно должна влечь распространение административной власти собственника на территорию, входящую в другую административную единицу. Рассмотрение в суде имущественного спора между муниципалитетами не должно перерастать в рассмотрение вопроса об их административных границах. Этот последний спор (если он возникает) решается в особом порядке, который не имеет ничего общего с процедурой разрешения спора о праве гражданском. Как представляется, судебное вмешательство в споры о границах муниципалитетов уместно только в части проверки того, насколько соблюден этот порядок.

Таков подход к указанной проблеме с теоретических позиций. Однако в ходе принятия практических решений к возникающим спорам следует подходить не с теоретических позиций, а с позиций права. Для разрешения споров между муниципалитетами о своих границах желательно иметь специальный закон. В нем целесообразно урегулировать порядок разрешения споров между соседними муниципалитетами, если каждый из них отказывается от каких-то проблемных участков и строений, с тем чтобы переложить обязательства по этим объектам на своего соседа <1>. При этом надо учесть, что спор по поводу отказа от собственности обычно тянет за собой вопрос об административных границах спорящих сторон.

--------------------------------

<1> Известен случай, когда английский суд разбирал спор двух соседних графств, каждое из которых "открещивалось" от экологически аварийной свалки, расположенной на их общей границе. О подобных спорах в России неизвестно, но вряд ли можно сомневаться в том, что они существуют.