Глава 2. Земля как главная вещь и как принадлежность

Юридическое соотношение между землей и прочно связанными с ней предметами во многом определяется понятием "недвижимость". Оба понятия - и "земля", и "недвижимость" - присутствуют в праве. Однако соотношение между ними выражено недостаточно четко; оно отдается скорее на усмотрение здравого смысла и нередко нуждается в уточнении.

Понятие недвижимости. Гражданский кодекс, как и многие другие правовые акты, определяет объекты недвижимости путем их перечисления. В статье 219 ГК РФ приведены в качестве примера здания и сооружения. Строительные нормы и правила (СНиП) бывшего Госстроя СССР называют "капитальные объекты", к которым помимо зданий и сооружений они причисляют также "капитальные устройства" <1>. Землю как недвижимость ГК РФ (как можно полагать) подразумевает, но называть ее прямо недвижимостью избегает. По-видимому, он делает это с той целью, чтобы не смешивать землю с рукотворными объектами.

--------------------------------

<1> Строительные нормы и правила помимо капитальных объектов знают временные здания и сооружения, так называемые времянки, которые создают строители в ходе постройки основного сооружения и которые подлежат демонтажу после окончания стройки.

С догматической точки зрения названный в законе состав объектов недвижимости требует особого внимания прежде всего потому, что имеется известное расхождение между ГК РФ и некоторыми другими нормативными актами, где в качестве недвижимости присутствуют не только рукотворные сооружения, но и земля. Эта последняя позиция представляется правильной, ибо в хозяйственной практике земля включается в понятие недвижимости. Правда, рукотворные капитальные объекты обычно намного дороже (ценнее), чем занимаемая ими земля. Но это обстоятельство не должно сказываться на правовом положении земли, ибо не подлежит сомнению, что в состав объектов недвижимости могут входить и более, и менее ценные предметы.

Тем не менее различать землю и рукотворные капитальные объекты недвижимости приходится по разным причинам. Так, в хозяйственной практике нередки случаи, когда собственность на землю принадлежит одному лицу, а воздвигнутое на этой земле здание, сооружение - другому. В некоторых системах налогообложения земля облагается отдельно от построенных на ней зданий и сооружений, хотя бы собственник у них был один. Иногда льготы по налогообложению касаются земли, но не затрагивают воздвигнутой на ней недвижимости. В судебной практике возникал вопрос, относятся ли к недвижимости рельсовые пути или их можно рассматривать как "съемные" (удаляемые) предметы <1>. В связи с этим возникает общий вопрос относительно того, "где кончается" земля и начинается постройка или иной капитальный рукотворный объект. В законе нет ответа на вопрос о границе между землей и тем строительным объектом, который она поддерживает или облегает. Поэтому уместно обсудить его ниже.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Питер Пресс, 2009.

<1> Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Ред. С.А. Боголюбова. М., 2008. С. 404, 405.

Любой строительный объект зависит от некоторого количества природной земли, на которую он непосредственно опирается и (или) которая его облегает. (Строители называют такую землю грунтом.) Землю, поддерживающую или облегающую строительный объект, надо рассматривать не как землю, а как часть строительного объекта - наравне с его фундаментом, стенами, крышей, т.е. выделять из всей ее массы <1>. Но есть случаи, когда сами строительные конструкции вмещают некоторое количество земли. Так, в сельском и лесном хозяйстве используются сооружения, которые работают так же, как земля (точнее, как ее верхний плодородный слой - почва). Например, это относится к пленочным покрытиям и к более капитальным парникам и теплицам. Несомненно, что эти сооружения вместе с наполняющей их землей представляют единое целое. Их надо рассматривать как комплекс, состоящий из земли и рукотворного объекта. Возникает вопрос: к земле или к строительному объекту следует относить этот комплекс?

--------------------------------

<1> Во многих сооружениях земля является составной частью капитального объекта. Например, когда создается пруд, то его водную массу облегает более или менее непроницаемый слой земли (грунт). Без этого слоя вода в пруду не могла бы удержаться. Таким образом, облегающий воду слой грунта является частью пруда. В отношении этого слоя уместно говорить, что он является не землей, а частью вновь созданного водного объекта. В принципе то же можно сказать относительно естественных оснований, на которые опираются фундаменты почти всех зданий, сооружений, капитальных устройств.

Как представляется, ответ должен зависеть от экономической ценности, с одной стороны, используемой земли, а с другой - привнесенных материалов, конструкций и устройств. Если в ценности комплексного объекта преобладает стоимость земли, то весь объект надо относить к земле. Если же стоимость привнесенных материалов, конструкций и технических устройств превышает стоимость земли - то к строительному объекту <1>.

--------------------------------

<1> См.: Шейнин Л.Б. Государственное управление природными ресурсами и плата за их использование. Российский научный фонд. Научные доклады. Вып. 18. М., 1994.

Из этих отвлеченных рассуждений вытекают некоторые важные практические выводы. Так, в урбанизированной местности стоимость земли обычно существенно уступает стоимости воздвигнутых на ней зданий и сооружений. Отсюда следует, что землей в городах должна распоряжаться служба архитектуры и градостроительства; земельные же специалисты, скорее всего, должны входить в эту службу в составе подразделения, ей подчиненного <1>.

--------------------------------

<1> Действительность отличается от вывода в тексте; об этом можно судить на примере современной Москвы. Департамент земельных ресурсов московской мэрии входит в комплекс имущественно-земельных отношений; он не подчинен службе главного архитектора.

Земля и ее принадлежности

У земельного участка как в городской, так и в сельской местности могут быть свои принадлежности, которые должны следовать его судьбе. Под принадлежностями следует понимать такие соединенные с землей предметы, стоимость которых относительно невысока, но которые придают земле весомую добавочную ценность, превосходящую их собственную. Например, если земельный участок осушен с помощью дренажа, который обошелся в 100 тыс. рублей, то ценность участка в результате возрастет не на 100 тыс., а, скажем, на 250 тыс. рублей. Выполненный дренаж в виде уложенных под землей гончарных трубок, открытых канав, мостов и др. объектов следует признавать принадлежностью того участка, который он обслуживает.

Когда в России была провозглашена новая экономическая политика (1921 г.), тогдашний Наркомзем РСФСР издал инструкцию о сдаче в аренду участков из состава так называемых государственных земельных имуществ. К последним относились также уцелевшие от раздела между крестьянами культурные помещичьи имения, снабженные дренажем и другими мелиоративными сооружениями. Инструкция установила, что арендатор не должен вносить отдельной платы за эти сооружения; пользу от их работы следовало учитывать при назначении единой суммы арендной платы <1>. Тем самым мелиоративные устройства и сооружения признавались (как это и должно быть) принадлежностью тех участков земли, которые они обслуживали.

--------------------------------

<1> В Германии в 1920-х годах за вновь воздвигнутое казенное строение в государственном имении от арендатора этого имения могли потребовать (для простоты дела) дополнительный годовой платеж на уровне 4% от стоимости строения. (В аренду обычно сдавались земли государственных конных заводов, ставших ненужными вследствие замены кавалерии танками.)

Согласно ГК РФ главная вещь и принадлежность связаны "общим назначением". При этом польза от принадлежности проявляется только "окольным путем", поскольку сама принадлежность нередко не имеет самостоятельного значения. Ее смысл в том, что она предназначена для обслуживания главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Надо сказать, что данная статья не уточняет понятия "общее назначение", хотя такое уточнение необходимо. Так, в сельскохозяйственном предприятии инвентарь, который необходим для обработки земли, можно рассматривать как принадлежность земли. Но инвентарь - это движимое имущество. Его можно заменить. Производственная связь сельскохозяйственного инвентаря с сельскохозяйственной землей, несомненно, существует, но она является менее тесной, чем в случае, когда землю обслуживают связанные с ней мелиоративные устройства. По этой причине технически допустимо заложить сельскохозяйственную землю как таковую, оставив в стороне сельскохозяйственный инвентарь <1>. Заложить же землю без обслуживающего ее дренажа вряд ли удастся даже технически. Таким образом, ст. 135 страдает известной недоговоренностью.

--------------------------------

<1> В правовых системах некоторых стран ограничивается залог сельскохозяйственной земли без относящегося к ней инвентаря. Тем самым законодатель стремится обеспечить залог комплекса имущества, который условно называется иногда имением. Эти правовые системы имеют своей целью избежать невыгодных для общества случаев, когда разъединяются земля и относящийся к ней инвентарь, ибо в таких ситуациях может произойти обесценивание инвентаря, оставшегося "не у дел". В РСФСР этот подход действовал лишь в "усеченном" виде. Он выражался в защите от взыскания ряда предметов, принадлежащих только частным лицам. См.: Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. (Приложение N 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР.) Возможно, к такому перечню имеет отношение ст. 336 ГК РФ. Часть 2 этой статьи не допускает залога отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания. Однако ст. 336 имеет в виду нечто другое: вещи, изъятые из обращения (например, оружие, боеприпасы).

Для случая, когда главная вещь представляет собой недвижимость, желательно разделение ее принадлежностей на две категории. Во-первых, это отделимые принадлежности, движимые вещи. Они работают "в связке" с главной вещью, обеспечивая получение от нее максимальной пользы. Но в принципе их можно отделить от той вещи, с которой они связаны, и использовать в другом месте. Во-вторых, это вещи недвижимые, неотделимые от главной вещи. Использовать их где-то в другом месте практически невозможно. Фактически они сливаются с главной вещью, которую обслуживают, и в этом качестве должны рассматриваться вместе с ней как одно целое.

При передаче земли в другие руки вместе с ней по общему правилу должны передаваться и ее принадлежности. В этом заключается одно из важнейших практических значений концепции главной вещи и ее принадлежности применительно к земле. Вместе с тем если земля является принадлежностью строения, то при передаче строения по общему правилу полагается и передача принадлежащей строению земли. Так, если в договоре о продаже дома ничего не сказано об обслуживающем дом земельном участке, то предполагается, что участок передается покупателю вместе с домом (абзац 2 ч. 2 ст. 552 ГК РФ). По общему правилу продавец не может требовать отдельной платы за земельный участок, если об этом не было специально упомянуто в договоре купли-продажи дома, ибо предполагается, что в согласованную цену покупки уже была включена стоимость участка <1>.

--------------------------------

<1> ГК РФ допускает продажу земли без находящегося на ней здания, сооружения, даже если земля и строение принадлежат одному и тому же лицу (ст. 553). Земельный же кодекс такую продажу не допускает (п. 2 ч. 4 ст. 35). На это несоответствие норм двух Кодексов обратила внимание упоминавшаяся выше Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (М., 2003. С. 14).

Почвы. Принадлежностью земли могут быть природные, окультуренные, а также рукотворные объекты. Часть 2 ст. 261 ГК РФ установила, что в обычном случае право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, "лес и растения". (Последнее выражение нельзя признать ботанически точным, ибо деревья тоже являются растениями.)

Во второй половине XVIII века, когда в центральных губерниях России началось генеральное межевание, казна продавала некоторые принадлежавшие ей свободные земли. Среди них фигурировали "степи" - лесостепные земли к югу от широтного отрезка Оки. Была установлена нормативная цена таких земель: 1 рубль за десятину без леса и 3 рубля за десятину, покрытую лесом. Таким образом, растущий (спелый) лес ценился выше, чем занимаемая им земля. При этих условиях можно утверждать, что не растущий лес рассматривался как принадлежность земли, а, наоборот, земля рассматривалась как принадлежность растущего леса.

Для настоящего времени, если лес растет на крутых склонах, на малоплодородных почвах (песчаных, щебнистых), малопригодных для сельского хозяйства, то основным богатством местности считается лес, а не земля <1>. По-видимому, именно этим представлением руководствовались авторы Лесного кодекса РФ, которые основное внимание уделили растущему и выращиваемому лесу и самое малое - лесным почвам и лесным землям. Такое отношение к земле нельзя признать правильным. Даже если основным богатством лесного фонда является растущий лес, это не отменяет ценности земли, на которой он вырос. Нельзя исключить, что земли лесного фонда должны (по крайней мере в ряде случаев) признаваться принадлежностью лесных насаждений. Тем не менее лесные почвы и лесные земли заслуживают не меньшего внимания и заботы человека, чем лесные насаждения. Невнимание к ним Лесного кодекса РФ нельзя считать оправданным.

--------------------------------

<1> В лесном хозяйстве существует термин "абсолютно лесные земли". Он призван подчеркнуть, что никакой другой пользы от данной местности, кроме выращивания леса, получить нельзя.

Принадлежностью земельного участка следовало бы назвать не только плодородный растительный слой (почву), но и такую важную часть почвы, как дернина. В садово-огородном хозяйстве и в ряде других случаев дернина используется как самостоятельный материал. Потеря дернины вследствие естественных процессов, а равно в результате изъятия ее человеком может отрицательно сказаться на ценности земельного участка.

Защитные и мелиоративные устройства. Из рукотворных объектов к принадлежностям участка земли следовало бы отнести разного рода водовместилища, ограды, обслуживающие этот участок дороги, мосты, противоэрозионные и мелиоративные сооружения и устройства, внутрихозяйственные информационные знаки и другие объекты. Все эти устройства повышают ценность земельного (лесного, водного) участка, к которому они относятся.

Знаки. Знаки на местности заслуживают отдельного внимания. О некоторых таких знаках упоминает ст. 42 Земельного кодекса РФ ("межевые, геодезические и другие специальные знаки"). Владелец земли не имеет права их повреждать, сносить, переносить, переустраивать. Более того, по смыслу ст. 42 он должен препятствовать в этом также посторонним; если же знак окажется поврежденным или уничтоженным, то владелец земли обязан сообщить об этом надлежащему государственному органу.

Земельный кодекс имеет в виду официальные знаки и перечисляет их через запятую. Однако на самом деле эти знаки не однородны. Во-первых, среди них есть такие знаки, которые не связаны жестко с данным участком (т.е. допускают размещение их в других местах, хотя технически это нежелательно). Например, это относится к геодезическим знакам. Во-вторых, это межевые знаки, отделяющие данное владение от других, указывающие границы так называемых посторонних пользований, и некоторые другие <1>. Такие знаки неотделимы от поземельных прав и обязанностей как самого владельца земли, так и его соседей (возможно, и посторонних лиц).

--------------------------------

<1> Например, это касается столбиков и иных знаков на местности, указывающих прохождение подземных линий связи, электрических кабелей, трубопроводов. От постоянных знаков следует отличать временные указатели, например вехи, устанавливаемые проектировщиками каналов для правильного ориентирования на местности строителей.

Проведение границ и установка пограничных (межевых) знаков есть функция публичной власти. Заинтересованные владельцы земли привлекаются к этой операции, но главная роль должна принадлежать не им, а правительственным агентам. В случае передачи своего участка другому лицу первоначальный владелец не имеет права скрывать, маскировать или иным образом утаивать расположение на местности установленных межевых знаков с целью ввести в заблуждение своего партнера по сделке. Тем более он не имеет права их переставлять или уничтожать. Все эти юридические особенности межевых знаков должны получить отражение в законе.

Земельные границы - один из признаков культуры общества. По правильно проведенным и правильно показанным на местности земельным границам можно судить о степени развития земельного хозяйства страны. Вот как отзывался о земельных границах историк К. Неволин: "Установление границ поземельного владения принадлежит к числу самых первых условий существования и развития человеческого общества" <1>.

--------------------------------

<1> Речь в Московском университете в 1847 г. об успехах генерального межевания в России // Проблемы источниковедения. Вып. 11. 1935. С. 147.

Что касается некоторых информационных знаков на местности, то они могут устанавливаться по договорам с владельцем земли (например, рекламные щиты, принадлежащие посторонним организациям), а могут принадлежать самому владельцу земли. Например, таким способом (как это вытекает из ч. 2 ст. 262 ГК РФ) он может информировать туристов, что проход по его земле посторонним лицам полностью или частично воспрещен. Владелец земли вправе сам установить такой знак и вправе сам же его убрать. Вместе с тем, пока этот знак существует, его следует признавать принадлежностью соответствующего земельного участка. Его не вправе убрать посторонние (например, те же туристы). Если владелец земельного участка предъявляет участок покупателю, арендатору, другому лицу, с которым он собирается вступить в сделку, и если на момент такого предъявления на участке находятся подобные информационные знаки, то участок должен быть передан партнеру по сделке вместе с этими знаками. При названных условиях они составляют принадлежность земельного участка.

Особо следует сказать о документах. Часть 2 ст. 611 ГК РФ содержит правило, что в случае аренды имущества оно передается арендатору "вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами", если только в договоре стороны не предусмотрели иное. В ст. 456 аналогичное предписание адресовано продавцу товара. Среди подлежащих передаче документов названы технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п., поскольку их передача "предусмотрена законом, иными правовыми актами или договором". Из перечня этих документов видно, что законодатель имел в виду прежде всего те, которые относятся к движимым вещам, однако некоторые из документов могут относиться и к объектам недвижимости (например, технический паспорт дома) <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (том 2) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2006 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<1> Некоторые комментаторы ГК РФ считают, что обязанность продавца передать покупателю названные документы согласно требованию ст. 456 является вспомогательной "к его основной обязанности по передаче самого товара". (См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Комментарий. Глава 30 "Купля-продажа". М., 1999. С. 14.) Выражение "вспомогательная обязанность" означает, что неисполнение ее продавцом необязательно ведет к разрушению договора купли-продажи.

Очевидно, эти документы также надо считать принадлежностью участка земли или иной недвижимости - предмета договора. Документы физически не связаны с землей, к которой они относятся. Их можно было бы считать отделимыми принадлежностями. Но такому подходу препятствует то обстоятельство, что обычно эти документы не имеют какой-либо самостоятельной ценности. Без их юридической привязки к той конкретной земле, к которой они относятся, они, как правило, бесполезны. По этой причине их следовало бы приравнять к неотделимым принадлежностям земли.

Насколько велико значение документов при передаче вещи, видно из той же ст. 611 ГК РФ "Предоставление имущества арендатору". Если имущество передается так, что не сопровождается надлежащей передачей важных документов, необходимых для его правильного использования, то у арендатора возникает право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 611 ГК РФ). Вместе с тем это принципиальное положение не имеет "сквозного" характера, оно почему-то не распространяется на многие другие сделки. Так, ГК РФ умалчивает о документах, которые должны сопровождать передачу недвижимого имущества при купле-продаже, дарении, мене и других сделках с ним <1>. Это умолчание выглядит как непоследовательность закона.

--------------------------------

<1> В некоторых нормах, регулирующих сделки с землей, справедливо указывается, что вместе с землей новый владелец должен получить от передающей стороны официальный план земельного участка.

Умолчание относительно передачи земельных документов обнаруживается в Земельном кодексе РФ. Этот Кодекс содержит ст. 26 "Документы о правах на земельные участки". Но ст. 26 ничего не говорит об обязанности владельца земли передать соответствующие документы (или их копии) тому лицу, которому владелец передает свое право на земельный участок в результате совершенной сделки. Тем самым Земельный кодекс упускает важное условие цивилизованного оформления хозяйственного оборота земель и иной недвижимости.

Земельный кодекс РФ запрещает продавцу земли навязывать покупателю заведомо ложную информацию о ней (ч. 3 ст. 37). Этот запрет распространяется также на случаи обмена землями и сдачи земли в аренду (ч. 4 ст. 37). Но кроме заведомо ложной информации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землю лицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своему партнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал об обязанности передающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка (и пока не исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно о заявленных исках и претензиях соседей или посторонних лиц, касающихся этого же участка (если такие предписания, иски и претензии существуют). Все такие обстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делается ссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов, умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а также о предъявленных исках и претензиях, основанных на земельных отношениях, следовало бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участок лица.

Передаваемые документы могут содержать не одни только отрицательные для приобретателя сведения. Например, они могут явиться основанием для перехода к нему членских прав (и соответственно обязанностей) в земельном кооперативе или ином сообществе, в котором состоял прежний владелец земли. Последний мог получить от властей разрешение на преобразование своего земельного участка (например, на его застройку, на создание пруда), за ним могли быть признаны сервитуты и иные права в отношении соседних участков. Все такие отношения фиксируются, как правило, в соответствующих документах. Земельный кодекс должен упоминать о подобных документах.

Дикая фауна. К принадлежностям земли относится ряд ценных природных предметов и образований, чей правовой статус требует уточнения в законе. Например, закон умалчивает о том, является ли принадлежностью земельного (лесного, водного) участка обитающая на нем дикая фауна. По-видимому, термин "обитание" уже содержит понятие экологической (прочной) связи между живыми организмами и окружающей их природной средой. Отсюда вытекает, что дичь следует признавать принадлежностью тех участков, на которых она обитает. Признание дичи законным обитателем определенных участков влечет обязанность владельцев этих участков не создавать неоправданных помех в ее жизнедеятельности. В частности, это означает обязанность владельца земли не допускать уничтожения и повреждения нор, гнезд и дупел, в которых эта дичь нуждается. Подобные вредные для дичи действия не должен совершать не только сам владелец земли, но и члены его семьи, иные лица, допускаемые им на свой участок <1>.

--------------------------------

<1> Термин "владелец" употребляется здесь и ниже как более широкий по сравнению с термином "собственник". Как должны разделяться права и обязанности владельца земли и ее собственника (если они не совпадают в одном лице) по отношению к обитающей на земельном участке дичи - этот вопрос здесь не рассматривается.

Признание дичи принадлежностью земельного (водного, лесного) участка придает его владельцу некоторые дополнительные права. Например, это касается ущерба, который может быть нанесен ему этой дичью (речь идет о материальном ущербе; если же дело касается безопасности людей, то терпеть нападение на людей представителей дикой фауны нет оснований). Должен ли это ущерб быть возмещен ему за счет охотничьего хозяйства, обществ любителей дикой природы, государственной власти - данный вопрос заслуживает отдельного обсуждения и особого решения.

Имеет ли некоторые дополнительные права на дичь владелец земельного, лесного, водного участка? В юриспруденции принято правило, что нет прав без обязанностей. Это же правило в превращенном виде должно гласить, что нет обязанностей без прав. Однако на практике все не так просто. 24 апреля 1995 г. в России был принят Закон о животном мире. В нем есть ст. 40 "Права и обязанности пользователей животным миром". Одно из первых же прав выражено так (в скобках вставлены слова, которые считаю пропущенными и без которых понять смысл этой статьи затруднительно): "Пользоваться без разрешения объектами животного мира, приобретенными (владельцем земли) для расселения на закрепленной (за ним) территории, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если эти объекты животного мира содержатся в полувольных условиях" <1>.

--------------------------------

<1> Установив право, Закон упустил обязанности. Под Москвой в Приокском террасном заповеднике в полувольных условиях разводят зубробизонов. Звери не ограничиваются лесом и выходят на окрестные поля. Но администрация заповедника не склонна платить за потравы на том основании, что зубробизоны "не стоят на балансе заповедника". Однако должно быть понятно, что за вред, причиняемый опекаемыми животными, должен отвечать тот, кто их опекает.

Когда-то любитель экзотики Фальцфейн в своем имении "Аскания-Нова" в Херсонской степи устроил зоопарк под открытым небом; животных привозили туда из Африки. Можно предположить, что ст. 40 Закона о животном мире направлена на поощрение нынешних фальцфейнов (вроде биолога Пажитнова, владельца известной "медвежьей фермы" в Тверской области, где содержатся осиротевшие медвежата). Но владельцы земли, они же любители живой природы, могут содействовать местной дикой фауне, не прибегая к завозу дичи со стороны. Нередко они выполняют полезные биотехнические мероприятия: осуществляют подкормку диких животных, охраняют их укромные места в периоды размножения от вторжения людей и транспортных средств, производят посадку защитных и кормовых насаждений. Видимо, владельцы земли, охраняющие диких животных и содействующие их размножению, должны иметь преимущественное право на использование этих животных (это право может относиться не только к наблюдениям за дикой фауной и фотосъемке, но и к отлову и отстрелу). Но пока что ни Земельный, ни Водный, ни Лесной кодексы РФ такого права не предусматривают. Хранит молчание на этот счет также ГК РФ, а равно законодательство о животном мире <1>.

--------------------------------

<1> Опыт ряда западных штатов США показывает, что при отсутствии личных прав на дичь владельцы земли - скотоводы нередко рассматривают диких травоядных, например одичавших лошадей - мустангов, как нежелательных конкурентов своим стадам. Известны случаи, когда они сознательно ухудшали условия обитания такой дичи, чтобы сократить их число. (Здесь и далее при отсутствии специальных ссылок иностранный опыт приводится по материалам реферативного журнала ВИНИТИ РАН "Охрана природы и воспроизводство природных ресурсов".)

Полезные ископаемые. Недостаточно ясным является статус некоторых полезных ископаемых. По закону все недра являются собственностью государства. Но в ряде случаев собственник земли имеет право на разработку так называемых общераспространенных (малоценных) полезных ископаемых без особого на то разрешения. Поэтому было бы оправданно непромышленные залежи таких полезных ископаемых, если они расположены близко к поверхности (или выходят на поверхность земли), признавать принадлежностью соответствующего земельного участка или массива <1>.

--------------------------------

<1> Со времен Екатерины II, точнее, с 1780-х годов, право собственности на землю в России означало также право на полезные ископаемые, содержащиеся в недрах. Возможность "слоеной" собственности (когда собственником поверхности земли является одно лицо, а собственником недр - другое) исключалась. Точно так же за собственником земли признавалось право на воды (обычно оно выражалось в виде права на устройство прудов и на ловлю рыбы), на дикую фауну и на все "произрастания".

Бесполезные предметы. На земельном участке могут быть предметы и образования, не влияющие на его ценность или даже понижающие ее. Например, если земля завалунена, то во многих случаях это обстоятельство снижает ее ценность. Тот же результат наблюдается, если земля замусорена или занята нежелательной (сорной) растительностью. Снижение ценности земли происходит также в тех случаях, когда она замазучена, загрязнена химическими и биологическими отходами, населена грызунами, изрыта, когда химическое или иное загрязнение распространилось на поверхностные и (или) на подземные воды. Тот же неблагоприятный результат наблюдается вследствие некоторых социальных явлений, например если на ней угнездились самовольные захватчики, расположено сооружение, подлежащее сносу. Бесполезные, а тем более нежелательные предметы и образования к принадлежностям земли не относятся. Все такие важные положения следовало бы рассмотреть и закрепить в законе.

Сказанное выше имеет немаловажное значение при переходе земли из рук в руки, например при ее купле-продаже. Если продаваемый участок в момент заключения договора обладал рядом ценных принадлежностей, то, вступая во владение им, покупатель вправе не принимать его в обезображенном виде: замусоренным, с вырубленными деревьями, разрушенными дамбами, оскопленной землей, нарушенными границами. На участке не должно быть взявшихся откуда-то посторонних владельцев. Для этого в ходе предварительного осмотра участка необходимо составлять его подробное описание (или делать в документе осмотра отсылку к другим описаниям и планам). Когда покупатель будет принимать участок в свое владение, он должен убедиться, что все на месте.

С этой целью ст. 556 ГК РФ "Передача недвижимости", предусматривает специальную процедуру для случая ее купли-продажи <1>. Эта статья требует составления сторонами передаточного акта или заменяющего его документа <2>. Если к моменту передачи участок сильно изменился к худшему, то согласно общим положениям ГК РФ покупатель вправе предъявить претензию продавцу, чтобы тот привел землю в порядок, либо потребовать возврата ему части уплаченной им суммы (т.е. снизить цену покупки), либо вообще расторгнуть договор. Однако детальных норм, относящихся к подобной ситуации, закон не содержит.

--------------------------------

<1> Составление приемопередаточного акта в высшей степени желательно не только при исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости, но также для иных случаев, когда недвижимость передается от одного лица другому.

<2> Согласно одному из толкований ст. 556 ГК РФ договор о купле-продаже недвижимости считается исполненным только в том случае, если имущество вручено покупателю, а документ о передаче подписан обеими сторонами (см. ниже).

Нынешний Земельный (а равно Гражданский) кодекс РФ недостаточно учитывает тот факт, что между моментом заключения соглашения между сторонами о купле-продаже земли (или иного объекта недвижимости) и моментом фактической ее передачи из рук в руки проходит известный срок, за который все может случиться. В ряде стран, где имеется многолетний опыт регулирования договоров аренды, купли-продажи и других сделок с недвижимостью, действуют особые нормы, отражающие особенности этих сделок. Например, в законодательстве Германии процедура передачи недвижимости из рук в руки представляет собой отдельную стадию сделки. Поэтому существующую в отечественном законодательстве неполноту правил относительно приемки-передачи недвижимости (на основе ранее заключенного договора) целесообразно преодолеть с учетом уже зарекомендовавших себя процедур (см. ниже).

Требуется специально разработать правила приемки-передачи земельного участка (или трассы) под застройку, когда застройку осуществляет подрядная организация. В таких правилах заинтересованы обе стороны: генеральный подрядчик - чтобы ему не пришлось впоследствии за свой счет предварительно приводить в порядок полученный им для работы участок (трассу), а также заказчик стройки - чтобы снять с себя ответственность за то, что может произойти с землей после заключения подрядного договора и передачи земли генеральному подрядчику. Аналогичные правила были бы полезны также при приемке-передаче в эксплуатацию уже выстроенного объекта.

В этом последнем случае эксплуатационная организация (или заказчик стройки как ее представитель) заинтересована принять земельный участок, обслуживающий выстроенный объект, в благоустроенном виде, с бесспорными границами, убедиться в отсутствии физических и юридических его пороков. Для генерального же подрядчика важно обезопасить себя от возможных последующих претензий к нему со стороны эксплуатационной организации. Выполнение указанной процедуры должно упростить и облегчить последующую официальную регистрацию эксплуатационной организации в качестве владельца земли. Правила приемки-передачи участка, обслуживающего выстроенный (реконструированный) объект, целесообразно включить в строительные правила, регулирующие приемку самого объекта (см. ниже).

Земля и строение

В этой связке строение по отношению к земле, как правило, является главной вещью, а земля выступает как принадлежность по отношению к строению, которое она обслуживает. Объясняется это тем, что стоимость здания, сооружения обычно намного выше, чем стоимость отведенной для них земли. Сочетание главной вещи и ее принадлежности имеет важное юридическое значение. По закону "принадлежность следует судьбе главной вещи". Как упоминалось выше, это означает, что если продан, например, деревенский дом, а в договоре ничего не сказано о приусадебном участке, то подразумевается, что последний продается вместе с домом. (Желательно, конечно, чтобы существовал официальный план участка, а его границы были закреплены на местности.)

В наше время в Закон г. Москвы об основах платного землепользования внесена поправка, согласно которой лицо, арендующее у города помещение, здание или сооружение, включает в свой платеж за предмет аренды также плату за соответствующий участок земли <1>. Эта поправка отвечает п. 2 ст. 654 ГК РФ, согласно которому "установленная в договоре аренды здания или сооружения плата... включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено... если иное не предусмотрено законом или договором". Отсюда можно сделать вывод, что закон рассматривает здание (строение) вместе с обслуживающей его землей как единый хозяйственный комплекс.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2003. 15 июля. С. 7.

В ряде стран при обложении недвижимости она также рассматривается как единый комплекс - без разбивки на собственно землю и на строительный объект. Операции по учету и регистрации дома вместе с обслуживающим его земельным участком производятся в отношении единого объекта недвижимости (а не по отдельности, да еще в разных организациях, как это нередко практикуется в современной России). Все эти официальные процедуры отвечают той экономической связи, которая существует между строительным объектом и занимаемой им земельной площадкой.

Сказанное выше как будто не вызывает возражений. Однако в российском законодательстве правовой режим двух предметов, составляющих комплекс недвижимости, выражен не всегда четко, а иногда и противоречиво. Пятый принцип, включенный в ст. 1 Земельного кодекса РФ, устанавливает "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов". В то же время он утверждает, что "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Первая часть приведенной формулы о "единстве судьбы" не вызывает сомнения. То, что здание, сооружение и занимаемый им земельный участок представляют в хозяйственном смысле единое целое, кажется очевидным. Но этого нельзя сказать про вторую половину приведенной формулы. Если оставить в стороне оговорку о возможных исключениях (оговорка сделана, видимо, на всякий случай), то получается, что строительные объекты следуют судьбе земельных участков, которые они занимают.

Такое утверждение далеко не всегда вяжется с действительностью. Ведь если стоимость выстроенного здания намного превосходит стоимость занимаемого им участка земли, то, скорее, судьба земельного участка окажется подчиненной судьбе здания. Об этом говорит, например, ст. 553 ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающие в случае, когда собственник строительного комплекса - участка земли и воздвигнутого на нем здания, сооружения продает на сторону только землю, оставляя за собой постройку. В этом случае закон учитывает необходимость правильной эксплуатации постройки и предоставляет ее собственнику право пользоваться той частью (проданной) земли, которая для этого необходима.

Переход земли в иную собственность не должен сказываться на нормальном использовании постройки. Выходит, что правовой режим земли следует за правом собственности на постройку, а не наоборот. Аналогичный вывод можно сделать из ч. 3 ст. 552 ГК РФ. Содержащаяся в этой части норма допускает ситуацию, при которой собственник строения, построенного на чужой земле, продает принадлежащее ему строение на сторону, не испрашивая согласия на это у собственника земли <1>. При этом покупатель получает право пользоваться соответствующей частью чужой земли на тех же условиях, которые действовали прежде для продавца.

--------------------------------

<1> Это правило не отменяет права собственника земли купить чужое строение, располагающееся на его земле.

Часть 2 ст. 555 ГК РФ предусматривает случай, когда договор о продаже здания, сооружения умалчивает о цене земельного участка, обслуживающего строение. В этом случае признается, что по общему правилу согласованная цена здания, сооружения включает также цену земельного участка. Такое решение означает, что главной вещью закон признает здание (сооружение), тогда как обслуживающий земельный участок рассматривается только как его принадлежность.

Несогласованность законов относительно того, что считать главной вещью, а что принадлежностью в связке "строение - земля", имеет объяснение. Дело в том, что по этому вопросу нет единого мнения среди ученых-юристов. Многих смущает формула римского права Superficies solo cedit, которую в свободном переводе излагают так: "Здание следует судьбе земли" (т.е. главное - это земля, а строение - лишь принадлежность земли). Понятно, что желающих спорить с догмами римского права не так много. Однако спорить необязательно, если правильно понимать саму приведенную формулу.

Ее буквальные истолкователи не учитывают, что эта формула - лишь искусственное произведение юридической мысли, удобная фикция. Чтобы правильно понять ее смысл, надо задаться вопросом: в отношении какого рода строений она прилагалась? Ответ таков: действовала она в отношении домов, воздвигнутых застройщиками по договорам на чужой (муниципальной) земле. В силу этой формулы застройщик имел право пользоваться и даже распоряжаться построенным домом, но право собственности на дом принадлежало не ему, а тому, кому принадлежала земля <1>.

--------------------------------

<1> Новицкий И.Б. Основы римского права. М., 1972. С. 134.

Скорее всего, приведенная формула служила удобным юридическим инструментом, направленным против поползновений некоторых малощепетильных застройщиков, которые стремились закрепить за собой участки чужой земли. Эти застройщики ориентировались не на право, а на экономический результат. Ход их мысли был примерно таков. Если застройщик перестанет вносить собственнику арендную плату за землю, занимаемую его домом (и тем самым попытается присвоить землю), то у какого судьи "поднимется рука" на то, чтобы приказать арендатору убраться вон и снести дом, который стоит много больше, чем земля? Да если еще дом сдается в аренду и его снос тяжело скажется на населяющих его людях! Итак, дом должен остаться на месте. Но, поскольку собственником его будет числиться застройщик, ему же автоматически достанется и земля под домом.

Чтобы пресечь такие попытки, в римском праве и была изобретена приведенная формула. Она была направлена против тех недобросовестных арендаторов муниципальной земли, которые легально строили на ней свои дома, а "попутно" стремились закрепить за собой занимаемую ими землю. Но, поскольку по принятому правилу дом признавался принадлежностью земли, застройщик уже не мог претендовать на то, чтобы считаться ее собственником. Путь к желанному для него результату перекрывался с помощью юридической фикции. Как всякая фикция, приведенная формула работала только при определенных обстоятельствах; она не должна была искажать нормальные экономические отношения, которые существовали (и существуют) между собственником строения и собственником земли, обслуживающей это строение.

Более крутые меры профилактики, направленные против попыток захвата земли ее арендаторами, можно найти в отечественной истории. В музее г. Донецка (Донбасс) показывают макет старого шахтерского поселка, который не имел ни улиц, ни коммунальных удобств, ни строений, заслуживающих называться домами. Полупещерное существование жителей было вызвано позицией тогдашнего хозяина земли - войска Донского, которое сдавало свою землю в аренду углепромышленникам. Войсковое правление (возможно, не без оснований) опасалось, что если на арендованной земле возникнут капитальные строения, то земля "уйдет" из рук войска. Поэтому всякое капитальное строительство арендаторам было вообще запрещено. (Так продолжалось вплоть до 1918 г., когда войско потеряло права на свои земли в Донбассе.)

Современные юридические инструменты, защищающие право собственника земли против недобросовестного арендатора, являются более гибкими. Но и они не всегда совершенны, когда речь идет о самовольной застройке. Так, ст. 222 ГК РФ для этого случая допускает варианты судебных решений, в том числе снос самовольно возведенного строения. Но при этом ст. 222 смешивает две различные ситуации. В одном случае самовольная постройка появляется на чужой земле (возможно, даже захваченной), а в другом - на земле, которая принадлежит самому застройщику. Единственное, что объединяет обе постройки, так это то, что они появились без надлежащего разрешения властей. Но при этом ст. 222 оставила в стороне земельные отношения. Между тем не составляет труда понять, что возвести без разрешения постройку на своей земле - это одно, тогда как захватить под постройку чужую землю - совершенно другое. Как можно было объединять в одной статье такие разнородные действия - это вопрос к авторам ГК РФ.

В связке "строение - земля" проблема главной вещи и ее принадлежности не сводится к случаям купли-продажи или к самовольному строительству. В современной России "больным" вопросом оказалось право на дворовые территории при многоквартирных жилых домах. К сожалению, в течение ряда десятилетий статус этих территорий не пользовался должным вниманием ни заказчиков, ни проектировщиков, ни эксплуатационных организаций. Первые не всегда требовали, а вторые не всегда четко определяли границы дворов, которые должны были обслуживать строящиеся дома. Что касается эксплуатационных организаций, то они "приходили" обслуживать уже построенные объекты; им трудно было ставить под сомнение авторитет тех организаций, которые планировали и осуществляли застройку. Кроме того, многим из них не хватало (и не хватает) знаний в области управления придомовым земельным хозяйством <1>. В настоящее время, после приватизации значительной части жилищного фонда в многоквартирных домах, эти недостатки проявили себя более чувствительно, чем раньше.

--------------------------------

<1> На вопрос: где проходят границы домовладения - иногда можно услышать такой ответ: это знают дворники. К ущербу для авторитета земельных документов (теоретически полагающихся на каждое домовладение) в этой шутке содержится доля истины.

Нынешние муниципальные и федеральные жилищные конторы разных наименований осуществляют некоторые владельческие функции в отношении внутриквартальных территорий, однако никаким земельным титулом они при этом не обладают. Соответственно у них нередко нет земельных планов и других технических документов на подведомственные им площади <1>. Это делает их неполноценными хозяевами дворов. Так, они не несут ответственности за сохранность растущих там деревьев и кустарников. Впрочем, на их балансах не показаны не только зеленые насаждения на дворовых территориях, но и многие другие весомые объекты, составляющие домовое имущество.

--------------------------------

<1> Считается, что такие планы и документы имеются в местном бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как известно, начиная с 1990-х годов в России идет процесс бесплатной приватизации квартир в многоквартирных домах. Новым правам каждого коллектива жильцов противостоит новая же для них обязанность - принять на свой счет затраты по эксплуатации и ремонту дома, которые до сих пор оплачивались ими по неполной стоимости. Эти затраты должны предусматривать также работы, необходимые для содержания и благоустройства дворовых территорий. Но во многих случаях городские власти не настроены передавать коллективам жильцов право собственности на эти территории. При этом они ссылаются то на опасность такого права (дворы будут огорожены, и туда не смогут попасть ни пожарные машины, ни ремонтные службы), то на неясность границ дворов. Такие речи можно услышать, например, от представителей власти в Москве.

Эти доводы малоубедительны. У городских властей есть административные полномочия, чтобы противодействовать самовольному появлению домовых оград. Профессиональная строительная пресса замечала, что по многим причинам, в том числе для противодействия стихийному появлению "глухих" оград, целесообразно объединять земельную и архитектурную службы в городах, а возможно, и в сельской местности <1>. Что касается границ дворовых территорий, то эти границы следует "навести" либо по проектным материалам (если границы дворов там обозначены), либо по фактически сложившейся конфигурации домовладений.

--------------------------------

<1> Строительство и бизнес. 2004. N 11. С. 23; 2008. N 4. С. 6.

Дворовые территории являются принадлежностью жилых домов, ибо жить в доме, содержать дом и в то же время не пользоваться и не распоряжаться его двором невозможно. И если квартиры в доме переданы в частную, а домовое хозяйство - в коллективную собственность жильцов, то в коллективной же собственности должны находиться и дворовые территории <1>. Правда, передача в собственность жильцов комплекса недвижимости означает, что они должны будут платить за нее местный налог, но это уже другая тема.

--------------------------------

<1> Дворовая территория многоквартирного дома, его крыша, чердак, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты, мусоропроводы, подземное хозяйство и т.п. объекты никакому разделу между жильцами не подлежат. Поэтому, как упоминалось, следует пересмотреть и уточнить положение ЖК РФ о том, что домовое хозяйство многоквартирного дома находится в долевой собственности жильцов.

Теоретически не исключен вариант, при котором коллектив жильцов будет пользоваться двором не на правах собственника, а как его арендатор. Однако такой вариант был бы юридически непоследовательным, ибо весь остальной комплекс домового хозяйства предполагается передать коллективу жильцов именно в собственность. По существу же, коллектив жильцов в этом случае может оказаться уравненным в своих правах с другими претендентами на территорию двора, например с автовладельцами, которые используют свободные и несвободные его площади для парковки своих машин, возводят гаражи и укрытия для автомобилей. Практически это означает, что дворы будут пребывать (как и ныне) в полубесхозяйном состоянии. Более того, будет затруднен нормальный уход за домом, например ремонт его подземных коммуникаций или фасада, если это потребует хотя бы временной перепланировки двора. Все эти несоответствия и затруднения отпадут только в том случае, если дворовые территории, как и домовое хозяйство в целом, будут переданы в собственность коллективов жильцов.

Коллектив жильцов может принять домовое хозяйство, включая дворовую территорию (вместе с подлежащей документацией), только от управомоченной организации. Но жилищная контора ныне таковой не является. Поэтому, если подходить ответственно к передаче коллективам жильцов их домов, нельзя обойтись без такого предварительного мероприятия, как более точное определение прав и обязанностей нынешних жилищных контор в отношении подведомственных им домов и домовых принадлежностей.