Глава 3. Государственная регистрация объектов недвижимости: закрепление права

Право лица, создавшего объект недвижимости, например дом, может оказаться под вопросом, если оно не прошло государственной регистрации (ГР). Ведь для нее "остается не известным" ни это право, ни (в ряде случаев) сам объект недвижимости. Без ГР не вполне прочным оказывается также право лица на приобретенную им недвижимость, которую он приобрел по договору с владельцем незарегистрированной недвижимости, если только это право будет оспорено третьим лицом. Одновременно может оказаться под вопросом и право его предшественника - владельца недвижимости, поскольку это право не прошло ГР. Все такие обстоятельства наряду с некоторыми публичными интересами делают необходимой ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Записи, относящиеся к ГР прав на недвижимость и к сделкам с ней, являются открытыми. Они доступны для обозрения третьим лицам, которые захотели бы убедиться, кому принадлежит тот или иной предмет недвижимости и на каком праве.

Официальные записи, сделанные в ходе ГР, не являются единственно возможными и приемлемыми доказательствами относительно прав на определенную недвижимость конкретного лица. Это лицо может представить также иные доказательства в подтверждение своего права. Тем не менее, поскольку ГР является наиболее авторитетным средством фиксации права, можно утверждать, что существует презумпция достоверности относительно сделанных в ходе ГР официальных записей. Эти записи имеют законное преимущество перед всеми другими доказательствами. Если какое-то лицо захочет оспорить документы ГР, то оно должно представить доказательства их неправильности. Если же оно не сумеет этого сделать, то за достоверные следует принимать записи ГР.

Если заинтересованное лицо обладает надлежащим документом, который был выдан ему до принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то такой документ имеет равную силу с официальной записью, произведенной в ходе ГР. Например, таким документом может быть свидетельство о праве собственности лица на участок земли.

Основные субъекты государственной регистрации

Государственная регистрация означает закрепление за владельцем земли и другой недвижимости определенного права. Таким правом может быть право собственности, постоянного пользования, аренды, доверительного управления, оперативного управления (обычно в отношении государственной или муниципальной собственности) и др.

В настоящее время (2010 г.) после ряда реорганизаций государственной регистрацией ведает вновь созданная Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Проводившие до последнего времени ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним структуры - регистрационные палаты Министерства юстиции - должны перейти в ведение вновь созданной организации.

Государственная регистрация производится в соответствии с базовым Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В развитие этого Закона Правительство РФ в 1998 г. утвердило Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>. В указанных документах не говорится определенно относительно того, к какому сектору экономики должны принадлежать лица, чьи права проходят ГР: к частному, публичному или к ним обоим. Однако на практике этот вопрос решен таким образом, что наблюдается "односторонность" ГР. Как правило, ГР действует в отношении частного сектора и не действует для публичного сектора. Эта практика не находит опоры в Законе; причины такого явления заслуживают специального анализа.

--------------------------------

<1> Нужен ли Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в едином формате для всей России или же такие реестры целесообразно иметь только в масштабе каждого региона - это особый вопрос. Здесь он подробно не обсуждается.

Принятые Правила ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним не покрывают всех возникающих на практике вопросов. Так, в ходе приватизации многих сельскохозяйственных земель, которая проходила в России в начале 1990-х годов, новые собственники (в основном бывшие колхозники и работники совхозов) получали сертификаты, удостоверяющие их право на землю. Но в натуре полагающиеся им участки земли обычно не отводилась. (Нередко этими участками продолжают пользоваться на не вполне ясных правах сохранившиеся сельскохозяйственные предприятия; см. ниже.) Если владелец указанного сертификата пожелал бы пройти ГР своего права, то этот шаг оказался бы под вопросом, ибо остается неясным, возможна ли ГР земельного права, "не привязанного" к конкретному земельному участку, а если возможна, то в каком виде и в каком порядке.

Одна из важных технических особенностей ГР прав на недвижимость заключается в том, что, как правило, она распространяется только на тех ее владельцев, которые обладают документом о своем праве. Владелец, не имеющий такого документа, ГР в общем случае не пройдет <1>. Понятие "владелец" в таком контексте требует уточнения, которое распространяется на две большие категории лиц. Это лица, с одной стороны, относящиеся к частному сектору, а с другой - представляющие публичного собственника (государство, регион, муниципалитет). В отношении каждой из этих категорий могут возникать свои проблемы с ГР, затрагивающие как частные, так и публичные интересы.

--------------------------------

<1> Для краткости "владелец" употребляется (здесь и ниже) как обобщающий термин, который охватывает также собственника. Термин "государственная регистрация объектов недвижимости" употребляется наравне с термином "государственная регистрация прав на объекты недвижимости".

1. Частный сектор. Государственной регистрации вновь созданного недвижимого имущества требует ст. 219 ГК РФ. Последствия несоблюдения этого требования весьма серьезны. Если ГР не последует, то за владельцем такого имущества не признается право собственности. Данная статья не упоминает, кому принадлежит или может принадлежать вновь создаваемое недвижимое имущество. Но фактически она подразумевает ГР прежде всего (или даже исключительно) тех объектов недвижимости, которые принадлежат частному сектору. Молчаливо предполагается, что учет объектов, принадлежащих муниципалитетам, региональным и федеральным ведомствам, так или иначе, уже налажен, тогда как объекты недвижимости (земля, строения), принадлежащие частному сектору, нередко ускользают от внимания властей, от государственного или муниципального учета.

Тем не менее закон не требует от частного владельца здания, сооружения, капитального устройства, чтобы он в обязательном порядке прошел процедуру ГР принадлежащего ему объекта недвижимости. По этой (или другой) причине немало объектов недвижимости остается вне поля зрения подлежащих муниципальных и государственных органов. Значительный контингент частных собственников не прошел ГР из-за отсутствия необходимых документов, подтверждающих их право собственности. Например, кто-то выстроил или переоборудовал дом без надлежащего разрешения, кто-то унаследовал дом, на который не сохранились необходимые документы, и т.д.

Особый путь для признания прав давностных владельцев недвижимости предоставляет ст. 234 ГК РФ. Эта статья предусматривает возможность возникновения у лица права собственности на недвижимое имущество в случае добросовестного, открытого и непрерывного давностного владения им как своим собственным в течение 15 лет и более. Такое право возникает в момент ГР объекта. Однако ст. 234 таит немало недосказанного. Прежде всего возникает вопрос, включается ли в понятие "недвижимое имущество" только капитальный объект, созданный путем строительства, или же оно охватывает также землю (или водный объект, лесной участок). Надо думать, что авторы ГК РФ имели в виду главным образом капитальные объекты. Но вряд ли из понятия "недвижимое имущество" надо исключать землю. Земля является такой же имущественной ценностью, как и строение, и в этом качестве она должна фигурировать в законе наряду с рукотворными объектами. В старой России она включалась в состав недвижимости. Сама ст. 234 не упоминает об исключении земли из состава недвижимого имущества.

Статья 234 ГК РФ определяет давность как основание для признания права собственности в виде давности владения. Но одно владение трудно признать достаточным обстоятельством. Нельзя исключить такое сочетание событий, когда лицо стремится закрепить за собой какой-то объект "на всякий случай". (Например, огородит участок земли с находящимся там строением, повесит замки, выкосит траву, вывесит знаки своего владения и т.п.) Если такое лицо фактически не пользуется объектом, то никакого общественного эффекта от его владения нет. Статья же 234 ГК РФ направлена на то, чтобы оградить интересы лица, извлекающего пользу из акта владения, а не просто блокирующего пользование этим объектом всяким другим лицом. Поэтому было бы уместно дополнить данную статью указанием на то, что давностный владелец должен пользоваться тем объектом, которым он владеет <1>.

--------------------------------

<1> Особого анализа заслуживает случай, когда заслугой владеющего лица является сохранение объекта от естественного разрушения и от актов вандализма. К ним примыкает случай, когда владелец ограждает опасный для людей объект и не допускает туда посторонних, чтобы уберечь их жизни. Здесь эти случаи не рассматриваются.

Относительно процедуры ГР давностного владения остается неясным, должна она совпадать с признанием за заявителем права собственности или такое признание должно производиться заранее каким-то другим путем, еще до акта ГР. Известно, что установление права лица на объект недвижимости в общем случае возможно путем доказательства в суде так называемого юридического факта (ст. 264 гл. 28 Гражданского процессуального кодекса - ГПК РФ). Статья 234 ГК РФ не содержит никакого указания, сохраняется ли для заинтересованного лица возможность воспользоваться путем, указанным в гл. 28 ГПК РФ, или же ст. 234 "поглощает" этот путь.

Последнее толкование маловероятно. Надо считаться с тем обстоятельством, что по крайней мере в некоторых случаях регистрационная палата окажется недостаточно авторитетной инстанцией, чтобы признать право заявителя, основанное на давности, поскольку установление факта давности владения требует особой процедуры. Видимо, ст. 234 ГК РФ "не отменяет" ст. 264 ГПК РФ. Более того, поскольку регистрирующий орган не уполномочен устанавливать юридические факты на основании свидетельских показаний, ГР права (по давности владения) должна производиться только после того, как суд установит эту давность. Но для применения такой процедуры необходимо, чтобы ст. 234 ГК РФ прямо ссылалась на ст. 264 ГПК РФ.

Статья 234 ГК РФ признает давность владения только в том случае, если владелец обладает объектом недвижимости "как своим собственным". Содержание последнего понятия может быть весьма разносторонним, оно требует уточнения в законе. Как представляется, одно из таких уточнений должно относиться к уплате налога на недвижимость; для текущего 2010 г. это земельный налог. Но процедура уплаты налога, если она производится не в соответствии с извещением, выписанным налоговым органом, технически весьма затруднена. Можно предвидеть, что отделение соответствующего банка не примет уплачиваемой суммы налога, поскольку она вносится не по форме. Выход заключается в официальном признании так называемого добровольного налога, вносимого по инициативе самого плательщика. Внесение такого налога будет уместным со стороны не только владельца недвижимого имущества, претендующего на его узаконение, но и некоторых других лиц <1>.

--------------------------------

<1> См.: Финансы. 2004. N 5. С. 56.

Государственная регистрация права, возникающего по давности, имеет особенности. Она требует особого правового регулирования, которого нет ни в ГК, ни в Законе о ГР. Но то же самое можно сказать и о ряде других нестандартных ситуаций. Гражданский кодекс РФ упоминает специфическое событие, которое требует ГР. Это событие - состоявшееся "решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" <1>. Такая регистрация должна предупредить всякого потенциального приобретателя участка, что он рискует, производя его покупку, так как участок предназначен к изъятию. Собственник участка должен быть извещен о произведенной регистрации (ч. 4 ст. 279 ГК РФ).

--------------------------------

<1> При этом ГК РФ упускает случай резервирования земли с целью ее последующего изъятия.

Аналогичным образом подлежит ГР решение суда о наложении ареста на землю или иную недвижимость для обеспечения иска (ст. 140 ГПК РФ). Неясно, как производить ГР недвижимости, которую местный орган власти желает поставить на учет как бесхозную. Неясность возникает с порядком ГР конфискованных, реквизированных, выморочных, заброшенных, разрушенных и разрушающихся объектов недвижимости <1>. Все такие варианты ГР имеют специфику. Например, должен быть определен круг лиц, кто может (или должен) инициировать ГР в подобных случаях. Однако Правила ГР эту специфику пока обходят.

--------------------------------

<1> Подобные случаи упоминает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 48 - 50.

В этом же ряду находится особый случай, связанный с решением суда. Статья 551 ГК РФ утверждает, что если одна из сторон уклоняется от ГР "перехода права собственности на недвижимость", то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ГР перехода права собственности. Смысл данной статьи недостаточно ясен, поскольку нечетко указаны те обстоятельства, при которых суд вправе вынести решение о ГР перехода права собственности (см. ниже). Недостаточно ясен и язык этой статьи. Ее можно понять так, что решение суда должно послужить основанием для регистрационной палаты совершить акт ГР. Но ее можно понять и так, что решение суда заменяет акт ГР (что было бы, видимо, ошибочным).

Закон (и судебная практика) упоминает о ГР действующих строек, а равно о ГР недостроенных (брошенных, законсервированных) объектов строительства <1>. Однако здесь еще много неясного. Так, возникает вопрос: с какого момента надо считать стройку действующей, но еще не завершенной - с момента отвода земли под строительство; с момента получения инициатором стройки разрешения на строительство; с момента завоза на стройку строительных материалов и конструкций?

--------------------------------

<1> Там же. С. 28 - 30.

Видимо, требуется, чтобы в строительство были вложены определенные средства (например, 25% от суммы, предусмотренной по смете), чтобы признать наличие объекта незавершенного строительства. В противном случае незавершенным объектом строительства придется признавать и такой участок земли, на котором о предстоящем строительстве напоминают только вбитые в землю колышки. Незавершенный объект строительства имеет свою экономическую ценность, и эта ценность должна быть подтверждена вложенными в него средствами.

Но и этот признак нельзя признать вполне удовлетворительным. Дело в том, что еще до начала строительства крупного и ответственного объекта его заказчик обычно вкладывает немало средств в изыскания, проектирование, согласование проекта с надзорными органами. По замечаниям этих органов проект может пересматриваться и переделываться. Такие невидимые вложения могут быть весьма существенными. Их тоже надо принимать во внимание, чтобы признавать наличие строящегося объекта. Другое дело, что эти вложения не распознаются на местности; их стоимость выражается в цене апробированной строительной документации. И те и другие затраты надо учитывать отдельно, но при ГР строящегося объекта требуется иметь в виду как видимые, так и невидимые вложения в этот объект. Проблему ГР незавершенного строительства решить непросто; она должна быть специально рассмотрена специалистами.

Все такие случаи требуют не просто дополнительной правовой разработки. Они должны учитывать также местные особенности, которые трудно или даже невозможно учесть в едином законе. Например, это касается индивидуальной застройки. Как представляется, дальнейшее правовое углубление порядка ГР должно выполняться не столько на федеральном, сколько на региональном уровне.

Ряд вопросов вызывает ст. 225 ГК РФ "Бесхозяйные вещи". Согласно этой статье бесхозяйная вещь - это такая вещь, которая не имеет собственника, или собственник ее неизвестен, или собственник от вещи отказался. Но данная статья не исключает из числа бесхозяйных те вещи, у которых есть фактические владельцы, не являющиеся собственниками. Тем самым нормы этой статьи конкурируют с нормами ст. 234 ГК РФ. Чтобы избежать такой конкуренции, в ст. 225 целесообразно ввести уточнение, что она не относится к вещам, у которых есть фактические владельцы.

Часть 2 ст. 225 ГК РФ признает возможность приобретения по давности бесхозяйных движимых вещей. В отношении же бесхозяйной недвижимости ч. 3 той же ст. 225 намечает преимущественное право местных властей на завладение этой недвижимостью. Государственная регистрация ее производится по заявлению органа местного самоуправления. Через год местный орган, управляющий муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на такой объект. И только в случае, если суд откажет в этом требовании, появляется возможность установления частной или иной (немуниципальной) собственности по признаку приобретательной давности. Но тем самым ст. 225 ГК РФ в отношении бесхозяйных объектов недвижимости оказывается не скоординированной со ст. 234 ГК РФ, которая ни о каком преимущественном праве муниципальных властей на бесхозяйный объект недвижимости (праве, способном "перебить" право давностного владельца) не упоминает. Умолчание ст. 234 о праве муниципальных властей на ГР бесхозяйного объекта недвижимости - дополнительный довод в пользу внесения в ст. 225 уточнения, о котором сказано выше.

Сама регистрация притязания местных властей на (действительно) бесхозяйный объект вызывает два вопроса: во-первых, на основе каких данных регистрирующий орган должен сделать соответствующую (предварительную?) запись в своем реестре, и во-вторых, за кем должен числиться объект, пока суд не признает, что на него распространяется право муниципальной собственности. Эти вопросы остаются пока без ответа.

Согласно ст. 42 ГК РФ для признания гражданина безвестно отсутствующим требуется годичный срок выжидания. Такой срок после совершения ГР бесхозяйного объекта назначается (судя по всему) для того, чтобы гипотетический, например безвестно отсутствующий, хозяин объекта или его наследник (если хозяин умер) смог оспорить сделанную в порядке ГР официальную запись. Но чтобы такое его право не было пустым звуком, у заинтересованного лица должна быть возможность узнать, что муниципальный орган хочет объявить этот объект своей собственностью. Очевидно, о своем намерении муниципалитет должен объявить публично. Но ст. 225 ГК РФ о такой обязанности муниципалитета умалчивает. В этой статье содержится еще один немаловажный пробел, а именно: до всякой ГР муниципальный орган должен был бы провести инвентаризацию бесхозяйного объекта, назначить организацию, ответственную за его сохранность.

Статья 225 ГК РФ почему-то не делает отсылки к гл. 33 ГПК РФ, хотя эта глава регулирует, в частности, ту же процедуру признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Данная статья не вполне координирует со ст. 43 ГК РФ, а также с некоторыми статьями гл. 30 ГПК РФ. Согласно ст. 225 от имени местных властей бесхозяйной недвижимостью занимается орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом. Согласно же ст. 43 ГК РФ и нормам гл. 30 ГПК РФ аналогичная обязанность возлагается на орган опеки и попечительства (без указания его ранга). Приведенное разночтение - не просто одна из шероховатостей федерального законодательства, оно имеет некоторое принципиальное значение. Какому органу на местном уровне удобнее заниматься бесхозяйной недвижимостью, лучше видно на местах. Этот вопрос не должен был решать федеральный закон.

Наличие бесхозяйного объекта недвижимости есть факт, имеющий юридическое значение. Юридические факты устанавливаются судом в соответствии со ст. 264 и другими статьями гл. 28 ГПК РФ. Однако ст. 225 ГК РФ лишь молчаливо исходит из того, что суд должен установить юридический факт. Она не содержит ссылки ни на гл. 28, ни на ст. 264 ГПК РФ. Тем самым она создает ненужное представление, что судебное признание за муниципалитетом права собственности на бесхозяйный объект недвижимости подчинено какой-то особой процедуре, неизвестной ГПК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Такой же упрек можно сделать в адрес гл. 33 "Признание движимой вещи бесхозяйной и признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь" ГПК РФ, поскольку в этой главе нет отсылки к гл. 28 "Установление фактов, имеющих юридическое значение" ГПК РФ. Нормы гл. 33 ГПК РФ не ссылаются также на правила гл. 30 ГПК РФ "Признание гражданина безвестно отсутствующим...", и наоборот, хотя те и другие одинаково решают судьбу имущества, чей хозяин отсутствует.

Заслуживает упрека изложение исходной идеи, заложенной в ч. 3 ст. 225 ГК РФ, поскольку оно плохо соответствует Конституции РФ. Смысл заложенной в этой статье идеи заключается в том, что бесхозяйные объекты недвижимости могут (или должны) поступать в собственность местных властей. В отношении некоторых "рядовых" объектов такая идея, по существу, не вызывает возражений <1>. Но с конституционных позиций указание в федеральном законе, как должны поступать муниципальные органы, весьма спорно. Федеральное законодательство не должно вмешиваться в муниципальную собственность, в том числе в вопросы ее пополнения. Муниципальные органы в части создания и распоряжения своей собственностью независимы от федеральных властей, и федеральный закон не должен "командовать" ими. Как представляется, ч. 3 ст. 225 должна была адресоваться не муниципальным властям, а федеральным судам и федеральным органам ГР. Пример с данной статьей (опять-таки) ставит вопрос о том, что ГР должна регулироваться на региональном, а не на федеральном уровне.

--------------------------------

<1> Однако эта идея сомнительна в других случаях. Например, вряд ли подлежит безусловному удовлетворению притязание муниципалитета (если бы оно возникло) на объекты заброшенного военного полигона, содержащие взрывоопасные предметы.

При всей важности ГР нельзя думать, что она способна покрыть все и всякие юридические проблемы, связанные с недвижимостью. Надо учитывать, что значительное число частных владельцев (собственников) недвижимости не проходило ГР. Практика выработала ряд приемов, которые позволяют частично преодолеть этот недостаток. Эти приемы исходят из представления, что, когда дело касается обязанностей владельцев недвижимости, фактические владельцы не должны выпадать из общего ряда (у местных властей бывает информация об этих лицах по другим каналам помимо ГР). Обычно эти приемы касаются домовладельцев, чье право на занимаемые ими строения (дома) в достаточной мере не подкреплено документально.

Так, многие местные власти требуют уплаты земельного налога от наличных владельцев недвижимости, не вдаваясь в вопрос о том, на каком праве они владеют своими зданиями, сооружениями и (или) земельными участками. Например, налоговые органы поступают так в Москве при налогообложении частных предприятий. Такой метод налогообложения опирается на традицию, которая уходит корнями во времена старой России. Он был воспринят налоговыми органами и впоследствии.

Например, в 1955 г. Совет Министров РСФСР принял Постановление "О налоговом обложении граждан, самовольно возведших строения на не отведенных им участках" <1>. Согласно этому Постановлению самовольные застройщики привлекались к выплате налога со строений, земельной ренты (ныне именуется земельным налогом), подоходного налога от занятия сельским хозяйством. На них распространялось обязательное окладное страхование строений. Все эти выплаты не предрешали вопроса о легализации строения и занятого под него земельного участка. В случае сноса самовольно воздвигнутой постройки ее владелец не получал права на возмещение понесенных им затрат. Смысл указанного Постановления понятен. Самовольный застройщик не должен был оказаться в лучших условиях по сравнению с законопослушными его соседями - ни тогда, когда его постройка будет узаконена, ни в том случае, если ее снесут.

--------------------------------

<1> Постановление Совета Министров РСФСР от 4 ноября 1955 г. N 1378. См.: Хронологическое собрание законов, указов Президиума Верховного Совета РСФСР и постановлений Правительства РСФСР. Т. 5. 1954 - 1956. М., 1959. С. 305.

2. Публичный сектор. Основная проблема ГР объектов недвижимости публичного сектора связана с тем, что "заморожена" работа по разграничению природных комплексов, принадлежащих соответственно Российской Федерации, ее субъектам и муниципалитетам <1>. Действительно, сложно производить ГР земель, лесов, вод, если неизвестен их собственник. Надо сказать, что работа по разграничению природных богатств между публичными собственниками уже проводилась в 1920-х годах, когда было признано необходимым разделить в натуре природные комплексы, поскольку они должны были принадлежать, с одной стороны, РСФСР, а с другой - губерниям и аналогичным им административным образованиям. Уезды наделялись из тех частей, которые доставались их губерниям <2>.

--------------------------------

<1> Для последнего звена приходится принимать во внимание дополнительную политическую и техническую трудность, которая заключается в том, что в ряде регионов существует не один, а два уровня муниципальных властей. С субъектами Федерации тоже не все ясно. Три автономных округа (Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий, а также Ненецкий) являются субъектами Федерации, но одновременно они входят административно в другие субъекты Федерации (соответственно в Тюменскую и Архангельскую области). Эти несоответствия должны быть решены на конституционном уровне.

<2> Законодательные постановления и ведомственные распоряжения по неналоговым доходам. М.: Наркомфин СССР, 1927.

Каждая ступень власти получала доходы от принадлежащих ей природных ресурсов, но при этом власти высшего звена делились своими доходами с властями низшего звена. Так, из доходов от государственных лесов, принадлежавших РСФСР (у СССР своих лесов практически не было), 40% поступало в губернские бюджеты. Разделению подлежали так называемые государственные земельные имущества (не занятые, как тогда говорили, трудовыми землепользователями, т.е. крестьянами), богатства недр и другие природные ресурсы.

Однако с развертыванием политики индустриализации страны и с началом коллективизации указанные работы были прекращены. В конце 1920-х годов распоряжение почти всеми природными ресурсами перешло в руки союзных ведомств. РСФСР, как и другие союзные республики, фактически лишилась прав на природные ресурсы, поэтому работы по их разделению между "нижними этажами" власти потеряли свою актуальность.

В настоящее время прошлый опыт оказался во многом забытым. Возможно, это обстоятельство повлияло на тот факт, что работы, аналогичные тем, которые уже проводилась, оказались застопоренными. Тем не менее принадлежность некоторых публичных земель не вызывает сомнений, например это относится к обширному комплексу земель, принадлежащих местным властям. Но, поскольку эти власти обычно не утруждают себя ГР своей недвижимости, такая практика иногда отзывается отрицательными последствиями. В частности, это касается случаев приватизации земли.

Вот пример. В Серпуховском районе Московской области к администрации этого района предъявила претензию Л. - член садоводческого товарищества "Дружба". Суть претензии состояла в том, что при выдаче Л. свидетельства о праве собственности на земельный участок администрация района не указала в нем о сервитутных правах на тот же участок местного водоканала, чей водовод проходил под участком. Уже после освоения участка на водоводе произошла авария, в ходе устранения которой работникам водоканала пришлось снести принадлежащие Л. насаждения, теплицу, забор, дорогу и другие объекты. Суд возложил на администрацию района возмещение ущерба, причиненного Л. неотложными работами водоканала <1>.

--------------------------------

<1> Защита прав на природные ресурсы. Сборник / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2009. С. 67, 68.

Между тем если бы сервитутные права водоканала прошли в надлежащем порядке ГР, то при передаче этого участка Л. (и закреплении за ней этого участка) они были бы отражены в выданном ей документе. После этого Л. (надо полагать) постаралась бы войти в контакт с водоканалом, чтобы узнать, где точно проходит водовод, давно ли он уложен (каков срок его службы), намечается ли его плановая замена, были ли на нем аварии и т.д. В зависимости от этого она более разумно планировала бы расположение построек и насаждений на своем участке. Правда, какого-то ущерба при аварийных работах избежать все равно не удалось бы, но этот ущерб был бы сведен к минимуму <1>.

--------------------------------

<1> Приведенный случай (как и многие ему подобные) наталкивает на другую модель взаимоотношений между владельцем (подземной, воздушной, наземной) инженерной коммуникации и владельцем поверхности земли. Законы ряда стран учитывают, что стоимость инженерной коммуникации существенно превосходит стоимость земли, по которой она проходит. Поэтому главным в возникающих отношениях признается владелец инженерной коммуникации. В США это выражается в том, что последний обычно выкупает необходимую ему полосу земли у прежнего собственника. Если поверхность земли остается при этом свободной, она может быть предложена прежнему собственнику в обратную аренду (lease-back). Выгода такой модели состоит в том, что стороны вступают друг с другом в договорные отношения, которые позволяют более детально урегулировать их права и обязанности по земле.

Помимо неясной правовой принадлежности у многих природных объектов публичного права есть другой чувствительный порок - отсутствие хозяйственных организаций, которых можно было бы считать надлежащими их владельцами. Этот вопрос заслуживает отдельного внимания.

Под владельцем нередко понимают любое лицо, обладающее титулом на недвижимость, будь то собственник, арендатор, бессрочный пользователь и др. Действительно, теоретически все они обладают правом владеть объектом недвижимости. Но фактически не всякий собственник или иной владелец осуществляет акты владения в отношении, скажем, принадлежащей ему земли. Обычно акты владения - это действия, направленные, с одной стороны, на охрану, а с другой - на подготовку к использованию земли. Например, для охраны пахотной земли в качестве таких актов могут выступать огораживание, установка предупредительных знаков, присутствие на земле работников, а для подготовки ее к использованию - вспашка почвы, заправка удобрениями, борьба с сорняками, посев. Могут проводиться также капитальные работы, имеющие целью предохранить землю от неблагоприятных природных процессов (борьба с эрозией почв), повысить плодородие почв (например, осушение земель).

Не всякий владелец является в то же время пользователем. Например, дирекцию национального парка можно считать владельцем закрепленной за ней земли, но пользуется землей вовсе не она, а туристы, посещающие парк. Эта особенность - разделение владения и пользования - в данном случае не вредит делу. Дирекция национального парка владеет землей ради предоставления ее в пользование туристам. При этом она должна регулировать поведение туристов таким образом, чтобы сохранить (и по возможности повысить) достоинства отведенных ей природных комплексов. Если бы встал вопрос о ГР права такой дирекции на занимаемую территорию, то отсутствие с ее стороны признаков пользования не помешало бы ГР <1>.

--------------------------------

<1> В ряде законов понятия "владение" и "пользование" плохо разделены между собой. Нередко акты владения именуют пользованием. Например, недропользованием называют геологическое изучение недр, которое требует немалых затрат, но которое само по себе не приносит видимых плодов. Уклонение официальных документов от термина "владение" имеет исторические корни. В старой России под словом "владение" нередко понимали собственность; от этого понимания и старались уйти. Например, колхозы официально именовались землепользователями, хотя их права и обязанности в отношении закрепленной за ними земли охватывались понятием владения. Но в настоящее время чувствуются лишь отголоски смешения этих двух понятий. Поэтому стоило бы подумать о возвращении в официальный (и бытовой) язык термина владения в таком виде, в каком он понимается в науке права.

В теории земельного права различаются распределенные и нераспределенные земли. У первых имеются хозяйствующие владельцы, у вторых их нет. Земли, у которых нет таких владельцев, чаще всего принадлежат публичному сектору. К ним относятся, в частности, так называемые земли запаса, название которых говорит об их резервной роли в народном хозяйстве. В состав этих земель включены и отгонные пастбища. Как правило, это малоплодородные земли в полупустынях, горах и некоторых других необжитых и малогостеприимных местах. Государственные отгонные пастбища можно рассматривать как пример земель, не имеющих полноценных владельцев.

Государственные земельные организации изучают отгонные пастбища, фиксируют их границы, определяют их площади и оптимальную нагрузку скота, разрабатывают проекты их охраны и улучшения. Но они не осуществляют текущее хозяйственное управление пастбищами. Со времен СССР отгонные пастбища обслуживают пастбищно-мелиоративные тресты и аналогичные им организации, которые добывают воду и устраивают водопойные площадки, обеспечивают водой чабанские бригады и пригоняемый скот <1>. Однако на эти тресты не возлагалась комплексная ответственность за состояние пастбищ и за их рациональное использование. Они не имели какого-либо земельного титула и не обладали правом контролировать деятельность скотоводов.

--------------------------------

<1> См.: Байсалов С. Водное право Казахской ССР. Алма-Ата, 1966. С. 103, 104.

Отсутствие хозяйственных организаций с титулом владельца отрицательно сказалось на состоянии ряда отгонных пастбищ. В качестве примера можно привести черные земли <1> в Республике Калмыкия. В течение десятилетий ближние и дальние колхозы и совхозы пригоняли на зиму свой скот для пастьбы на этих землях. Однако государственный надзор за количеством пригоняемого скота был недостаточным, оптимальная нагрузка на пастбища была существенно превышена. Овцы, которым не хватало корма, выгрызали даже корни растений. В результате биологическое скрепление песчаных почв оказалось нарушенным, и к середине 1970-х годов на площади 500 тыс. га образовалась песчаная пустыня (единственная в Европе). Ныне требуются особые меры и немалые средства, чтобы закрепить подвижные пески и заново укоренить исчезнувшую там растительность.

--------------------------------

<1> Названы так по черной полыни, которой питаются овцы и другие травоядные животные.

В этом плане заслуживает внимания опыт США, где государственными пастбищными землями (теми же отгонными пастбищами) управляет специализированная федеральная служба. Она выдает скотоводам разрешения на выпас скота, контролирует его пригон, взимает плату за выпас, обеспечивает скот водопоями, проводит мероприятия по охране и улучшению травостоев, по защите рек и ручьев от их загрязнения скотом. Эта же организация отвечает за обитающих на пастбищах диких животных, за островки леса, за поведение туристов и даже за использование недр <1>. Некоторые американские авторы критикуют правительство США за потворство скотоводам (из-за чего пастбища перегружены) и за незначительность платежей, которые не покрывают расходов службы на содержание пастбищ. Но в принципе эти недостатки поправимы, так как существует организация, способная внести коррективы в свои хозяйственные мероприятия. В США практически нет нераспределенных государственных земель, т.е. земель, за которые не отвечала бы никакая государственная хозяйственная организация.

--------------------------------

<1> Эта организация выросла из государственной пастбищной службы. Нынешнее ее название Bureau of Land Management переводится иногда как Бюро земельных фондов; это последнее название отражает тот факт, что государственные пастбища являются своего рода резервными землями США.

В Российской Федерации земли лесного фонда объявлены федеральной собственностью. Однако, как упоминалось, лесные организации свое основное внимание уделяют не землям, а древостоям. Никакого земельного титула они не имеют, и вообще их права и обязанности в отношении лесных земель оказываются весьма неопределенными. В результате самая обширная по площади категория земель России не имеет полноценного хозяина и не ощущает полноценной хозяйской заботы.

Примерно в таком же состоянии находятся земли под озерами и водохранилищами. Официально они относятся к землям водного фонда, но за этим названием не стоят хозяйственные организации, с которых можно было бы спросить за состояние подводных земель и облегающих водоемы берегов. Хуже того - при создании водохранилищ некоторые земли, прежде имевшие хозяев, после их затопления становятся, по существу, бесхозяйными <1>.

--------------------------------

<1> При некоторых крупных водохранилищах созданы особые управления, которые занимаются лесопосадками, борьбой с эрозией почв (чтобы предотвратить или замедлить заиление водохранилищ), укреплением берегов и другими важными работами. Однако они не отвечают за весь водно-земельный комплекс, представленный водохранилищем. Важнейшую роль на многих водохранилищах играют дирекции ГЭС. (Обычно ГЭС располагаются на плотинах или на приплотинных участках.) Однако их функции ограничены. Они сводятся к управлению процессами наполнения водохранилищ и сработки уровня воды в соответствии с преподанными им правилами. Ведомственная принадлежность этих дирекций обычно не способствует их заботе обо всем водохранилищном комплексе. Такие дирекции не отвечают за побочные для них результаты. Например, их мало интересуют качество накапливаемой воды, благополучие фауны водоемов, поддержание на них судоходства, размывы берегов, подтопление прибрежных земель, развитие рекреации и водного спорта. В их заботы не входит контроль за тем, что делается по берегам водохранилищ. Формально их не касается даже отбор воды прибрежными водопользователями.

Наиболее ценными землями страны считаются земли городов и других поселений. Но у этих земель далеко не всегда есть полноценные хозяева. Выше упоминалось о полубесхозяйном состоянии многих дворовых территорий при многоэтажных домах. Но в собственности местных властей пребывает еще целый набор нераспределенных, частично неудобных, земель, которые не приносят им никаких доходов, а потому не пользуются достаточным вниманием. Исторически они носили название городских угодий (это последнее слово дает основание думать, что такие пространства считались годными для сдачи в аренду и получения дохода). Сюда относятся неблагоустроенные овраги, выработанные карьеры, заброшенные водоемы, разрушенные постройки с их окружением. Некоторые участки используются жителями под огороды. Обычно эти пространства рассматриваются как резерв города, поселка для его развития. Но хозяйственных организаций, представляющих местную власть, на этих угодьях обычно нет. Это переводит их в разряд полубесхозяйных, способствует их замусориванию и всякому иному осквернению. Они могут представлять опасность для животных, а иногда и для людей; там может накапливаться горючий материал. Отсутствие на этих пространствах ответственной за них хозяйственной организации не идет на пользу делу.

Разумеется, такая организация нужна не только для того, чтобы она могла зафиксировать свое право владения (заведования) в порядке ГР. Гораздо важнее ее реальные хозяйственные мероприятия, которые она могла бы проводить на подведомственных ей площадях, начиная, например, с прокладки пешеходных путей и проезжих дорог. Но ГР была бы тоже не лишней процедурой. Она способствовала бы налаживанию земельной (и водной) дисциплины местных жителей и организаций, вторгающихся в городские угодья, смягчила бы то неупорядоченное их использование, которое нередко наблюдается в настоящее время.

В стране не должно быть нераспределенных земель и по возможности - внутренних вод. Если какие-то пространства интенсивно не используются, остаются в резерве, то должны быть публичные организации, которые заведовали бы ими. Эти организации должны быть ответственными за состояние подведомственных им пространств, за прекращение их стихийного использования и перевода его в цивилизованные рамки. Отсутствие таких организаций грозит деградацией "ничейных" пространств, а также нежелательно в свете возможной утраты публичной собственности. Статья 234 ГК РФ установила для физических и юридических лиц возможность завладеть (при определенных условиях) "ничейным" недвижимым имуществом по давности. Такое завладение значительно облегчается, если у каких-то пространств нет отвечающих за них публичных хозяйственных организаций. Полубесхозяйное состояние некоторых публичных земель и вод может привести к тому, что они "уйдут" в частные руки <1>.

--------------------------------

<1> Историческим примером может служить нынешнее Садовое кольцо в Москве, проложенное на месте, где когда-то существовали дерево- земляные укрепления, опоясывавшие древнюю столицу. В конце XVIII века земляные валы начали срывать, а рвы засыпать; полностью их уничтожили после пожара Москвы 1812 г. Чтобы земля не пустовала, власти приказали владельцам прилежащих домов засадить деревьями образовавшееся пространство, оставив посредине проезд. Но когда проезд потребовалось расширить, то оказалось, что земля под посадками перешла по давности в частную собственность, и городу пришлось ее выкупать у частных владельцев. (См.: Сытин В.П. История планировки и застройки Москвы. Материалы и исследования. Т. 2. 1954.)

Режим "неясной ответственности" нередко возникает при временной передаче земли и других природных богатств в руки пользователей. Например, если лесной массив передан лесозаготовительной организации под вырубку, то на нее накладываются такие важные обязанности, как полная выборка лесосечного фонда, удаление порубочных остатков (противопожарная профилактика), сохранение определенного количества подроста. Лесной охране полагается составлять акт передачи лесосеки лесозаготовителю, а после окончания работ - акт ее приемки. Вместе с тем "по традиции" практически не регулируются вопросы, касающиеся безопасности туристов и отдыхающих, сохранения нелесной растительности и дикой фауны, сбережения водоемов, бережного обращения с лесной почвой, с лесными дорогами и сооружениями на них.

Для усиления ответственности лесозаготовителей, по-видимому, нет надобности в ГР их в качестве временных хозяев отведенного им леса; для этого достаточно и надлежащих ведомственных (лесохозяйственных) процедур учета и отчетности. Однако применяемые меры контроля должны отвечать требованиям не только XIX века, когда в России господствовали "лесистость и пространственность" (как выразился в свое время известный писатель М.Е. Салтыков-Щедрин, он же тогдашний вятский вице-губернатор), но и современным условиям <1>.

--------------------------------

<1> К сожалению, частое реформирование лесного хозяйства России, которое происходит в последние годы, не всегда способствует его улучшению.

Уместно заметить, что в XIX веке дисциплину лесозаготовителей в ряде случаев умели поддерживать и без ГР. Частные владельцы лесов нередко продавали лесопромышленникам лес на корню вместе с землей. По окончании работ бывший лесовладелец обычно покупал вырубку обратно. Но если лесопромышленник не оставлял на ней подроста, портил землю и дороги, то цена выкупа падала и лесопромышленник наказывался рублем за хищническое обращение с отведенной ему лесосекой.

Сказанное о лесе в известной мере относится к добыче полезных ископаемых. Горнодобывающие предприятия обычно позиционируют себя в качестве землепользователей. По закону после окончания добычных работ они должны привести горные выработки в безопасное состояние и рекультивировать поверхность земли. Однако выполнение обеих этих обязанностей не всегда документируется надлежащим образом. Это не способствует дисциплине горнодобывающих предприятий, покидающих выработанные ими месторождения полезных ископаемых.

Например, после окончания добычи торфа торфопредприятием оно обязано провести рекультивацию отведенного ему земельного участка. Рекультивация должна предусматривать противопожарные мероприятия, включая создание водоемов. Но на практике это делается далеко не всегда; в результате возникают торфяные пожары, угрожающие и лесам, и населенным пунктам (от торфяных пожаров в восточных районах Московской области систематически ухудшается качество воздуха не только в этих районах, но и в западных частях области, включая Москву).

Делу мог бы помочь ведомственный учет рекультивации выработанных торфяников (такой учет подразумевает процедуру сдачи-приемки выработанных торфяников), но он налажен неудовлетворительно. Этому есть организационная причина. Добыча торфа производится из болот так называемого торфяного фонда, которым ведали геологические органы РСФСР. (В настоящее время принадлежность земель торфяного фонда остается неясной.) Но эти органы ведали только торфом. Они не были носителями комплексных прав и обязанностей (а следовательно, и ответственности) в отношении пространств торфяного фонда. В результате выработанные торфяники нередко оказывались заброшенными, ненужными землями <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жариков Ю.Г. Актуальные правовые вопросы использования земель государственного торфяного фонда. Ученые записки. Вып. 2. М.: ВНИИ советского законодательства, 1964.

Такое положение мстит само за себя. Оно лишний раз указывает на необходимость создания такого положения, при котором каждый клочок публичной земли имел бы своего, публичного же хозяина в лице компетентного государственного или муниципального органа.

Публичная и частноправовая составляющая

государственной регистрации

Государственным органам управления необходимо иметь сведения об объектах недвижимости и об их владельцах не ради любопытства или самоутверждения, а для производства правильных технических и экономических расчетов, а также юридически значимых действий, которые бывает необходимо выполнять в процессе планировки и перепланировки местности. Эта информация необходима им также для правильной привязки прав и обязанностей конкретных лиц к определенным объектам недвижимости. Без такой привязки невозможно, например, взимание земельного налога, падающего на многих титульных владельцев земли. Отсюда требование Закона о ГР прав на объекты недвижимости (а "попутно" и самой недвижимости). Государственная власть заинтересована также в сокращении споров и конфликтов из-за объектов недвижимости, возникающих на почве недостаточной определенности прав на эти объекты.

Но ГР в не меньшей мере нужна собственникам недвижимости для защиты их интересов, а равно для защиты законных интересов их контрагентов - участников сделок с объектами недвижимости. Так, если собственник земли продал ее и оформил продажу путем ГР, то он "чист" перед налоговыми органами. У него есть документ о том, что он перестал быть собственником. Если же продажа земли оформлена только "домашним способом", то налоговые органы не обязаны принимать во внимание подобную сделку; они могут и не знать о ней. Свои требования об уплате налога они должны будут предъявить тому лицу, которое числится собственником в соответствии с их данными.

Государственная регистрация недвижимости и прав на нее может сослужить полезную службу приобретателю недвижимости. Например, покупая жилой дом и не обращаясь к ГР своей сделки, покупатель рискует тем, что продавец продает дом, который на самом деле ему не принадлежит. Покупатель дома может столкнуться с таким фактом, что спустя какое-то время после покупки к нему явится третье лицо - действительный собственник - и потребует от него покинуть дом. Возможен вариант, при котором продавец является собственником дома, но получил ссуду в банке под залог своего дома (ипотека), о чем не сообщил покупателю. В этом случае покупатель рискует, что дом у него отберут за неплатеж долга, который лежит на продавце. Между тем если бы покупка дома прошла процедуру ГР, то покупателю было бы нетрудно обнаружить, что приобретаемый им дом является предметом залога по чужому долгу.

Избегая процедуры ГР, недобросовестный продавец при некоторых обстоятельствах способен продать свой дом дважды разным лицам. Ведь пока дом находится в фактическом обладании продавца, покупатели не будут знать друг о друге. Когда один из покупателей въедет в купленный им дом, то может обнаружиться, что почти такое же право на этот дом имеет и другой покупатель. Все такие нежелательные события отпадают, если сделки с недвижимостью проходят ГР, которая обеспечивает "юридическую чистоту" сделки. Она гарантирует добросовестному приобретателю, что впереди у него не будет каких-либо неприятных неожиданностей <1>.

--------------------------------

<1> До принятия Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такую регистрацию в ряде случаев производили органы нотариата. Нотариальное удостоверение определенных категорий сделок (например, касающихся той же недвижимости) никто не отменял; упоминает о нем и ГК РФ. Однако в каком соотношении находятся акты нотариуса и ГР - этот вопрос ни ГК РФ, ни другой законодательный акт не отрегулировал. Об этой нестыковке в законодательстве упоминает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (М., 2003. С. 51, 52).

Обладатель земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший своего права, будет испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею. Так, ему откажут в разрешении на постройку дома, поскольку непроверенным остается то обстоятельство, действительно ли ему принадлежит участок земли, на котором он планирует постройку. По аналогичной причине он не сумеет должным образом оформить продажу недвижимости или иную сделку с ней. Правда, не исключено, что он найдет покупателя, который согласится на сделку. Но тогда у покупателя будет риск того, что ему придется отвечать за такие действия своего предшественника, о которых он мог ничего не знать.

Собственник участка земли, если его право не прошло ГР, скорее может лишиться своей земли (по сравнению с лицом, чье право было должным образом зафиксировано), если на этот участок предъявит претензию сосед, достаточно давно владеющий им в бездоговорном порядке (ст. 234 ГК РФ). Во всех приведенных случаях право владельца, собственника на предмет недвижимости, если это право не прошло ГР, не отменяется, но оно оказывается официально недостаточно признанным, а потому недостаточно защищенным. Таким образом, практическая важность ГР не подлежит сомнению, однако ее нельзя гипертрофировать. Между тем стремление к последнему - далеко не редкость.

Выдающуюся роль ГР в закреплении права на недвижимость некоторые юристы выражают такими словами: "До момента... регистрации вновь созданная недвижимая вещь юридически не существует" <1>. Это утверждение перекликается со ст. 219 ГК РФ, которая устанавливает момент возникновения права на вновь создаваемое недвижимое имущество. Данная статья утверждает, что если предмет, представляющий такое имущество, подлежит по закону ГР, то право на этот предмет возникает с момента регистрации <2>. Норма ст. 219 является как бы общепринятой; она следует за некоторыми аналогичными нормами ГК РФ, а равно за нормами, принятыми в других, в том числе более ранних по времени, правовых актах. Неудивительно, что некоторые регистрационные палаты исходят из того представления, что если у владельца недвижимого имущества нет свидетельства о ГР (или заменяющего его документа), то у него нет и права на это имущество.

--------------------------------

<1> Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 4, 5.

<2> В самом общем виде та же норма закреплена в ч. 2 ст. 8 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

В Москве регистрационная палата, выдавая документы на землю заинтересованным лицам, рассматривала выполняемый ею акт ГР как предоставление земли. На этом основании она не признавала прежних прав заявителя на землю; при этом она могла существенно ущемить его законные интересы. Поскольку в городе установлен предел землевладения на праве постоянного пользования (в размере 0,06 га на каждое частное домовладение), регистрационная палата соглашалась фиксировать право заявителя только на эту площадь, даже если бы фактически ему принадлежал участок, больший по размеру. Имеющийся у заявителя излишек она предлагала ему взять в аренду, что для города было более выгодно, чем закрепление земли в постоянное пользование. (Частной собственности на землю в Москве практически не существует.)

Показательно, что позицию Московской регистрационной палаты не поддержал Верховный Суд России. Рассматривая дело Близинской, он предложил этой палате учитывать на праве постоянного пользования всю земельную площадь, которой Близинская законно владела до обращения за ГР <1>. Нужно учитывать, что ГР только подтверждает право лица. Нельзя признавать правильными акты некоторых муниципальных образований, которые объявляют те или иные земельные участки или иную недвижимость бесхозяйными только на том основании, что их владельцы не прошли ГР своих прав.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2001. 25 декабря.

Надо признать, что ст. 219 ГК РФ явно преувеличивает значение ГР. Она ставит важную юридическую процедуру - ГР выше, чем действительное положение вещей. Действительно, само название Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том, что право должно было существовать еще до того момента, когда заинтересованное лицо обратилось за его ГР. Если права не было до ГР, то обращаться за ГР в общем случае бесполезно. Отсюда вытекает важный вывод: ГР не создает права, она лишь подтверждает и подкрепляет его <1>.

--------------------------------

<1> Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.

В России многие хозяйствующие субъекты признают право лица на недвижимость, например на жилой дом, невзирая на то обстоятельство, прошел этот дом ГР или нет. Например, страховые компании страхуют дачные и другие жилые дома, не особенно задаваясь вопросом о том, имеет владелец дома удостоверение о государственной регистрации своей недвижимости или нет. Если дом сгорит, то страховое возмещение обычно выдается погорельцу также без особой проверки указанного обстоятельства.

Статья 219 ГК РФ регулирует право собственности в отношении вновь создаваемого недвижимого имущества. Понятия "вновь создаваемого" она не уточняет, хотя его нельзя признать очевидным. Ясно только одно, что речь идет о недвижимости, которая по смыслу ст. 219 должна пройти ГР, прежде чем у владельца возникнет на нее право собственности <1>. Но сама эта недвижимость могла появиться и год, и два, и много лет назад. Если строго следовать ст. 219, то приходится допустить, что недвижимость, не прошедшая ГР, является юридически бесхозяйной, ибо ни у кого нет на нее права, во всяком случае, права собственности. Между тем в России имеются миллионы частных строений, не прошедших ГР, но отсюда вовсе не следует, что у них нет законных хозяев.

--------------------------------

<1> Статья 219 ГК РФ говорит о зданиях, сооружениях и "другом недвижимом имуществе". По-видимому, в это число должны войти также неоконченные и (или) законсервированные стройки, но не должны войти здания, сооружения и капитальные устройства, признанные в установленном порядке аварийными или (по каким-то причинам) непригодными к использованию и подлежащими сносу. Что считать неоконченной стройкой - это вопрос, который (как упоминалось) требует отдельной разработки.

Для иллюстрации сказанного можно обратиться к двум статьям ГК РФ. Статья 305 предоставляет юридическую защиту как собственнику вещи, так и всякому иному (титульному) ее владельцу от любых посягательств со стороны. Статья 14 допускает самозащиту гражданских прав. На практике этими правами пользуются практически все владельцы недвижимости независимо от того, прошла или не прошла их недвижимость ГР. Между тем, согласно ст. 219 ГК РФ, если недвижимость не прошла ГР, то ее первичный владелец или приобретатель не имеет права собственности и вообще какого-либо "видимого" права на нее. Если строго следовать правилу ст. 219, то все такие лица бесправны. Понятно, что такая позиция не отвечала бы действительности <1>.

--------------------------------

<1> Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ разбирал дело, в котором продавец последовательно продал одно и то же недостроенное строение двум разным покупателям. При этом продавец воспользовался тем обстоятельством, что первый покупатель не сумел официально зарегистрировать свою покупку. (ВАС нашел, что регистрационный орган действовал в этом случае неправильно.) Несмотря на отсутствие государственной регистрации, ВАС посчитал, что договор купли-продажи в отношении первого покупателя состоялся. На этом основании он вынес решение, что спорное имущество "было обременено правами" первого покупателя, а потому продавец "потерял право распоряжаться им любым образом". См.: Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением материалов судебной практики. М., 2001. С. 315, 316. Позиция ВАС является взвешенной. Она выражается двумя его тезисами: (1) "отсутствие ГР перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости"; (2) "до ГР перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению" (Там же. С. 319, 320, 632, 633).

Статья 219 входит в явное противоречие с реальностью, поэтому возникает необходимость пересмотреть записанную в ней норму, согласно которой право собственности на недвижимость возникает у ее законного фактического владельца только после ГР. Как было показано выше, ГР предназначена для уже существующего права. Если этого права нет, то в общем случае оно не может появиться в ходе ГР объекта. Государственный орган, проводящий регистрацию, не "жалует" это право заявителю, а лишь подтверждает его.

Как упоминалось, обладатель земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший своего права, будет испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею. Но право владельца, собственника на объект недвижимости, если оно не прошло ГР, при этом не отменяется; это право существует независимо от ГР.

Два направления государственной регистрации сделок

с недвижимостью: охрана прав контрагентов;

охрана прав третьих лиц

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним задумана не для самоутверждения государственной власти, а для того, чтобы предоставить в ее распоряжение важный рычаг управления. Точно так же в гражданско-правовой области ГР нужна не для того, чтобы ущемить права фактического владельца недвижимости, а для того, чтобы защищать законные интересы его и его договорных партнеров.

Если исходить из гражданско-правового значения ГР сделок с недвижимостью, то следовало бы различать два рода возникающих (или могущих возникнуть) по этому поводу отношений: договорные и околодоговорные. Отношения первого рода возникают между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным партнером, которому недвижимость должна быть передана на том или ином праве. Отношения же второго рода могут возникнуть, если имеются лица (два и более), которые имеют основание претендовать на ту же самую недвижимость, но которые не связаны договором ни друг с другом, ни со сторонами сделки. Оба рода отношений заслуживают более подробного рассмотрения.

1. Государственная регистрация не должна играть существенной роли, если спор возникает только между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным партнером. Это видно из следующих условных примеров.

Предположим, что продается дом, право на который не прошло ГР (соответственно его продажа тоже не прошла ГР). Предположим, что продавец передал его покупателю с вынутыми рамами и снятыми дверями. Покупатель вселяется в дом, восстанавливает его и требует от продавца компенсировать свои затраты. Дело идет в суд. Свой иск покупатель основывает на нормах ГК РФ, которые утверждают, что принадлежности следуют судьбе главной вещи (как это записано в ст. 135). Но если бы спор решался по правилам не ст. 135, а ст. 219 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то в иске следовало бы отказать. Согласно ст. 219, поскольку дом не прошел ГР, у продавца - его прежнего владельца нет права собственности на него. А если у него нет права собственности, то он не мог его и продать. Кроме того, сделка не прошла ГР. Согласно ч. 3 ст. 433 если договор, подлежащий ГР, ее не прошел, то он не считается заключенным.

Часть 3 ст. 433 имеет поддержку в ч. 2 ст. 223 ГК РФ, которая утверждает, что если отчуждаемое имущества подлежит ГР, то право собственности у приобретателя возникает только с момента ГР, "если иное не предусмотрено законом". По всем этим основаниям договор вопреки хозяйственной реальности оказывается недействительным. Никакого права на дом у покупателя нет. Следовательно, претензия покупателя к продавцу, что тот продал ему дом без окон и без дверей, не подлежит удовлетворению.

Возможен близкий по смыслу вариант с повторением того условия, что и сам дом, и сделка по его купле-продаже не прошли ГР. Пусть покупатель дома, заняв купленный им дом, внес продавцу только половину договорной стоимости дома, а половину обязался выплатить спустя некоторое время. Предположим, своего обязательства он не выполнил. Спрашивается: есть ли у продавца право обратиться в суд и требовать от покупателя, чтобы тот выплатил ему, продавцу, вторую половину договорной суммы? С первого взгляда вопрос кажется странным.

Естественным представляется ответ, что претензия продавца должна быть удовлетворена. Но этот ответ выглядит бесспорным только при том условии, что суд, который будет рассматривать отношения спорящих сторон, не обратит внимания ни на ст. 219, ни на ч. 3 ст. 433, ни на ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Если же следовать букве и духу этих статей, то сделку следует признать недействительной (ибо дом продало лицо, не имеющее на него права, и, помимо того, сам договор о продаже нельзя признавать заключенным по формальным основаниям). Следовательно, все расчеты по договору надо отменить, покупателя из дома выселить, а продавца (видимо) вселить в этот дом заново. Такой результат выглядит абсурдом, тем не менее он логически вытекает из названных статей ГК РФ.

Еще один "вариант абсурда" предстает в случае, когда право продавца на дом прошло ГР, а сделка по купле-продаже дома не прошла ГР. Предположим, покупатель въехал в купленный им дом, прожил в нем какое-то количество лет, после чего дом сгорел от случайной причины. Если опираться на ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то надо прийти к выводу, что никакого договора купли-продажи дома заключено не было. Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на покупателя не переходило. Собственником дома продолжает оставаться продавец, он и должен нести убытки от того факта, что его дом сгорел. Но поскольку покупатель уплатил цену дома, то продавец оказывается в положении неосновательного обогатившегося лица (ст. 1102 ГК РФ). Следовательно, он должен вернуть покупателю уплаченную тем сумму, а самому удовлетвориться своим правом собственности на оставшееся пепелище.

2. Если на один и тот же объект недвижимости претендует два и более лица, не связанных договорными отношениями, то предпочтение следует отдавать тому, чье право получило ГР. Например, если арендатор ухитрился продать арендованную им землю третьему лицу так, что сделка не прошла ГР (следовательно, покупатель не смог заметить обмана), то такая продажа окажется недействительной, как только свои права предъявит собственник земли. Поскольку собственник обладает свидетельством о своем праве (которое он получил при ГР своей земли) либо иным доказательством своего права, а у покупателя земли такого документа нет, последнему придется уступить спорную землю ее законному хозяину <1>. Ему останется только право на иск против недобросовестного продавца земли с требованием вернуть уплаченные тому деньги. В правильном решении подобного конфликта решающая роль может принадлежать институту ГР, ибо составленные в процессе ГР документы на имя действительного собственника земли помогают восстановить справедливость.

--------------------------------

<1> В этой связи нельзя приветствовать редакцию ст. 22 (ч. 6) Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор земли при обычных условиях вправе сдать землю в субаренду третьему лицу без согласия собственника, лишь уведомив его о произошедшем. Тем самым закон облегчает действия недобросовестного арендатора, который получает возможность прикрыть фактическую продажу арендованной им земли, уведомив собственника о заключении им договора о якобы сдаче земли в субаренду. Независимо от этого соображения редакция названной статьи прямо вступает в противоречие с ч. 2 ст. 615 ГК РФ, которая устанавливает, что арендатор сдает предмет аренды в субаренду с согласия арендодателя. См.: Шейнин Л.Б. Ненужное противостояние (Земельный кодекс РФ против Гражданского кодекса РФ) // Труд и социальные отношения. 2002. N 1. С. 70 - 72.

В литературе отмечалось неодинаковое юридическое значение ГР для отношений двух родов: (1) между покупателем и продавцом; (2) между ними и третьими лицами или третьих лиц между собой. Для отношений первого рода "договор продажи недвижимости... вступает в силу с момента его подписания". В отношениях же второго рода указанный договор имеет юридическое значение только после его ГР (иными словами, до момента ГР третьи лица вправе его игнорировать) <1>.

--------------------------------

<1> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 568.

Из всего сказанного выше следует, что по крайней мере три упомянутые статьи ГК РФ в их нынешнем виде являются дефектными (излишне абсолютизированными). Это относится к ст. 219, ч. 3 ст. 433, а также к ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Все эти статьи носят общий характер. Однако не лучше обстоит дело и с некоторыми другими статьями ГК РФ, которые требует ГР определенного вида сделки под страхом тотального ее непризнания. Примером может служить ст. 1017 ГК РФ о форме договора доверительного управления (чужим) имуществом. Согласно этой статье договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме и пройти ГР. Несоблюдение какого-либо из этих требований влечет недействительность договора.

Жесткость санкции ст. 1017 вызвана тем обстоятельством, что участникам рынка необходимо знать, с кем они имеют дело: с самостоятельным предпринимателем или с лицом, управляющим чужим имуществом. Ведь от этого зависит степень доверия, которое они могут оказать такому лицу. Разумеется, доверительный управляющий должен сам сообщать своим контрагентам, в качестве кого он вступает в ту или иную сделку. Если он действует в качестве доверительного управляющего чужим имуществом, то в документах, требующих его подписи, он должен ставить пометку "Д.У." (ч. 3 ст. 1012 ГК РФ). У его контрагентов существует и дополнительный способ для независимой проверки. Им доступна запись в реестрах регистрационной палаты о заключении данным лицом договора доверительного управления (чужим) имуществом с собственником этого имущества.

Предположим, договор о доверительном управлении (чужим) имуществом не прошел ГР, а сам доверительный управляющий не проинформировал своих контрагентов относительно того, в качестве кого он вступает с ними в деловые отношения. При таких обстоятельствах недовольные контрагенты могут оспорить договоры, которые они заключили с доверительным управляющим чужим имуществом, вплоть до признания этих договоров недействительными.

Но означает ли такой результат, что недействительным может (или должен быть) признан другой договор - между собственником имущества - учредителем доверенного управления и доверительным управляющим? Такой вывод был бы ошибочным. В самом деле, допустим, что доверительный управляющий удачно управлял чужим имуществом и получил немалую прибыль. Возникает вопрос: вправе ли он присвоить эту прибыль, сославшись на то, что договора доверительного управления (чужим) имуществом не существует или что этот договор недействителен. Ответ будет отрицательным. Договор об учреждении доверительного управления, не прошедший ГР, можно рассматривать как недействительный для третьих лиц. Но что касается договорных отношений между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим, то их следовало бы признавать состоятельными независимо от того, прошел их договор ГР или нет <1>. Тотальное неприятие договора об учреждении доверительного управления имущества, если этот договор не прошел ГР (ч. 3 ст. 1017 ГК РФ), нельзя признавать правильным.

--------------------------------

<1> См.: Шейнин Л.Б. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. 2005. N 11. С. 64, 65.

Приведенный пример с доверительным управлением является показательным в том отношении, что из него можно усмотреть основной замысел законодателя. Этот замысел заключается в охране интересов третьих лиц. Именно их интересы диктуют отрицательное отношение закона к сделкам, происходящим "за спиной" у публики. Такие сделки признаются и должны признаваться недействительными в отношении третьих лиц, которые не знали, не могли и не должны были о них узнать. Но законодатель "перехлестывает", когда он признает подобные договоры недействительными даже в тех случаях, когда они не затрагивают третьих лиц. Если третьи лица не задеты, если сделка касается только двух партнеров, то нет оснований признавать такую сделку недействительной и разрушать тем самым договор только по тому признаку, что он не прошел ГР.

В ГК РФ следовало бы внести три основных правила о сделках с незарегистрированной недвижимостью. Звучать эти правила могут примерно так:

1) "сделку с объектом недвижимости, подлежащую по закону государственной регистрации, но не прошедшую ее, вправе оспорить третье лицо (имеющее основание претендовать на тот же объект недвижимости) с целью признать сделку недействительной. Срок исковой давности для оспаривания такой сделки начинает течь с того момента, когда это лицо узнало или при нормальных обстоятельствах должно было узнать об этой сделке";

2) "стороны не могут отступить от заключенного ими договора, касающегося недвижимости, только на том основании, что первоначальное право той стороны, которая распорядилась этой недвижимостью, не прошло государственной регистрации";

3) "сделка с объектом недвижимости, подлежащая по закону государственной регистрации, но не прошедшая ее, обязывает обе стороны договора к выполнению взаимно принятых ими на себя обязательств так же, как если бы они совершили сделку, прошедшую государственную регистрацию". (Возможен вариант: три последних слова заменить выражением: "не нуждающуюся по закону в государственной регистрации".)

Государственная регистрация и момент заключения договора,

касающегося недвижимости

Согласно общим принципам гражданского права (ст. 211 ГК РФ) риск случайной гибели или повреждения вещи лежит на собственнике. Момент заключения договора (т.е. момент, когда он становится необратимым) является "переломным". Именно в этот момент право одного лица на вещь переходит к его контрагенту. Во многих случаях именно с этого момента кончается забота о вещи одного лица и начинается забота другого лица - его партнера по договору.

Но в ходе оформления сделки с недвижимостью в соответствии с требованием Закона о ГР сделки возникает критический промежуток времени, в течение которого договор можно считать одновременно и заключенным, и не заключенным. Этот период включает время от момента фактического исполнения договора до его ГР. Если ГР договора купли-продажи, например дома, затягивается, то увеличивается тот промежуток времени, в течение которого права и обязанности сторон в отношении дома оказываются недостаточно определенными. При этом хозяйская забота о нем обеих сторон проявляется в неполном виде. Объективно это увеличивает риск гибели или повреждения вещи. Попутно сокращается или даже прекращается полезная отдача от вещи. Не исключено, что в этот период дом будет захвачен третьим лицом. Все такие последствия невыгодны не только для участников сделки, но и для общества в целом. Общий же интерес заключается в том, чтобы ни в какой момент времени вещь (предмет договора) не находилась в бесхозяйном состоянии <1>.

--------------------------------

<1> Здесь уместно сравнение с правилами расчета за товар, поставляемый с помощью морской перевозки. Лицам, изучающим эти правила, известны разновидности цен, применяемые при расчетах. Так, если покупатель или его представитель принимает товар (груз) на борту судна в порту отправления, то действует цена FOB (free on board). Если покупатель принимает груз в порту назначения, то действует цена CIF (cost, insurance, freight). В каждом случае цена привязывается к тому месту, по которому производится расчет. Она покрывает не только стоимость товара, но и все другие расходы поставщика, которые он понес, доставив груз к этому месту. Так, цена FOB учитывает затраты поставщика на доставку товара в порт отправки и погрузку его на судно. Цена CIF добавляет к цене FOB еще затраты на морскую перевозку и на расходы по страхованию груза. Но пункт расчета важен не только для определения цены; начиная с этого пункта, меняются права и обязанности сторон по отношению к грузу. Знатоки денежных расчетов не всегда обращают внимание, какие юридические последствия наступают в случае применения той или другой цены, а главное, почему применяются разные типы цен. Между тем разные типы цен указывают на разные моменты перехода права собственности на товар. Если применяется цена FOB, то она означает, что право собственности на товар переходит к покупателю в порту погрузки, а если цена CIF - то в порту назначения. Соответственно риск гибели или повреждения товара ложится на покупателя в разные моменты и в разных местах. Место перехода права собственности (а вместе с тем и тип цены расчета) выбирается не случайно. Обычно оно является оптимальным с точки зрения возможностей каждой стороны принимать необходимые меры и к сохранности груза, и к предотвращению возможного отрицательного воздействия его на окружающую среду (например, если груз представляет собой нефть или ядохимикаты). Так, расчеты за импортную нефть производятся обычно в порту назначения, т.е. по ценам CIF.

Требование ГК РФ об обязательной ГР сделки с недвижимостью - это небезобидное для хозяйственных отношений юридическое обстоятельство, ибо оно увеличивает риск в смысле сохранности объекта сделки. Так происходит по той причине, что затягивается время, когда недвижимость юридически пребывает "в подвешенном состоянии". Растянутость во времени сделки с недвижимостью (поскольку сделка требует ГР) может спровоцировать какую-либо сторону отказаться от заключенного ею договора. Например, бывает так, что продавец дома, согласовавший все пункты договора с покупателем, уклоняется от ГР сделки, так как нашел более выгодного покупателя <1>.

--------------------------------

<1> Чтобы предупредить такую возможность, предусмотрительный покупатель иногда вручает продавцу под расписку задаток, который по закону тот должен возвратить в двойном размере, если передумает. В этом случае отказ от согласованного договора обернется для продавца определенными потерями.

Если фактического исполнения договора не последовало (дом не передан покупателю, деньги за дом не уплачены), то наиболее вероятный результат такого уклонения - разрыв отношений. Но если договор фактически уже исполнен, то наличествуют все основания, чтобы признать за покупателем право на дом, несмотря на то что договор купли-продажи не прошел ГР. В этом случае в интересах покупателя как можно скорее провести ГР сделки. В случае нежелания продавца участвовать в ГР такой сделки на помощь покупателю может прийти закон.

Часть 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает как раз такую ситуацию, когда одна из сторон уклоняется от ГР "перехода права собственности на недвижимость". В этом случае по требованию другой стороны суд вправе вынести решение "о ГР перехода права собственности". (Выше упоминалось о нечеткости этой формулы: неясно, заменяет решение суда ГР или только служит основанием для регистрационной палаты произвести ГР.) Видимо, ч. 3 ст. 551 предусматривает случай, когда договор фактически уже исполнен; именно эта ситуация описана в ч. 2 ст. 551 ГК РФ. При таком допущении ч. 3 ст. 551 не вызывает возражения. Но если исполнения договора не последовало, то ч. 3 ст. 551 вряд ли применима: ведь она позволяет суду потребовать перехода к покупателю не самой вещи, а только права собственности на вещь.

Между тем если договор не исполнен, то вещь находится в руках продавца, который не желает передавать ей покупателю. При этих обстоятельствах гипотетический переход права собственности на покупателя должен привести к тому, что на покупателе будет лежать риск порчи и гибели вещи, которая находится в чужих руках. Очевидно, что ч. 3 ст. 551 требует редакционных уточнений. Она должна действовать только при условии, что вещь уже передана покупателю.

Договор надо считать исполненным, если он в основных своих чертах был выполнен сторонами (например, покупатель въехал в купленный дом, продавец получил обусловленную в договоре плату за дом). Возможны случаи, когда договор исполнен лишь частично. Например, покупатель только въезжает в купленный им дом, продавец получил только часть обусловленной в договоре цены и т.д. Для таких случаев в зависимости от обстоятельств дела необходимо решить, выполнена сторонами большая или меньшая часть договора. В первом случае договор следует считать состоявшимся, во втором случае - несостоявшимся.

Соответственно должен решаться вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или повреждения дома. Если договор считать состоявшимся, то право собственности на дом переходит к покупателю и, следовательно, все риски ложатся только на него. Если договор не состоялся, то эти риски продолжают лежать на продавце. Если же договор состоялся, но только частично, то возможен вариант разделения риска между сторонами в зависимости от обстоятельств дела. От признания за покупателем права собственности на дом будут зависеть и его возможности по легальному распоряжению предметом покупки.

Сделки бытовые и коммерческие. В ГК РФ следовало бы более подробно разработать понятие "заключение договора" применительно к договорам о переходе имущества. Момент заключения договора очень важен, ибо, начиная с него, как нередко считается, происходит переход прав и обязанностей, связанных с имуществом, от одного лица к другому. Для разных видов сделок этот момент определяется неодинаково. Так, простого соглашения (консенсуса) не всегда достаточно для того, чтобы договор по закону считался заключенным <1>.

--------------------------------

<1> Но в ряде случаев договор возникает даже без слов - в силу взаимно понятных действий. Такие договоры носят название конклюдентных, как бы саморазумеющихся, вытекающих из адекватных встречных действий обеих сторон. (В популярной песне есть слова, выражающие некоторые такие отношения: "Цветы бывают ярче слов и краше объяснений".)

"Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества" (ч. 2 ст. 433 ГК РФ). Но в ряде случаев закон не указывает на тот момент, когда заключенное соглашение приобретает юридическую силу. На этом поле встречается специфическая трудность, которая заключается в том, что легальный момент заключения договора может не совпадать в бытовых сделках и в аналогичных сделках, совершающихся в сфере бизнеса. В ГК РФ есть гл. 28 "Заключение договора". Эта глава не рассчитана на бытовые сделки. Так, предложение о заключении договора (обращенное обычно к неопределенному числу лиц) она называет офертой, а принятие оферты - акцептом (ст. 433 и след.) Но эти слова незнакомы подавляющему большинству российских граждан. Глава 28 явно обращена не к ним, а к профессиональным бизнесменам.

Глава 30 "Купля-продажа" ГК РФ содержит ст. 455, в которой предмет договора - вещь - приравнивается к товару. Однако в экономическом плане товар - это не просто вещь. Обычно он стандартизован. Он имеет свойство появляться на рынке снова и снова, "самовозобновляться". Он сравнительно легко допускает замену, чего нельзя сказать о многих вещах. Глава 30 ГК РФ ориентируется именно на товары. Ее нормы, без сомнения, регулируют сделки с товарами, а не с вещами. Правда, в отношении договора энергоснабжения слово "товар" не употребляется, но некоторые его правила опираются на нормы договора поставки. (Так, ст. 546 об изменении и расторжении договора энергоснабжения содержит отсылку к ст. 523, регулирующей случаи одностороннего отказа от исполнения договора поставки.) Таким образом, энергоснабжение приравнивается к поставке товара. Слово "товар" исчезает только в статьях, которые регулируют куплю-продажу недвижимости, т.е. предметов, по своему характеру единичных.

Если все это так, то напрашивается вывод, что следует разделить регулирование бытовых и коммерческих сделок. Для регулирования сделок с недвижимостью, а также для розничной торговли товарами подходят многие нормы ГК РФ. В то же время для регулирования оптовой торговли соответствующие нормы лучше выделить в особый хозяйственный кодекс - документ, дискуссии о котором продолжаются уже много десятилетий. Опыт ряда зарубежных стран свидетельствует о том, что для регулирования хозяйственной деятельности коммерсантов-профессионалов "обычный" ГК РФ не применяется. Для этой цели действует особый торговый или какой-то иной кодекс.

По сути, необходимость такого разделения уже давно признана в России. Об этом можно судить по разделению судебной системы. Если хозяйственные споры затрагивают тех, кого называют населением, то эти споры разбираются в судах общей юрисдикции. Споры же между организациями, корпорациями подведомственны системе арбитражных судов. К этому организационному построению следовало бы приспособить и систему права. В разделенной системе права (гражданского, с одной стороны, и хозяйственного - с другой), скорее всего, должно произойти разделение также реестров ГР. Бытовые (некоммерческие) сделки с недвижимостью получат иной характер оформления, чем аналогичные сделки в сфере бизнеса.

Давность

Право на недвижимость может возникнуть в результате сделки. Это касается и земли, и строений. Такое право следовало бы считать вторичным. (Профессиональные риелторы употребляют термин "вторичный рынок" в отношении покупаемых и продаваемых квартир, в которых уже были жильцы.) Но право на строение может возникать и впервые, в результате создания нового объекта недвижимости. Такое право удобно называть первичным. Правда, закон применяет другую терминологию. О вторичных правах он не упоминает, видимо, по той причине, что их появление и так подразумевается в результате перехода недвижимости из рук в руки. Но и первичные права находят в законе только косвенное отражение, поскольку ст. 219 ГК РФ в отношении вновь появившихся строений использует термин "вновь создаваемое недвижимое имущество" <1>. (Подразумевается, что объект создан именно тем лицом, который претендует на признание своего права на этот объект.)

--------------------------------

<1> Как упоминалось, термин "вновь создаваемое недвижимое имущество" нельзя признать удачным. В самом деле, ведь такое имущество могло быть создано и год, и два, и много лет назад. Важным его признаком является не только и не столько то, что оно вновь создано, а то, что оно не переходило еще в другие руки, что право на него наличного владельца является первичным.

В "нормальном" случае признание первичного и вторичного права на недвижимость не вызывает трудностей. Но трудности могут возникнуть при двух особых ситуациях: (1) строительный объект возник без соответствующего разрешения властей; (2) лицо претендует на (чужую) недвижимость по праву давности. Обе эти ситуации встречаются на практике. Поскольку закон их отчетливо не разделяет, обе названные ситуации приходится рассматривать "в одном пакете".

В Британии действует правило, что построенное без разрешения властей здание, если оно простояло 10 лет и более, причем власти не потребовали его сноса, приравнивается к законно созданному объекту. В России срок давности в отношении самовольно воздвигнутых объектов регулируется противоречивым и, во всяком случае, несогласованным образом. С одной стороны, в ст. 222 ГК РФ никакого срока давности для подобных объектов не предусмотрено. Теоретически это означает, что власти могут потребовать сноса такого объекта и через 100 лет после его постройки. С другой стороны, ст. 234 того же ГК РФ устанавливает, что если (неуправомоченное) лицо в течение 15 лет "добросовестно, открыто и непрерывно" владело недвижимым имуществом "как своим собственным", то оно приобретает право собственности на это имущество с момента его государственной регистрации. В 15-летний срок заинтересованное лицо может включить срок (подобного же) владения своего предшественника, чьим правопреемником оно является <1>.

--------------------------------

<1> По законодательству старой России срок приобретательной давности для недвижимого имущества составлял 10 лет. При этом доказательства добросовестности не требовалось (видимо, из-за трудности доказывания как в пользу, так и против этого признака). Требовался также признак "спокойствия" (неоспоренности) владения никаким третьим лицом. См.: Герман И.Е. История межевого законодательства от Уложения до генерального межевания (1649 - 1765). М., 1893.

Согласно ч. 4 ст. 234 течение срока 15-летней давности начинается не ранее, чем закончится легальный срок подачи иска со стороны того (или тех), кто мог бы предъявить свои права на данный объект. Часть 4 ст. 234 имеет в виду срок давности для подачи гражданского иска со стороны какого-то другого претендента на недвижимость. Ведь для подачи административного иска (основанного на утверждении о незаконности появления самой постройки) никакого срока давности гражданский закон не установил; поэтому ч. 4 ст. 234 вряд ли ссылалась бы на этот несуществующий срок.

Таким образом, бесспорная 15-летняя давность фактического владения (и пользования) лица недвижимым объектом оказывается тем законным обстоятельством, которое при определенных условиях позволяет переформировать право фактического владения какого-то лица в его же право собственности. Часть 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает возможный спор между сторонами, каждая из которых претендует на право собственности на объект; но этот спор не затрагивает вопроса о законности или незаконности возникновения самого объекта. Такой вопрос может быть возбужден административным органом на основании ст. 222 ГК РФ.

Статья 234 не упоминает о случае, когда постройка возведена самовольно, т.е. о случае, который регулирует ст. 222. Статья 234 не ссылается на ст. 222. Соответственно в ст. 222 также нет никакой ссылки на ст. 234, поэтому допустимо думать, что ст. 234 имеет в виду только такие случаи, когда возможны имущественные споры о праве собственности на объекты недвижимости. Случаи же, когда такого спора нет, она вообще не рассматривает. Правда, такое толкование - только предположение.

Вместе с тем ст. 234 не содержит прямого указания, что она относится только к тому случаю, когда заинтересованное лицо овладело бесхозяйным или якобы бесхозяйным объектом, так что это нарушило (или могло нарушить) имущественные интересы другого лица (лиц). Она не содержит запрета применять ее правила в отношении вновь созданного (хотя бы и незаконно созданного) объекта. Все это делает запутанным взаимоотношение норм, включенных соответственно в ст. 222 и 234 ГК РФ. Логически возможными являются три варианта решения возникшего вопроса:

1) обе статьи задуманы и существуют параллельно, независимо одна от другой. Статья 222 рассматривает имущественно-правовые последствия административного нарушения (самовольная постройка жилого дома, иного сооружения). Статья 234 рассматривает правовые последствия давностного бесспорного владения недвижимостью со стороны лица, не имеющего права собственности на эту недвижимость, но не совершившего никакого административного нарушения в области застройки. Если лицо, возведшее постройку, совершило административное нарушение, то к нему следует применять нормы ст. 222. Если лицо не совершило административного нарушения в области застройки, то к нему следует применять нормы ст. 234. Нормы этих статей "не пересекаются";

2) статья 234 содержит общие нормы о приобретательной давности, но ст. 222 является исключением из общего правила. Исключение касается самовольного строительства, к которому надо подходить по правилам ст. 222. Правда, против такого толкования говорит тот факт, что обе статьи не содержат ссылок одной на другую;

3) статья 234 содержит универсальные нормы о приобретательной давности, которые действуют независимо от того, совершило лицо (заинтересованное в узаконении его права собственности) административное нарушение или нет. Тот факт, что ст. 222 ни слова не говорит о давности, объясняется тем, что универсальные правила о давности включены в ст. 234. Для случаев давности ст. 234 как бы поглощает те ситуации, которые регулирует ст. 222.

То или иное взаимоотношение между нормами обеих статей ГК РФ - не академический вопрос. Об этом свидетельствует история со сносом в 2010 г. поселка Речник, расположенного на северо-западной окраине Москвы. Этот снос произвело Правительство Москвы на основании решения суда (к сожалению, это решение не было опубликовано). История поселка такова. Жители Речника (первоначально - "Объединенное правление садоводов") получили в бессрочное пользование участки земли для садоводства и огородничества в 1957 г. <1>. Многие из них построили на своих участках капитальные дома. Права собственности на свои земельные участки они (по-видимому) не оформляли <2>. Они не оформили (или не сумели) оформить также свои права собственности на возведенные ими дома.

--------------------------------

<1> По действовавшим тогда правилам садоводческие товарищества могли возникать только при государственных предприятиях. Последние получали от государства землю для этой цели и передавали ее садоводам - своим работникам. Но в данном случае земля уже принадлежала (и формально продолжает принадлежать) государственному предприятию - Управлению канала Москва - Волга (им. Москвы). В 1957 г. последнее передало землю "своим" садоводам через местный орган власти - тогдашний Хорошевский сельсовет Кунцевского района Московской области (ныне Кунцево - район города Москвы).

<2> К сожалению, точных данных о правовом статусе земель Речника ни Правительство Москвы, ни оппонирующие ему общественные организации не опубликовали.

Спустя много лет Правительство Москвы посчитало, что капитальные дома жителей возведены незаконно, и потребовало их снести <1>. В 2009 г. оно получило в этом вопросе поддержку суда. На решение суда повлияло то обстоятельство, что в 1970-х, "промежуточных" годах Правительство Москвы объявило территорию поселка природным парком, с которым жилой поселок Речник оказался не совместимым. Насколько известно, частичный снос поселка был произведен.

--------------------------------

<1> Согласно ст. 269 "Владение и пользование землей на праве постоянного пользования" ГК РФ владелец земельного участка, полученного им (от подлежащих властей) на праве постоянного пользования, имеет право использовать его "в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества". При этом "здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, являются его собственностью". Надо сказать, что ст. 269 плохо координирует со ст. 222 ГК РФ, ибо ст. 269 не упоминает ни о получении разрешения на строительство, ни о ГР, ни о моменте возникновения права собственности на возведенную постройку.

Правильное решение судьбы Речника зависит от того, признавать или не признавать законной застройку поселка капитальными домами, а если не признавать, то какую статью ГК РФ в этом случае следует применить к его владельцам. Если суд применил к делу ст. 222 ГК РФ, то он вправе был вынести решение о сносе домов (полагая, что дома были возведены незаконно и что никакого срока давности для узаконения самовольной застройки ст. 222 не предусматривает). Если же к делу следовало применить ст. 234 ГК РФ, то судебное решение надо считать неправомерным независимо от того, законно или незаконно были возведены спорные дома.

Надо признать, что с позиций общества, нацеленного на экономическое развитие, ст. 234 ГК РФ в общем случае следовало бы толковать как относящуюся к разным ситуациям давностного владения землей и объектами строительства, т.е. независимо от того, возведены последние законно или незаконно. Дело в том, что народное хозяйство и хозяйственный оборот, а равно отношения быта не терпят бесконечной неопределенности. Если власти в свое время "пропустили" незаконное строительство, не опротестовали и не обжаловали его в суд, то у них не должно быть права снести без какой-либо компенсации или конфисковать неправильно построенный объект много лет спустя на том основании, что он мешает задуманной ими перепланировке местности. Их бездействие в течение ряда лет надо расценивать как молчаливое допущение на появление - пусть непланового (не получившего разрешения) - объекта. Такое толкование и следовало бы внести в ст. 234 ГК РФ. (Исключение из этого толкования приведено ниже.) Но независимо от решения вопроса о законности возведения построек законность обладания садоводами своими земельными участками следовало бы признавать в любом случае.

Предлагаемое решение требует некоторого "перекрещивания" отраслей права. ГК РФ пришлось бы вторгнуться в административное право и установить предельный срок, в течение которого власти могут опротестовать и (при необходимости) обжаловать в суд незаконно возведенную постройку. Предельным этот срок должен считаться в том смысле, что его пропуск означал бы потерю права на иск. В ГК РФ пришлось бы также определить, что считать объектом строительства и что считать незаконченной стройкой, т.е. вторгаться в законодательство о капитальном строительстве. Но эти трудности представляются больше техническими. Они не должны помешать внедрить в закон концепцию, которую можно условно назвать административной давностью. Административная давность должна придать необходимую устойчивость и правам собственности на "давностные" строительные объекты, и сделкам с этим видом недвижимости.

Давность владения и земельные границы

Статья 234 ГК РФ, связавшая право собственности на недвижимое имущество с давностью фактического владения этим имуществом, вызывает вопрос о законченности содержащихся в ней норм. Дело в том, что ст. 234 не содержит каких-либо исключений или ограничений для их применения. Между тем и с хозяйственных, и с чисто правовых позиций такой вопрос возникает. В частности, это касается земельных границ.

Можно представить ситуацию, когда работник государственного заповедника или постороннее лицо захватили участок земли в заповеднике и построили на нем себе дом. По какой-то причине дирекция заповедника вовремя не настояла на выдворении захватчика и на сносе его дома <1>. Спрашивается: если минул срок приобретательной давности (общегражданский срок исковой давности плюс 15 лет), то означает ли это, что захватчик вправе закрепить за собой и захваченный участок земли, и возведенное на нем строение?

--------------------------------

<1> Дирекция заповедника могла бы предъявить свои требования к нарушителю и как хозяйственная организация - владелец заповедника, и как структура, наделенная некоторой административной властью. В качестве кого ей следовало выступать - этот вопрос (по-видимому) она должна была решать сама, исходя из своих интересов.

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. В данном случае захватчик нарушил не только права дирекции заповедника как владельца территории. Он нарушил заповедный режим, который был установлен (по большому счету) в интересах населения всей страны, а возможно, и всей планеты. Интересы народа не должны страдать из-за недостаточной активности дирекции, которой был доверен заповедник. Отсюда вытекает, что допущенное нарушение не погашается никакими сроками. Правила ГК РФ о приобретательной давности на подобные случаи распространяться не должны <1>.

--------------------------------

<1> По аналогии можно привести случай в г. Чикаго (США), где насыпь и ограда железной дороги преградили жителям доступ к берегам оз. Мичиган. Спорный отрезок железной дороги был проложен в свое время по земле города и с согласия города, который был заинтересован в развитии транспортной сети. Но, хотя с момента постройки прошло не одно десятилетие, суд признал сооружение огражденной насыпи (без проходов для людей) незаконным. Суд рассуждал следующим образом. Озеро Мичиган является природным объектом общего пользования, и никакая ошибка или злоупотребление городских властей не могут лишить жителей их фундаментального права выходить на берега озера, как они это делали раньше. Во времена СССР насыпь железной дороги в г. Братске (Иркутская область) отрезала его северную часть от Братского водохранилища на реке Ангаре. Однако о каких-либо заявленных претензиях ущемленных жителей или о судебных исках по поводу этого (технократического) планировочного решения ничего не известно.

Известны другие ситуации, которые ставят под сомнение неоспоримый характер приобретательной давности. На бытовом уровне возможны случаи, когда соседи - владельцы земли допускают взаимные вклинивания, поскольку такое пользование землей оказывается целесообразным по хозяйственным соображениям. Бывает и так, что владелец участка мирится с тем, что сосед пользуется полосой его земли, поскольку на данный момент для самого владельца она не представляет интереса. Но со временем ситуация может измениться. Либо сам владелец потребует возвратить его землю, либо это сделают его правопреемники. Предположим, законный владелец спохватился тогда, когда истек давностный срок. Вправе ли в этом случае фактический владелец спорной полосы потребовать признания за ним права собственности на нее?

Видимо, единого ответа в подобных ситуациях быть не должно. Здесь следовало бы различать три основных случая:

а) сосед пользуется спорной полосой "за глазами" собственника. Последнему эта полоса не нужна, и он не обращает на нее внимания. Фактически она оказывается на положении бесхозяйной. В этом случае, видимо, уместно применить правила ст. 234 ГК РФ о признании права собственности за фактическим владельцем и пользователем на основании приобретательной давности - в ущерб тому, кто числится собственником спорной полосы;

б) сосед пользуется чужой землей "на глазах" собственника. Последний молчаливо соглашается с таким положением и не выказывает желания потребовать с соседа какую-либо мзду (если бы такое желание присутствовало, оно могло бы свидетельствовать о наличии арендных отношений). В этом случае переход права собственности от законного собственника к фактическому владельцу представляется неправомерным, даже если соблюдены все условия, предусмотренные ст. 234 ГК РФ. Из снисходительного отношения собственника к деятельности соседа на его, собственника, земле еще не вытекает, что собственник безразличен к судьбе своей земли. Сложившиеся отношения дают основание для признания за соседом не права собственности, а права безвозмездного пользования спорной землей (ст. 24 Земельного кодекса РФ). Закон должен установить, что в приведенном случае срок такого пользования подлежит согласованию между сторонами, а в случае спора - решен в судебном порядке;

в) сосед пользуется полосой чужой земли, потому что и он, и действительный собственник добросовестно заблуждаются относительно того, где проходит установленная граница между их владениями. Если так продолжается 15 лет и более (т.е. возникает законная давность), то в зависимости от обстоятельств дела возникает почва для вынесения, по-видимому, неодинаковых решений относительно судьбы спорной полосы земли. Чтобы подойти к правильному юридическому решению, требуется изучить практику рассмотрения подобных спорных дел.

Имеется одно важное обстоятельство, наличие которого должно было бы нейтрализовать претензию заинтересованного лица по основаниям давности на признание его собственником чужой земли согласно ст. 234 ГК РФ. Это обстоятельство заключается в государственной регистрации права на землю, а заодно и самой земли. Как известно, в ходе ГР земельного участка регистрационная палата проверяет документы о его местоположении, площади, границах, правовом режиме и удостоверяет право его владельца (собственника). В некоторых случаях соседи ставят свои подписи на плане участка в знак того, что они не имеют претензий к показанным там границам. Поскольку собственник земельного участка прошел процедуру ГР, он сделал максимум возможного для того, чтобы обезопасить свой участок от вторжений со стороны. При этих обстоятельствах он вправе ожидать, что закон будет на его стороне даже в таких случаях, когда некоторые другие собственники (не прошедшие ГР) могли бы потерять свою землю. Иными словами, общее правило о возможности давностного завладения чужой землей не будет действовать в отношении его участка.

Такое решение опирается на исторически принятый порядок. Во второй половине XVII века в центральных губерниях России началось генеральное межевание. Государственные землемеры, выполнявшие разграничение соседских владений, выступали в качестве первой инстанции по разрешению земельных споров. Если они успешно справлялись с этой миссией (или если споров не было), то по границе ставили белые столбы. Если споры были и их не удавалось урегулировать на месте, то спорную землю обносили черными столбами. Во всех случаях проведение границ находилось под контролем заинтересованных владельцев земли. Поэтому утвержденная генеральная межа признавалась нерушимой. Отсюда вытекало ограничение правила о давностном завладении чужой землей. Поскольку на местности проводилась генеральная межа, она ставила предел бывшим до этого спорам. Никакая давность, затрагивавшая установленную межу, уже не действовала ни к моменту межевания, ни впоследствии <1>.

--------------------------------

<1> Основное назначение генерального межевания состояло в разграничении частных земель, в уменьшении числа споров и конфликтов между соседями. Прежде всего генеральное межевание затрагивало земли городов, казенных селений, помещичьих имений. Но попутно оно помогало установить границы также казенных лесов и других казенных земель.

Нынешние земельные границы, закрепленные в порядке ГР, следовало бы приравнивать к историческим генеральным межам. Особый статус границ, удостоверенный ГР, должен сказываться не только на будущих, но и на текущих претензиях, основанных на давности фактического владения. Следовало бы признать, что, поскольку ГР подтвердила право собственности лица на участок земли, тем самым должно прекращаться течение давности другого лица, фактически владеющего этим же участком.

Государственная регистрация прав на недвижимость

при капитальном строительстве

Специфику должна иметь ГР вновь возникающих крупных объектов недвижимости, оконченных строительством. Для приемки вновь созданных крупных строительных объектов обычно создаются государственные приемочные комиссии. В ходе приемки эти комиссии проверяют полноту выполненных работ и качество строительства. Одновременно они удостоверяют законность занятия под застройку земельных участков <1>. Составляемый комиссией акт приемки выстроенного объекта подлежит утверждению со стороны того государственного или муниципального органа, который создал комиссию. При нормальном ходе дел выстроенный объект вместе с относящимся к нему земельным участком передается во владение эксплуатационной организации (последняя иногда совпадает с заказчиком строительства). Право эксплуатационной организации на выстроенный объект и на земельный участок возникает с момента утверждения акта приемки. Это право проходит проверку в ходе государственной приемки нового объекта и утверждения акта приемки. По идее все это должно облегчать и упрощать процедуру ГР нового объекта недвижимости. Однако пока Правила ГР не обращают должного внимания на специфику ГР подобных объектов.

--------------------------------

<1> Вместе с тем в состав государственных комиссий далеко не всегда включаются специалисты земельного хозяйства. Поэтому некоторые юридические особенности принимаемых земельных участков, вроде наличия сервитутов, а равно претензий соседей, недовольных вторжениями строителей на их земельные участки, могут от этих комиссий ускользнуть. Ускользнуть могут и технические детали. Так, комиссии не всегда выявляют повреждения, нанесенные строителями растительности, почве, водным объектам, и не требуют их исправления. Иногда бывает некачественной планировка местности (вызывающая вредные скопления воды и ее сток по нежелательным направлениям). Понятно, что специалист земельного хозяйства легко обнаружил бы все подобные нарушения и потребовал бы их устранения. Однако принятые много лет назад правила капитального строительства, которые регламентируют приемку выстроенных объектов, недооценивают присутствие в государственной комиссии подобного специалиста.

Не всякая передача земельного участка другому лицу требует ГР. Если передача участка производится только на определенный срок, причем не порождает для указанного лица поземельных прав и обязанностей, то такая передача не признается сделкой и, следовательно, не требует ГР. Например, когда застройщик приглашает на свою землю подрядную строительную или ремонтную организацию для выполнения договорных работ, то все права и обязанности по земле формально остаются за ним. Закон не выделяет генерального подрядчика в качестве самостоятельного землепользователя и не требует, чтобы он зафиксировал свое право на землю путем его ГР. В данном случае закон следует за практикой капитального строительства.

Однако эта практика является весьма спорной, ведь фактическим хозяином на участке застройки является подрядная строительная (ремонтная) организация. Согласно ч. 1 ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения строящегося объекта лежит на генеральном подрядчике. По аналогии с этой нормой следовало бы принять правило о том, что генеральный подрядчик отвечает за всякое несанкционированное повреждение земли и других объектов недвижимости в контурах участка застройки, а тем более за его пределами, если это произошло в результате действий подчиненного ему персонала. Но чтобы доказать в случае необходимости факт несанкционированного повреждения земли и другой недвижимости на строительном участке со стороны генерального подрядчика, застройщик должен передавать ему этот участок по акту <1>.

--------------------------------

<1> На подлежащей застройке площадке или трассе нередко имеются подлежащие разборке деревянные дома и другие материальные ценности. При существующих условиях за эти ценности никто не отвечает, и они нередко пропадают. Например, немало деревянных домов на территории деревень, включенных после 1960 г. в расширяемую Москву, было предано огню. Таким фактам способствует то обстоятельство, что площадка (или трасса) застройки не передавалась и не передается по акту генеральному подрядчику. Формально он не отвечает за материальные ценности, оказавшиеся в зоне застройки.

Для защиты своих интересов генеральному подрядчику должно принадлежать право закрывать доступ на стройку посторонним лицам. У него должно быть право контролировать земельную и шире - экологическую дисциплину приглашаемых им субподрядчиков. Таким образом, у генерального подрядчика должны быть определенные права и обязанности в отношении участка застройки. Но отсюда вытекает, что генеральный подрядчик должен иметь особый земельный титул (который являлся бы производным от титула заказчика) и официально зарегистрироваться в качестве такового хотя бы в упрощенном порядке <1>.

--------------------------------

<1> См.: Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.

Такая регистрация должна иметь два побочных полезных результата. Во-первых, у генерального подрядчика появилась бы удобная легальная возможность проверить земельные и иные "недвижимые" права застройщика. Не секрет, что некоторые застройщики приглашают строителей на земельные участки, которые не отведены им в установленном порядке. Иногда на этих участках находится собственность посторонних лиц, а иногда последние сами там пребывают. Возможно, что через участок проходят подземные, наземные (или воздушные) линии электропередачи, связи, трубопроводы, принадлежащие посторонним организациям. Отсутствие документальной проверки подобных обстоятельств со стороны генерального подрядчика способно вовлечь его впоследствии в ненужные конфликты. Во-вторых, в случае ГР генерального подрядчика как землепользователя ему удобно проверить точные границы участка застройки, наличие хорошо выраженных граничных знаков. Уточнение границ будущей стройки - это мера, пользу от которой трудно переоценить. Она способна уменьшить большое число таких нарушений, когда строители (вольно или невольно) "заступают" за границы участка застройки и вторгаются на соседние, не отведенные застройщику, земли и акватории.

Природные богатства

Государственная регистрация требуется в отношении обычных объектов недвижимости. Как правило, это земельные участки, а также строения, сооружения, капитальные устройства. Но нормы ГР не занимают твердой позиции относительно других объектов недвижимости: водных объектов, недр земли, лесной растительности. Подлежат ли они ГР?

В какой-то степени закон опирается на практику и тем самым облегчает свою задачу, ибо (как упоминалось) ГР подлежат в первую очередь объекты, принадлежащие частному сектору. Водные же пространства, недра, леса относятся, как правило, к публичной собственности, в отношении которой молчаливо предполагается, что ее ГР не обязательна (или не всегда обязательна). Но если даже встать на эту точку зрения, то ее трудно выдержать полностью, ведь замкнутые водные объекты (например) могут принадлежать и частному сектору. Кроме того, нельзя отрицать необходимость ГР объектов, относящихся к публичной собственности. Поскольку большое количество природных комплексов, находящихся в публичной собственности, требует распределения их в натуре между муниципалитетами, регионами и Россией, вряд ли такое распределение может обойтись без ГР. Поэтому неизбежно возникает вопрос о ГР ряда категорий природных объектов (необязательно только земельных участков).

На возможность и необходимость такой регистрации указывает ч. 2 ст. 131 ГК РФ. Она упоминает о специальной регистрации или учете "отдельных видов недвижимого имущества", в число которых (надо полагать) попадают и объекты природы. При государственной (или ведомственной) регистрации природных комплексов почти всегда возникает вопрос, следует такие комплексы регистрировать в целом или по отдельным составляющим их элементам. Например, такой вопрос возникает в отношении леса.

Догматический подход к этому вопросу приводит к следующему ответу. Если ценность одного из составляющих лес элементов (земля, лесные насаждения) незначительна, то допустимо учитывать насаждения вместе с землей. Если же оба элемента имеют достаточно высокую самостоятельную ценность, то помимо учета лесного комплекса целиком следует оценивать и учитывать лесные насаждения и землю порознь. Отчасти так и происходит. В ходе так называемого лесоустройства таксаторы определяют бонитет лесных насаждений, учитывают запасы древесины и некоторые другие характеристики леса отдельно от земли.

Такие оценки обычно выполняются в натуральных (нестоимостных) показателях. К сожалению, меньше внимания таксаторы уделяют земле, хотя ее экономическая ценность нередко сопоставима с ценностью лесных насаждений. Не определяют они и ценности всего комплекса (земля плюс лесные насаждения). Фактически лесоустроители проводят своеобразную, пусть неполную, ГР лесных участков, хотя она так не называется. Основному Закону о ГР следовало бы принять во внимание опыт лесоустройства и отвести ему соответствующее место в нормах ГР.

Государственный реестр (кадастр) водных ресурсов был предусмотрен Постановлением Совнаркома СССР от 19 февраля 1933 г. "О составлении водного кадастра Союза ССР" <1>. Работа по его составлению не была доведена до конца, но частично она была выполнена в рамках так называемой паспортизации водных систем, обслуживавших сельское хозяйство и находившихся под контролем сельскохозяйственных органов <2>.

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1933. N 12. Ст. 70.

<2> Марков П.В. Мелиоративный кадастр СССР. М., 1963.

Идея водного кадастра <1> была воспринята в наше время в Российской Федерации. Водные объекты и относящиеся к ним гидротехнические сооружения (ГТС) не так давно подлежали государственному учету в системе водного кадастра. В настоящее время водный кадастр заменен водным реестром (видимо, с целью облегчить огромную задачу по государственному учету водных объектов). Но и в своем нынешнем виде государственный водный реестр должен представлять обширный набор сведений о водных объектах (включая подземные воды), о связанных с ними ГТС, а также о некоторых земельных участках <2>.

--------------------------------

<1> Фактически речь идет о паспортизации. Термин "кадастр" в данном случае способен привести к смешению понятий (см. ниже).

<2> Боголюбов С.А., Сиваков Д.О. Водное законодательство в вопросах и ответах. М., 2009. С. 136 - 145.

Как проходила работа по составлению водного кадастра и как она проходит в рамках водного реестра, официальных сведений об этом практически нет. Можно полагать, что она встречает немалые методологические трудности. В лесном хозяйстве существует традиция разбивать лесные массивы сначала на хозяйства (по преобладающим лесным породам), а затем - на геометрически правильные участки - кварталы. Тем самым облегчается учет лесных насаждений. Аналогично этому методу на водных объектах все акватории следовало бы разделять на плесы. Но в водном хозяйстве опыт работ в этом направлении невелик, поэтому ожидать здесь прорыва в ближайшее время не приходится. Кроме того, согласно Водному кодексу РФ к водным объектам отнесены болота; между тем (как отмечалось выше) нет полной ясности, какие болота следует относить к земле, а какие к воде.

В начале 1930-х годов в СССР проводились работы по составлению болотного кадастра, чему посвящено немало литературы <1>. Между прочим, они показали, что среди специалистов нет единства мнений относительно термина "болота" <2>. Опыт подсказывает, что для разных регионов страны понятие "болото" не может быть однозначным <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Пьявченко Н.И. Торфяные болота, их природное и хозяйственное значение. М., 1985.

<2> Ниценко А.О. О терминологии основных понятий болотоведения // Ботанический журнал. 1967. N 11. Т. 52. С. 1692 - 1696.

<3> Это обстоятельство - один из доводов в пользу того, чтобы государственный учет водных объектов (впрочем, как и других природных ресурсов) производился не в масштабе России, а по отдельным регионам. Только в этом последнем случае можно более или менее точно уловить природную и хозяйственную специфику водных и других угодий в каждом регионе. См.: Сенкевич Н.Г., Шейнин Л.Б. Кадастровый учет земель и его региональные пробелы // Сборник "Ценообразование и рациональное природопользование". Т. 2. Тезисы докладов Всесоюзной научно-практической конференции (г. Ташкент). М., 1988. С. 69 - 71.

Более легкими с точки зрения техники государственного учета являются не слишком крупные замкнутые водоемы, поскольку каждый из них можно рассматривать как единое целое. Однако встает вопрос, каков должен быть минимальный размер такого водоема (по запасу воды в разные сезоны, по площади акватории), чтобы отнести его к воде, а не земле. По-видимому, здесь надо руководствоваться хозяйственными и экологическими соображениями. Если водоем имеет самостоятельное хозяйственное и (или) экологическое значение, то его следует рассматривать как особый объект государственного учета. В противном случае он должен учитываться в составе окружающего земельного участка как его принадлежность (см. выше). Понятно, что предлагаемый критерий возможно применить только в рамках регионального учета. Попытка же дать точные критерии отнесения тех или иных акваторий и водных масс к водным объектам, если она будет предпринята в рамках федерального законодательства, представляется заведомо неперспективной.

Государственный учет недр получает смысл в том случае, если отдельные их участки имеют выдающееся хозяйственное или экологическое значение. Обычно такое значение получают открытые, разведанные, а равно уже эксплуатируемые залежи полезных ископаемых. В состав недр включаются и подземные воды. Учет залежей полезных ископаемых ведут геологические органы, но действующие шахты, разрезы, карьеры, скважины должны учитываться также по линии Ростехнадзора.

По закону недра принадлежат Российской Федерации. Это означает, что промышленная разработка недр (полезных ископаемых) со стороны частного сектора, включая собственника или владельца земли, может иметь место только в случае получения соответствующего разрешения - лицензии. Лицензии должны получать также публичные корпорации (в том числе частные корпорации с участием государственных средств), если они ведут добычу полезных ископаемых. Лицензии выдаются и тем организациям, которые осуществляют разведку недр. Материалы по геологическим изысканиям должны храниться в геологических фондах, каждый из которых обслуживает укрупненный регион страны. Государственный учет месторождений полезных ископаемых помогает государственным геологическим органам более тщательно контролировать горную дисциплину частных и других владельцев земли.

Если недра хранят промышленные запасы полезного ископаемого, то на собственника земли могут быть наложены ограничения на ее застройку. Это делается с той целью, чтобы нежелательные постройки не помешали в будущем добыче полезного ископаемого (либо чтобы эти постройки не пришлось снести). Официальное признание наличия промышленных залежей полезных ископаемых меняет статус земель, в пределах которых эти ископаемые залегают.

Месторождения полезных ископаемых могут выходить на поверхность или располагаться в самом близком расстоянии от нее. В этом случае с юридической стороны возникают некоторые трудности, ибо такие выходы допустимо относить и к земле, и к полезным ископаемым. Тот или иной статус поверхностного образования должен влиять на права и обязанности владельца дневной поверхности. Возникает вопрос: следует учитывать такие природные образования как землю или как полезные ископаемые? На этот вопрос в горном законодательстве СССР и РСФСР 1920-х годов содержался ответ. Он заключался в следующем. Если ценность выходящего на поверхность полезного ископаемого превышала ценность земли, то подобное природное образование учитывалось как полезное ископаемое. К нему применялось в первую очередь законодательство о недрах и только во вторую очередь - законодательство о земле. Если же ценность полезного ископаемого уступала ценности земли, то участок следовало считать землей и применять к нему в первую очередь не горное, а земельное законодательство <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Федеральному закону "О недрах". М., 2001. С. 33.

Нынешнее законодательство о ГР прав на недвижимость обращает мало внимания на все другие системы учета природных богатств, как ныне существующие, так и действовавшие в прошлом. Этот факт следует отнести к его системным погрешностям. Государственный учет объектов недвижимости должен охватывать как природные объекты и их комплексы, так и объекты, созданные руками человека. Необязательно, чтобы все указанные объекты учитывались по единому формуляру. Важно добиться такого положения, чтобы разные системы учета разумно дополняли друг друга и ссылались друг на друга. На решение этой проблемы было направлено Постановление Правительства РФ от 18 августа 2008 г. N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости". Согласно этому Постановлению некоторые данные из государственного водного реестра о поверхностных водных объектах общего пользования, "находящихся на землях водного фонда", должны предоставляться органам государственного кадастрового учета <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 34. Ст. 3927. Это Постановление предусматривает взаимный обмен информацией государственного кадастра недвижимости не только с государственным водным реестром, но и с государственным лесным реестром, а также с региональными властями и с налоговыми органами.

Экологически небезопасные объекты

Правила ГР не задаются целью зафиксировать в государственных реестрах небезопасные участки (селе- и лавиноопасные, подверженные наводнениям, землетрясениям, оползням, просадкам и другим природным невзгодам), хотя бы на владельцев этих участков налагались ограничения в их использовании. На систему ГР не возложена и задача выделять опасные для людей и живой природы рукотворные объекты: свалки, хвостохранилища горнодобывающих предприятий, склады нефтепродуктов, отравляющих, взрыво- и пожароопасных материалов, химические производства, напорные гидротехнические сооружения, территории, пораженные радиацией, и др. Системы учета таких участков и объектов существуют и помимо ГР, но они не всегда совершенны.

У ряда небезопасных рукотворных объектов нет признанных хозяев. Нередко после минования надобности в таких объектах прежние владельцы их забрасывают и эти объекты становятся бесхозяйными; тем самым увеличивается риск экологических аварий <1>. В этом неблагоприятном результате есть доля вины права. В законе присутствуют нормы, требующие санации и рекультивации испорченных земель, консервации некоторых сооружений и т.д. Но эти нормы зачастую расплывчаты, не имеют точного адреса.

--------------------------------

<1> Эта проблема существует не только в России. В свое время ликвидация бесхозяйных опасных объектов в США была признана национальным приоритетом. Ответственность за их выявление и обезвреживание была возложена на федеральное агентство по охране окружающей среды (EPA). С владельцев нефтепродуктов и химикатов, поступающих в хозяйственный оборот, взимается особый налог, доходы от которого образуют так называемый суперфонд, из которого финансируется значительная часть работ по санации экологически опасных участков и сооружений. В литературе отмечается, что свой "вклад" в создание экологически аварийных объектов вносит и ряд федеральных ведомств США. См.: Ch. De Saillan. The use of imminent hazard provisions of environmental laws to compel cleanup at federal facilities // Stanford Environmental Law J. 2008. 27, N 1. 43 - 208.

Статья 236 ГК РФ намечает весьма непростой правовой институт отказа от права собственности. Очевидно, эта статья предусматривает отказ также от опасных объектов. Но делает она это лишь в самом общем виде. Достаточно сказать, что в ней содержатся одни и те же правила для случая отказа как гражданина, так и юридического лица. Между тем понятно, что общественная опасность от деревенского дома, заброшенного его хозяином, не может идти ни в какое сравнение с опасностью от производственной свалки, заброшенной химическим предприятием. Не установлена какая-либо ответственность лица за неправомерное забрасывание принадлежащего ему опасного объекта. Не предусмотрена система государственного учета заброшенных опасных объектов. Торфяные пожары в центре европейской части России, развившиеся в 2010 г., показали, что у многих осушенных, а затем заброшенных торфяных разработок нет признанных хозяев; не существует даже официального списка таких опасных объектов.

Цельного института, который можно назвать "отказом от собственности", пока нет. Такое положение облегчает задачу причастных хозяйственных организаций, воинских частей, других лиц, которые желают избавиться от ставших ненужными им объектов; само избавление происходит нередко вне всяких правовых рамок. В результате появляются экологически небезопасные объекты, за которые никто не отвечает. В ряде случаев бесхозяйные объекты появляются в результате реорганизации предприятий или их банкротства. В ходе этих процедур нежелательные для новых хозяев объекты исчезают из учетных документов; тем самым они оказываются как бы вне поля зрения государственных органов <1>.

--------------------------------

<1> В число таких объектов нередко попадает также ветхое ведомственное жилье с их обитателями, поскольку для новых хозяев оно оказывается "излишним".

Установить и зафиксировать владельцев таких объектов нужно не только (или не столько) для нужд нормального хозяйственного оборота, но и для профилактики экологических аварий и катастроф. Задача эта достаточна актуальна. Так, по данным Ростехнадзора, в России числится 6788 одних только безнадзорных гидротехнических сооружений (18% от всех имеющихся в стране), чьи хозяева неизвестны <1>. Подобные объекты должны учитываться органами Ростехнадзора, как и некоторыми другими надзорными органами. Однако их учет оказывается по разным причинам далеко не полным <2>.

--------------------------------

<1> Мир новостей. 2010. 9 марта. С. 6.

<2> См.: Боголюбов С.А., Сиваков Д.О. Водное законодательство в вопросах и ответах. М., 2009. С. 185. Д.О. Сиваков ссылается на материалы Круглого стола Государственной Думы РФ от 14 ноября 2002 г. на тему "Закон Российской Федерации "О безопасности гидротехнических сооружений".

Делу могло бы помочь законодательство РФ о промышленной безопасности (начало которому положил Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"), но это законодательство искусственно облегчило свою задачу, приняв упрощающее предположение, что владельцы всех опасных полигонов, установок и сооружений известны. На самом же деле задача является более сложной, так как некоторые такие объекты бесхозяйны. Если у них есть пользователь, то одно это обстоятельство не всегда решает дело, ибо нужно найти еще законного владельца полигона, установки, сооружения.

Иногда между хозяйствующими субъектами возникают споры, в ходе которых каждый из них старается доказать свою непричастность к опасному объекту. Между тем государственные технические службы, которые должны вынести окончательное решение, не всегда могут это сделать, ибо им трудно вникать в сложные юридические вопросы балансового учета, владения и собственности. Отсюда и пропуски в списках владельцев небезопасных объектов. Улучшению учета опасных объектов могла бы поспособствовать система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но для взаимной поддержки разных систем учета нужны определенные законодательные усилия. Пока что этого во многих случаях нет, поэтому такие системы нередко работают каждая сама по себе, без взаимодействия с другими.

Ценные культурные и природные объекты. Взаимная разобщенность характерна также для системы ГР и параллельных ей систем в области учета ценных и особо ценных исторических и экологических объектов. Преобразование таких объектов нежелательно или даже недопустимо. Эти объекты должны учитывать органы культурного наследия и охраны природы, медицинские (в части курортов и лечебно-оздоровительных местностей), в какой-то степени лесные, водные, земельные органы. К их учету имеют отношение некоторые ученые общества, археологические, туристские и другие общественные организации. Однако закон до настоящего времени не предпринял попыток увязать все эти системы учета с системой ГР.

Параллельно с ГР прав на недвижимость и на сделки с ней существует государственная регистрация юридических лиц. Нередко одни и те же юридические лица фигурируют в обеих этих регистрационных системах. Понятно, что одна система должна координировать с другой и по возможности поддерживать другую. Но на практике так происходит не всегда. Имеются случаи, когда после перемены статуса юридического лица или изменения его названия от него требуют заново пройти кадастровый учет своей недвижимости, а затем еще раз ГР. Естественно, все формальные перемены, которые происходят с юридическим лицом, должны отражаться в государственных реестрах. Но при этом измененное название юридического лица могло бы просто "перекочевать" из одного государственного реестра в другой, из реестра, где регистрируются юридические лица, в реестр, где зафиксированы их права на недвижимость. Если же юридическому лицу приходится проходить ГР заново, то за этой лишней процедурой скрывается отставание права.

Земельное планирование

Земля, как известно, со временем меняет свое назначение. При этом соответствующее решение во многих случаях принимает не владелец (собственник) земли, а управомоченный государственный или муниципальный орган. Таким образом, земля вовлекается в процесс планирования <1>. При этом важнейшими характеристиками преобразуемой земли оказываются не только правовой режим, но и ее расположение относительно других объектов недвижимости, физические свойства, плодородие, подверженность опасным стихийным процессам (наводнениям, оползням, просадкам и др.), способ предписанного и фактического использования, стоимостная оценка. Такие характеристики добываются в ходе детального исследования земельных участков и обработки полученной информации <2>. Понятно, что для получения всех необходимых сведений одних только записей по линии ГР прав оказывается недостаточно. Тем не менее, эти данные должны учитываться и применяться в работах по земельному планированию.

--------------------------------

<1> В ряде стран Западной Европы земельное планирование занимает такое важное место в деятельности государственных и муниципальных органов, что встречающийся в их документах термин "планирование" следует понимать как "земельное планирование".

<2> В научной литературе процедуру сбора и обработки соответствующей информации нередко именуют английским термином Land use, который буквально означает "использование земли", но смысл которого несколько иной: "рационализация использования земли".

Равным образом в этих работах должны учитываться и применяться данные, собранные ради правильного налогообложения земли. В законодательстве о ГР следовало бы иметь правило, согласно которому данные, собранные в ходе ГР, могут безвозмездно применяться для целей земельного планирования. Но сам сбор сведений, необходимых для земельного планирования, представляет собой самостоятельную работу и должен иметь свою процедуру. Его не могут заменить налоговые или регистрационно-юридические данные о земле и об объектах капитального строительства. Он должен производиться в особом порядке и по особым программам, зависящим от цели производимых работ <1>.

--------------------------------

<1> См. сб.: Районная планировка. Справочник проектировщика. М., 1986.

Государственная регистрация объектов недвижимости

и кадастровый учет (проблема дублирования функций)

Чтобы выполнить государственную регистрацию права на какой-то объект, занимающий часть земной поверхности, государственные регистраторы должны быть уверены, что такой объект действительно существует и что он имеет определенные координаты на поверхности Земли. Такую уверенность им придают документы особой системы учета, которую принято называть земельным кадастром или кадастром недвижимости <1>. В недавнем прошлом вместо земельного кадастра действовала близкая система под названием "государственный земельный учет". В отношении земли нынешний кадастровый учет представляет собой, в сущности, тот же государственный земельный учет, но "усиленный" рядом показателем. Так, в него включены стоимостные характеристики земельных участков, подвергающихся кадастровому учету.

--------------------------------

<1> Имеется два мало увязанных между собой Закона о кадастровом учете земли и кадастровом учете других объектов недвижимости. См.: ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" и ФЗ от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости".

Во многих странах термин "кадастровый учет" означал нечто другое. Исторически он ассоциировался и ассоциируется с задачей налогового обложения земель и вообще недвижимости. Так было и в старой России, в которой бытовал термин "кадастрация". Но в современной России налоговая задача официально не афишируется и считается как бы попутной задачей кадастрового учета. Такое представление о кадастровом учете нежелательно, ибо в этом случае термин "кадастр" дает повод для смешения разных задач государственного учета недвижимости: с одной стороны, в целях защиты права собственности, а с другой - в целях налогового обложения недвижимости <1>. Если стоять на традиционных позициях, то термин "кадастр" следовало бы применять только для целей налогового обложения недвижимости. Для остальных систем учета было бы желательно применять иные термины, например "паспортизация".

--------------------------------

<1> Упоминавшееся Постановление Правительства от 18 августа 2008 г. "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" требует сообщать (кто должен сообщать - не указывается) в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости "об установлении или изменении кадастровой стоимости земельных участков" (п. 19, пп. "в", Постановления). Таким образом, это Постановление, хотя и "вскользь", закрепляет налоговое значение кадастрового учета недвижимости.

Если ГР является задачей особых регистрационных палат, входивших до последнего времени в Министерство юстиции, то кадастровый учет земли и построек находился в ведении органов Роснедвижимости, которые входили в Министерство экономического развития <1>.

--------------------------------

<1> В настоящее время (2010 г.) и регистрационные палаты, и органы Роснедвижимости переживают процесс реорганизации, поскольку те и другие сливаются с органами картографии в новую структуру - Росреестр. Опыт работы такого объединенного ведомства имеется в Белоруссии.

Закон не требует прямо, чтобы кадастровый учет обязательно предшествовал ГР. Но фактически дело обстоит именно так. Нормы, регулирующие ГР прав на земельные участки, указывают, что каждый из этих участков должен обладать своим кадастровым номером. Тем самым неявно предписывается, чтобы перед ГР объекта он прошел земельно-кадастровый учет. После этого регистрационная палата проверяет (по документам), имеется ли объект в натуре, где он расположен, есть ли у заявителя право на этот объект, а если есть, то какое именно.

Все необходимые документы составляются и проверяются еще на предварительной стадии, которая выполняется районным (или городским) отделом земельных ресурсов и землеустройства системы Роснедвижимости, когда заявитель и принадлежащий ему объект недвижимости проходят кадастровый учет. Процедура эта может быть достаточно затяжной и затратной. Обычно техническую ее часть выполняет частная землемерная фирма, состоящая при дружественном ей земельном отделе. Эта фирма выполняет съемку земельного участка, его геодезическую привязку и некоторые другие работы <1>. Затем в процедуру выдачи кадастровых документов включается сам отдел. Но в промежутке (если в ГР вовлечены строения) требуются еще вызов на участок специалиста из местного бюро технической инвентаризации, составление плана строения и утверждение его местным органом архитектуры и градостроительства. На этой же стадии проверяются права заявителя на объект учета <2>.

--------------------------------

<1> Неизвестно ни одного конфликта из-за того, что какой-то приусадебный или садовый участок не был привязан к государственной триангуляционной сети. Зачем нужна эта работа в отношении участка, уже снятого на план (например, в составе садоводческого товарищества), вообще непонятно. Чтобы обеспечить выполнение подобных работ, заинтересованные лица уже потратили десятки миллионов человеко-часов в поездках и ожиданиях своей очереди при посещении нужных контор. Видимо, часть официальных требований в связке (кадастровый учет + ГР) является избыточной. См.: Шейнин Л.Б. Время посетителя // Государственная служба. 2009. N 3. С. 61 - 64.

<2> Процедура излагается так, как она существовала до 1 марта 2010 г., когда она должна была несколько измениться в связи с созданием Росреестра.

Таким образом, при ГР первичного права на землю и (или) иную недвижимость заявителю требуется пройти два этапа: (1) кадастровый учет объекта недвижимости и (2) собственно ГР. Фактическое разделение ГР на два этапа удобно для регистрационных палат, поскольку им не приходится заниматься технической частью: выходом на местность, установлением наличия объектов права, их обмером и т.д. Однако этот порядок неудобен для тех, кому надо зарегистрировать свое право. Фактически им надо доказывать свое право дважды: в ходе кадастрового учета и в ходе ГР. Надо дважды готовить необходимые документы, дважды их представлять в государственные конторы, т.е. дважды тратить время, по существу, на одно и то же <1>.

--------------------------------

<1> На нежелательное дублирование функций государственных органов на разных этапах ГР прав на недвижимость и сделок с ней указывала Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Федеральный закон от 27 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предписал, что ГР должна производиться по представлению кадастрового органа. По идее это должно избавлять просителя от личного посещения регистрационной палаты по крайней мере ради передачи туда кадастровых документов. Но одна только пересылка кадастровых документов в регистрационную палату - далеко не решение проблемы; ведь у регистрационной палаты всегда могут возникнуть вопросы к заявителю и она может потребовать его личного присутствия. Кроме того, как упоминалось, все эти органы находятся в стадии реорганизации, поэтому до реального сокращения двойственных (повторных) действий еще далеко.

Данные, которые необходимы для составления государственного земельного кадастра, намного полнее, чем те, которые используются при ГР прав на землю. Государственная регистрация в значительной степени дублирует государственный земельный кадастр. Поэтому обе процедуры: ГР прав на землю (которая осуществлялась по линии Минюста России) и порядок составления государственного земельного кадастра (по линии Роснедвижимости) - требуют лучшей взаимоувязки. По-видимому, закон должен ликвидировать саму двустадийность ГР, т.е. слить ГР с кадастровым учетом. Поскольку нынешний кадастровый учет выполняет все необходимые процедуры для выяснения права лица на земельный участок, он может выполнить и конечную функцию: с одной стороны, по выдаче заинтересованному лицу документа о ГР, а с другой - по ведению внутреннего реестра выданных документов. Объединенному органу может быть поручена аналогичная функция по ГР сделок со строительными объектами.

Российские законы о кадастровых (учетных) работах, проводимых ради ГР недвижимости, проявляют колебание в понимании природы и задач кадастра. С одной стороны, они рассматривают его как самостоятельное публичное мероприятие, которое должно выполняться по государственным планам и за государственный счет. Например, так построен ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре". Но перед авторами этого Закона явно вырисовывалась другая задача, а именно ГР прав на землю. Поэтому в ст. 19 и 20 этого Закона они (вопреки провозглашенной идее о государственном почине при проведении кадастра) установили, что кадастровые работы ведутся по заявлению заинтересованных лиц и (надо понимать) за их счет, как это фактически и происходит в настоящее время. Эта же идея отразилась в ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Чтобы преодолеть подобный перескок мысли и правил, следует принять за правило, что ГР прав на недвижимое имущество и на сделки с ним - это одно, а кадастр недвижимости ради справедливого обложения ее налогами - это другое. Оба мероприятия могут и должны поддерживать одно другое, но в принципе их должны выполнять разные органы, с разными целями и по неодинаковым процедурам. Представлять дело так, что кадастр выполняется исключительно или хотя бы главным образом ради ГР прав на недвижимость (как это происходит в настоящее время), не может привести ни к чему, кроме путаницы.

Нынешний кадастровый учет следовало бы лишить определения "кадастровый". Поскольку этот учет выполняется ради ГР недвижимости, он и должен фигурировать в законах в качестве одного из звеньев ГР. При этом можно будет избежать двойного понимания термина "кадастр", ибо во многих странах, включая старую Россию, под этим словом понималось и понимается только одно: справедливое налогообложение земли и другой доходной недвижимости. ГР сделок с недвижимостью должна быть согласована в законе с нотариальными актами, удостоверяющими те же сделки. В противном случае не исключено, что обе эти процедуры опять же будут дублировать одна другую.

Составление официальных земельных и иных документов,

касающихся недвижимости

Государственная регистрация прав на земельный участок или на другую недвижимость предполагает составление официальных документов двоякого рода. Во-первых, это записи в соответствующем реестре, который (вместе с сопутствующими документами) хранится в том органе, который произвел регистрацию. Во-вторых, это те документы, которые выдаются на руки заинтересованному лицу (лицам), чье право признано в ходе регистрации.

Часть 3 ст. 131 ГК РФ обязывает регистрирующий орган по ходатайству обладателя права удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи соответствующего документа или путем совершения надписи на договоре, завещании или другом акте о переходе права. Тем не менее закон не налагает на обладателя права обязанности получать и хранить документ, удостоверяющий его право. Действительно, такие документы имеют далеко не все владельцы земли или иной недвижимости. Это обстоятельство нельзя признать положительным, но исправлять его принудительными средствами нет оснований.

Носителями прав на один и тот же земельный участок могут быть не один, а два лица, например его собственник и (долгосрочный) арендатор. В этом случае закономерно составлять не один, а два удостоверительных документа; их обладателями окажутся два названных лица. Разница между ними будет заключаться в том, что в соответствующих документах за этими лицами будут признаваться неодинаковые права на одну и ту же землю. Закон не содержит запрета на то, чтобы на данный земельный участок выдавался более чем один документ, удостоверяющий неодинаковые права на него разных лиц. Целесообразно иметь в законе норму, прямо предусматривающую такой вариант.

Закон упускает особое обстоятельство. В качестве заинтересованного лица может выступать не только собственник или владелец земельного участка, но и сосед, если он имеет право на ограниченное пользование чужой землей. Это выражается в его праве на проход, проезд, устройство канавы или иного водосбросного сооружения. Через частные владения нередко проходят общественные коммуникации - как под землей, так и в виде воздушных линий. Во всех этих случаях создаются ситуации, известные как земельные сервитуты.

Обременение земельного участка сервитутом подлежит фиксации при ГР прав на землю. Наличие сервитута должно быть отражено также в документе, который выдается на руки собственнику (владельцу) участка, обремененного сервитутом. Но не только ему. Поскольку правом ограниченного пользования земельным участком обладает наделенный этим правом сосед, последний не менее других причастных лиц бывает заинтересован в получении на руки документа, удостоверяющего его право.

Сервитутное право касается двух участков: обладающего сервитутом и обремененного сервитутом. Но для обладателя сервитута оформить соответствующую документацию на оба этих участка технически не всегда просто, ведь право владельца сервитута распространяется на участок, который ему не принадлежит. Не исключена такая ситуация, когда владелец этого последнего участка будет уклоняться от получения документа, из которого видно, что его участок обременен сервитутом. Вполне возможно, что это лицо предпочтет вовсе не иметь никакого регистрационного документа на свой земельный участок, чем получить таковой с указанием на сервитутное обременение.

Спрашивается: может ли обладатель сервитута получить на руки копию плана соседнего земельного участка - плана, на котором был бы зафиксирован его сервитут? Видимо, такой вариант послужил бы нормальным выходом из положения для случая, когда владелец участка, обремененного сервитутом, не желает, чтобы в его плане было бы указание на сервитут, принадлежащий соседу. Однако действующий закон о таком (или о другом) варианте выхода из положения не упоминает. Провозгласив необходимость зафиксировать в ходе ГР недвижимости земельные сервитуты, он оставил в стороне вопросы документального оформления прав и обязанностей сторон, связанных сервитутными отношениями.

Согласно правилам, принятым в свое время Государственным комитетом РФ по земельной политике (Госкомземом), оформление сделок с землей должно сопровождаться составлением (или утверждением уже составленных) земельных планов <1>. Госкомзем подразумевал, что составление и утверждение земельных планов должны производиться земельными органами - местными земельными комитетами, которые действовали и действуют на уровне административного района, города <2>. Следует заметить, что составлять земельные планы нужно не только в случае сделок с недвижимостью, ее движения, но и "в статике" - при закреплении права на объект недвижимости за его наличным обладателем. Некоторые официальные требования к составлению земельных карт (планов) были утверждены преемником Госкомзема - Росземкадастром 10 апреля 2001 г.

--------------------------------

<1> Бывший Комитет по земельным ресурсам и землеустройству РФ в 1993 г. разработал и рекомендовал применять Типовой договор купли-продажи земельного участка. Этот документ предусматривает составление плана на переходящий из рук в руки земельный участок. Многие положения этого документа полезно использовать также при совершении других сделок с землей.

<2> В городах и других населенных пунктах земельные планы, равно как и поэтажные планы построек, могут составлять и утверждать БТИ. Как упоминалось, в настоящее время составление и утверждение поземельных планов входят в первый этап ГР, носящий название "кадастровый учет".

Составление земельного плана, как правило, сопровождается проверкой границ участка, его площади, а также внутренней ситуации, выяснением и уточнением прав на него определенных лиц, выявлением возможных земельных споров, а также претензий со стороны. Хотя ни закон, ни подзаконные акты не предъявляет полных и строгих требований к тому, как составлять земельный план, на практике нередко требуется выполнить определенные условия. Так, желательно, чтобы на плане были указаны смежества - наименования смежных земельных владений, а также их точки соприкосновения с данным участком; целесообразно, чтобы на плане стояли подписи соседей в знак того, что они согласны с проведенными границами. Границы участка подлежат обозначению не только на плане, но и на местности. Должны быть показаны вкрапления чужих владений - так называемые посторонние пользования. На плане должна быть указана площадь всего земельного владения, а также площади отдельных выделов внутри него (если правовой режим их неодинаков).

Таким образом, составление и утверждение земельного плана представляют собой не только техническую, но и непростую юридическую процедуру. Велико и юридическое значение планов. Можно утверждать, что без наличия плана право на землю оказывается недостаточно определенным и, следовательно, недостаточно полноценным. И наоборот, если лицо обладает надлежаще составленным и утвержденным земельным планом, то это обстоятельство может служить в качестве весомого доказательства его права на землю и (или) на иную недвижимость.

В старой России в ходе генерального межевания (проводилось со второй половины XVIII века под эгидой Министерства юстиции) владельцы земель, чьи права были проверены и удостоверены в ходе межевания, получали на руки официально заверенные планы своих земельных владений. Эти документы приравнивались к удостоверениям о праве собственности на землю. (Они подкреплялись техническими описаниями границ каждого владения.) По-видимому, нет препятствий к тому, чтобы при аналогичных обстоятельствах официально заверенные земельные планы получали определенную юридическую силу и в наше время.

Гражданское право уделяло и уделяет недостаточно внимания документальному оформлению передачи объектов недвижимости, особенно если такая передача не связана с денежными расчетами <1>. Так, грандиозная по масштабам кампания приватизации государственной и муниципальной собственности, проходившая и проходящая в России, в этой части оказалась плохо обставленной. В частности, это сказалось на приватизации домового оборудования многоквартирных домов (см. гл. 1). Жилищный кодекс РФ подразумевает, что право собственности на это оборудование переходит к коллективам жильцов, объединенных (или не объединенных) в товарищества собственников жилья, поскольку они приватизировали свои квартиры. Между тем переход права собственности на такое сооружение, как квартира, не говоря уже о многоквартирном доме, не может осуществляться без сопроводительного пакета технической документации.

--------------------------------

<1> См.: Моргулис М.И. Вопросы передачи зданий, сооружений, оборудования в практике государственного арбитража. М., 1962.

Для того чтобы передавать, надо (как минимум) знать, что подлежит передаче. Если передаче подлежит многоквартирный дом, то на его земельный участок, подземное хозяйство, домовые конструкции, на все обслуживающие дом помещения и устройства должны существовать планы, проектно-сметная документация с исполнительными чертежами, акт приемки жилого дома от строительной организации, акты технического состояния дома, паспорта на отдельные объекты и сооружения. Без этих документов эксплуатация отдельных частей домового хозяйства будет затруднена. Многие такие документы существуют, они должны храниться в местных БТИ. Но передавать жилые дома ТСЖ будут не БТИ, а жилищные конторы, у которых многих планов и актов нет, ибо жилые дома не стоят у них на балансах <1>.

--------------------------------

<1> Некоторые официальные документы называют жилищные конторы "балансодержателями" в отношении тех домов, которые они обслуживают. Но какие права и обязанности сторон (и каких именно сторон) скрываются за этим термином, не очень понятно.

Некоторые высокие дома несут геодезические и другие знаки и устройства, принадлежащие посторонним организациям. Еще чаще бывает так, что нежилые помещения в жилом доме занимают торговые и другие предприятия, носящие титул арендаторов. Как должны складываться отношения между владельцами больших домов (будь то жилищные конторы или ТСЖ) и указанными организациями и предприятиями, какими документами они должны оформляться, не всегда ясно. Произойдет так (и уже происходит), что ТСЖ получат свои дома от жилищных органов без надлежащей документации и без уверенности в том, что она существует (а если существует, то без гарантии ее полноты и качества). Возникает вопрос: не придется ли ТСЖ заниматься непредвиденным для них делом - обновлять, а частично восстанавливать утраченные технические и юридические документы на отошедшее к ним домовое хозяйство?

Без надлежащей технической документации на внутриквартирные конструкции и устройства оказались также собственники приватизированных квартир. Правда, приватизацию можно рассматривать не как сделку, а как особый политический акт, выражающийся в передаче публичной собственности частному лицу (частным лицам). Но в любом случае, поскольку она связана с переходом прав на недвижимость, она должна была сопровождаться передачей новому собственнику определенного пакета технических документов, идентифицирующих те физические предметы, которые наполняют его собственность. Без таких документов его право собственности юридически оказывается недостаточно определенным, а следовательно, недостаточно полноценным <1>. В жилищном хозяйстве проблема выдачи технических и юридических документов новым собственникам-приватизаторам оказалась не только не решенной, но и официально даже не поставленной. Эту проблему упускают и Жилищный, и Гражданский кодексы.

--------------------------------

<1> В частности, остается не вполне понятным, как частный собственник может выполнить ГР своей квартиры, если он не имеет документов о юридической принадлежности ряда встроенных предметов, находящихся в его квартире.

От вручения публичной властью частному собственнику (в процессе приватизации недвижимости) пакета технических и юридических документов следует отличать другую ситуацию, когда некоторые технические и юридические документы должны составлять сами участники хозяйственных сделок. Статья 556 "Передача недвижимости" ГК РФ упоминает особый документ - передаточный акт или заменяющий его документ <1>. Составленный акт должны подписать обе стороны - как передающая, так и принимающая. Статья 556 придает указанному акту важнейшее значение. Она утверждает, что "уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости... считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество" <2>. Приведенную норму можно понять по-разному, в том числе и так, что без составления и заверения сторонами указанного документа своими подписями нет и самой сделки. Однако такое толкование вряд ли будет правильным.

--------------------------------

<1> Статья 556 ГК включена в параграф 7 "Продажа недвижимости". Из титула и текста ст. 556 видно, что ее нормы имеют в виду только куплю-продажу недвижимости и не затрагивают других сделок с недвижимостью. Полезное и логичное требование о составлении сторонами особого акта о приемке-передаче недвижимости в случае ее купли-продажи ГК РФ почему-то не распространил на другие сделки с недвижимостью. В этом видится его упущение.

<2> Статья 398 ГК РФ предусматривает случай, когда продавец отказывается передать покупателю вещь, обусловленную в заключенном между ними договоре. При таких обстоятельствах покупатель вправе потребовать (через суд) отобрать вещь у продавца и передать ему, покупателю.

Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В этом нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона - чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества; принимающая сторона - чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические и юридические недостатки этого имущества (если такие недостатки обнаруживаются в ходе приемки).

Но уклонение одной из сторон (или сразу двух) от составления и подписания акта не должно мешать осуществлению сделки, особенно если она в основном уже завершена: недвижимость (например, дом) фактически передана, деньги за нее уплачены. Если партнеры не составляют акта приемки-передачи, то они сами ставят себя в недостаточно определенное юридическое положение. Продавец оказывается не застрахованным от будущего иска покупателя относительно неполноты и других пороков купленного им объекта; покупателю же, если он предъявит иск к продавцу, будет трудно доказать, что пороки недвижимости (на которые он будет ссылаться) возникли до момента покупки, а не после.

Разумеется, кто-то из партнеров может сознательно избегать составления и подписания акта приемки-передачи. Например, так выгодно поступать продавцу, если он знает о пороках продаваемого дома, но не желает фиксировать их на бумаге; отсутствие акта приемки-передачи может оказаться в его интересах. В этом случае покупателю следует иметь свидетелей, которые помогли бы ему удостоверить, что продавец поступает ненадлежащим образом. С помощью этих или других лиц он может составить акт приемки дома хотя бы и в отсутствие продавца. Как можно полагать, если при таких обстоятельствах спор о недостатках купленного дома перейдет в суд, то должна возникнуть презумпция относительно того, что указанные в акте недостатки существовали до того, как в дом въехал покупатель. При всем том нет оснований полагать, что уклонение одной или обеих сторон от подписания акта приемки-передачи дома способно разрушить сделку. Статья 556 ГК РФ должна оговорить это обстоятельство недвусмысленным образом.

Составление акта приемки-передачи недвижимости означает углубление цивилизованных отношений между продавцом и покупателем. Но этого углубления нельзя им навязывать. Если кто-то из них или они оба не желают составлять указанный документ (недооценивают эту процедуру), то тем самым они затрудняют в дальнейшем выяснение отношений между собой, т.е. способны наказать самих себя. Что касается закона, то он не должен наказывать за это партнеров путем отказа в признании самой сделки.

Статья 550 ГК РФ требует от сторон составления еще одного документа. Если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, например дома, то свой договор они обязаны закрепить в письменном виде и оба подписаться под составленным ими документом. Несоблюдение этого требования ведет к серьезным последствиям - недействительности договора. Важность письменной формы договора, которую требует ст. 550, трудно переоценить. Прежде всего она свидетельствует о серьезности намерения сторон совершить сделку. Кроме того, она помогает устранить колебания, недомолвки, неоднозначное понимание сторонами важнейших пунктов договора - всего того, что способствует вредной неопределенности отношений. Если не соблюдена письменная форма договора, то он не пройдет ГР; покупатель в дальнейшем не сумеет распорядиться в законном порядке приобретенной им недвижимостью, тем же домом. В случае же предъявления иска со стороны ему трудно или даже невозможно будет доказать, что он обладает правом собственности на купленный им дом <1>.

--------------------------------

<1> Если договор о купле-продаже недвижимости не прошел ГР, то он не считается заключенным (ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Иными словами, у сторон не возникает прав и обязанностей, которые нормально связаны с этим договором. Согласно ст. 550 ГК РФ такие же последствия (недействительность договора) наступают, если стороны не соблюдают письменной формы договора о продаже недвижимости. Таким образом, ст. 550 устанавливает фактически двойную недействительность договора, если он не заключен в письменной форме.

Тем не менее с категоричностью формулы ст. 550 нельзя согласиться. Ведь если следовать ей, то получается, что никакие фактические обстоятельства дела во внимание приниматься не должны. Например, проданная недвижимость - дом передана покупателю, а согласованная сумма передана продавцу. Между сторонами не возникает никаких споров. Договор фактически исполнен, хотя форма его не соблюдена. Статья 550 игнорирует случай, когда письменный договор не был составлен по той причине, что стороны находятся в близких отношениях и доверяют друг другу. Не исключено, что продавец ограничится выдачей покупателю расписки о получении за проданный дом такой-то суммы. Тем не менее в этом случае согласно ст. 550 у покупателя не возникнет права на дом, а у продавца - на ту сумму, которую он получил от покупателя <1>.

--------------------------------

<1> Стороны могут оформить в письменном виде передачу от покупателя продавцу не всей обусловленной суммы, а только задатка. О.С. Иоффе склоняется к мысли, что и в этом случае к отношениям сторон следует подходить так, как если бы договор между ними был заключен в требуемой (письменной) форме. См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 167.

Составление договора в письменной форме - это не священный обряд; оно преследует определенные практические цели. Следует задаться вопросом: чьи законные интересы могут пострадать, если письменная форма не соблюдена? Отвечая на этот вопрос, попутно можно выяснить и конкретное юридическое значение письменного договора.

Отсутствие письменной формы договора может отрицательно сказаться на законных интересах не одной группы лиц. Эти группы таковы:

1) стороны договора - по взаимным обязательствам;

2) третьи лица, претендующие на то же имущество (дом);

3) органы власти и управления, если они по какой-то причине не признают сделку;

4) хозяйственные корпорации и лица, с которыми владелец дома будут вступать в контакт по поводу недвижимости (дома).

Взаимные отношения указанных групп удобно рассмотреть в отдельности.

1. Отсутствие письменного договора дает возможность любой стороне отказаться от состоявшегося соглашения (передумать) или выдвинуть какие-то дополнительные условия в свою пользу. Договор при этом может оказаться разрушенным, тем более если передача недвижимости не состоялась. Усилия, затраченные сторонами на достижение договоренности, окажутся потраченными напрасно. Этим они накажут самих себя, хотя понесенный при этом ущерб нельзя признать значительным. (Напрасно потратить свои усилия стороны могли и при попытке заключить письменный договор.)

Возможен вариант, при котором, несмотря на отсутствие письменного договора, стороны выполнят его условия: продавец передаст дом покупателю, покупатель въедет в дом и т.д. В этом случае каждая из сторон рискует тем, что другая сторона может попытаться не признать факт заключения договора или придать ему какой-нибудь другой смысл. (Например, продавец заявит, что покупатель живет в его доме в качестве арендатора, а деньги от покупателя он получил в виде займа под залог дома.) Поскольку письменного договора о купле-продаже дома нет, суд должен будет принять решение, что продажи не было, а потому право собственности на покупателя не перешло. В этой ситуации отсутствие письменного договора обернется против покупателя.

Но существует исковая давность. Если продавец спохватится слишком поздно, после истечения срока исковой давности, то его иск будет оспорен покупателем и дом останется за покупателем. Более того, через 15 лет после момента, когда истечет срок исковой давности для продавца, покупатель сможет оформить право собственности на дом на основании своей приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Если же продавец изначально не будет оспаривать договор, то никаких проблем у покупателя возникнуть не должно. Таким образом, недействительность договора продажи недвижимости, которой угрожает ст. 550 ГК РФ, в ряде случаев просто "не сработает".

2. До тех пор, пока покупатель не оформит свое право собственности на дом на основании приобретательной давности, для него существует неприятная возможность того, что найдутся третьи лица, которые предъявят свои требования на тот же дом. Обязан ли в этом случае продавец выступать на его стороне в суде - вопрос сомнительный, поскольку официально он продавцом не является. (Кроме того, он может физически не присутствовать в месте спора в момент его возникновения.) Поскольку у покупателя нет полноценного документа о его праве собственности на дом, есть риск, что он проиграет дело и что суд обяжет его освободить дом. Но если таковых лиц не найдется или если их иск будет подан с пропуском исковой давности, то "недействительный" устный договор о купле-продаже дома окажется действительным.

3. Для органа управления, например для налоговой инспекции, не играет существенной роли то обстоятельство, кто именно - прежний собственник недвижимости или заменивший его владелец - заплатит положенный налог с недвижимости. Если сумму налога, которая будет названа в извещении, выписанном на имя прежнего собственника, выплатит не он, а другое лицо, ей в принципе все равно. Это рассуждение справедливо и в отношении надзорных органов. Если их предписания будет выполнять не собственник, а другое лицо, им это тоже безразлично.

Однако покупатель дома, не желающий платить налог или выполнять предписания надзорных органов, может уклониться от выполнения своих обязанностей, сославшись на то, что не он является хозяином. В этом случае в неприятное положение может попасть продавец дома (если он наличествует), поскольку у него нет доказательства, что дом он продал. В этой ситуации внакладе окажется продавец.

Новый хозяин дома может пострадать в случае перепланировки местности, поскольку возникнет вопрос, имеет ли он право на компенсацию в связи с планируемым ущербом, который потерпит его недвижимость. Но если такой перепланировки не происходит, то каких-либо недоразумений между властями и новым владельцем не должно возникнуть. Новому хозяину будет трудно продать дом или иначе распорядиться им, так как у него нет документа о праве собственности. Но если он не производит с домом подобных операций, то названное ограничение его прав для него не так существенно. Таким образом, договор, о котором идет речь, если не всегда, то, во всяком случае, во многих ситуациях сработает.

4. Сказанное выше следует отнести и к отношениям между владельцем дома и теми лицами, с которыми он будет вступать в хозяйственные связи. Например, он будет оплачивать коммунальные услуги, приглашать ремонтных рабочих, страховать дом и т.п. Все лица, с которыми он будет вступать в хозяйственные контакты, не станут проверять его собственнических прав; их удовлетворит то обстоятельство, что за оказанные услуги и выполненные работы они получат договорное вознаграждение. Таким образом, с этой стороны никаких препятствий для признания своих прав у нового владельца дома не возникнет.

В целом вырисовывается такая картина. Если не оформленный должным образом договор купли-продажи недвижимости никем не оспаривается (ни другим контрагентом, ни со стороны), то он может оказаться исполненным без какого-либо ущерба для каждой из сторон. Через какой-то промежуток времени возникшие фактические отношения могут получить легальное признание. Если же возникшие фактические отношения оспариваются в должном порядке, то одна сторона или обе стороны рискуют тем, что отношения, к которым они пришли, будут пересмотрены к невыгоде для кого-то из них или для них обеих.

Отсюда бесспорным является тот вывод, что сторонам в высшей степени целесообразно следовать правилу о письменном оформлении договора, записанному в ст. 550 ГК РФ. Однако это правило не должно иметь абсолютной силы. Если стороны готовы идти на риск и заключают договор не так, как этого требует закон, то закон не должен автоматически наказывать их за отступление от его предписания. Угрозу о недействительности договора, содержащуюся в ст. 550, следовало бы лишить ее категоричности. Это позволило бы ч. 2 ст. 550 сформулировать примерно так: "Если при рассмотрении спора о недвижимости, которую ответчик приобрел по ненадлежаще составленному договору, возникает сомнение о праве собственности ответчика, то это сомнение толкуется не в его пользу".

Предложенная формулировка, естественно, затрудняет владельцу недвижимости, не оформившему должным образом свою покупку, доказывание своего права, поскольку у него нет возможности ссылаться на заведомо дефектный (или на устный) договор с продавцом. Но эта формулировка не закрывает ему дорогу доказывать свое право иными путями. Такое решение следует признать тем более желательным, что у некоторого количества нынешних частных собственников - приобретателей недвижимости нет надлежащего документа, из которого было бы видно, что они приобрели ее на основании письменного договора, как этого требует закон <1>.

--------------------------------

<1> Многие дома в частном секторе перешли к нынешним их владельцам по наследству. Нередко у таких владельцев нет документа, подтверждающего их право собственности на дом.

Некоторые категории документов, передаваемые от продавца покупателю, не имеют отношения к официальным бумагам. Их не составляют и сами стороны сделки. Это технические паспорта и т.п. документы, исходящие от производителей и поставщиков отдельных частей недвижимости и сопровождающего ее оборудования. Такие документы можно назвать техническими. Как упоминалось в гл. 2, такие документы следовало бы рассматривать как принадлежности главной вещи - предмета сделки. Их передача от продавца покупателю весьма желательна. Но если о них нет специального упоминания в договоре, заключенном между сторонами, то это можно толковать таким образом, что приобретатель недвижимости не настаивает на их получении. (Нельзя исключить такого положения, что у продавца этих документов и не сохранилось.) Отсюда вытекает, что договор будет считаться заключенным, даже если продавец не передаст покупателю всех технических документов.