Недвижимость пробелы и несоответствия в правовом регулировании л.Б. Шейнин

Шейнин Леонид Борисович, кандидат юридических наук, научный сотрудник Института экономики РАН.

Предисловие

Гражданское право оказывало и оказывает серьезное влияние на другие отрасли права. К нему "прислушиваются", на нем основываются нормы ряда смежных отраслей права: жилищного, земельного, водного, лесного, горного, семейного, авторского и т.д., так как именно ими руководствуются при урегулировании имущественных и обязательственных отношений.

Основой гражданского права служит Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), с которым должны сверяться нормы многих других отраслей права. Нынешний ГК РФ вводился в действие по частям; первая его часть была принята в 1994 г. Однако за годы действия ГК РФ в целом и отдельных его частей выявились некоторые недочеты его авторов. Эти недочеты иногда чувствительным образом сказываются и на населении, и на корпорациях, и на органах власти, поскольку все они вовлекаются в вопросы имущественного и обязательственного права. Независимо от этого развитие общества поставило вопрос о новых формах гражданских отношений, которые были только в зачатке, когда принимались нормы ГК РФ. При этом обнаружилось, что действующие нормы многих таких отношений не охватывают.

Гражданский кодекс как своеобразный эталон в области регулирования гражданских отношений нуждается в постоянном внимании специалистов. О необходимости дополнения и корректировки ряда норм ГК РФ (и сопряженных с ним норм некоторых других отраслей права) говорилось в 2003 г. на конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" (далее - Концепция) <1>. Однако данный документ охватил далеко не все вопросы совершенствования гражданского права в области учета недвижимости и ее оборота. Такую задачу, как представляется, может выполнить только комплекс исследований.

--------------------------------

<1> Концепция разработана под эгидой Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации.

Настоящая работа является именно комплексным исследованием такого рода. В ней рассматриваются вопросы гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, его государственный учет, некоторые пробелы и несоответствия в праве, связанные прежде всего с нормами ГК РФ.

Глава 1. ИНСТИТУТ СОБСТВЕННОСТИ <1>:

Пробелы и неточности в терминологии

--------------------------------

<1> Термин "собственность" имеет не одно, а три значения: (1) право собственности. Это значение "привлекает" прежде всего юристов; (2) фактические отношения собственности. Таким пониманием собственности нередко оперируют ученые-экономисты. Но это же понимание собственности применяется и в бытовом языке; (3) предмет собственности. О какой собственности идет речь в каждом конкретном случае, бывает видно из контекста. См.: Шейнин Л.Б. Земельное право России. М., 2007. С. 204 - 206.

Общее и общественное

В концепции права собственности есть грань, разделяющая собственность общую и общественную. Как известно, общая собственность бывает в двух формах: долевая и совместная собственность лиц. Отношения между долевыми, а также совместными собственниками регулируются в гл. 16 ГК РФ (ст. 244 - 259). Однако об общественной собственности в ГК РФ не упоминается.

Между тем это понятие не надуманно. Если долевые собственники владеют общим имуществом, не образуя юридического лица, то устанавливается режим пользования, владения и распоряжения этим имуществом, который требует согласия всех собственников (ст. 246, 247). По-видимому, общее согласие собственников подразумевается также в случае владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности; например, это касается отношений по поводу общего имущества между супругами или внутри крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 253, 256, 257) <1>. Правда, прямо об этом в ГК РФ не говорится.

--------------------------------

<1> Чем отличается фермерское хозяйство от крестьянского хозяйства, ГК РФ не сообщает. Статья 259 рассматривает оба термина как равнозначные.

Вместе с тем положение кардинально меняется, если коллектив собственников оформляется (учреждает себя) как юридическое лицо. В этом случае право собственности переходит к юридическому лицу - будь то товарищество, кооператив, акционерное общество или другая корпорация. Общая собственность превращается в общественную. "Собственнические" права отдельных лиц исчезают. Они преобразуются в их членские или иные права в соответствии с уставом вновь созданного юридического лица. Принятие решений о порядке владения, пользования, распоряжения общественной собственностью переходит в ведение управляющих органов юридического лица. В качестве таких органов могут выступать его правление, председатель правления, приглашенный управляющий, общее собрание учредителей. Бывший собственник теряет "прямой доступ" к предмету своего прежнего права; воздействовать на его сохранность, его использование или на его судьбу, как и на другие предметы общественной собственности, он может только косвенно, в качестве члена коллектива, например в соответствии с принятым уставом требовать отчета от управляющих лиц, оспаривать их решения, вносить свои предложения, выражать недоверие этим лицам, предлагать свои кандидатуры.

Во времена СССР эти правила были хорошо известны миллионам колхозников, из чьих натуральных взносов исторически сложилось общественное имущество колхозов. Колхозники отлично знали, что слова из популярной песни "и все вокруг колхозное, и все вокруг мое" в последней части не отвечали действительности. Прежние законы не допускали никаких поползновений со стороны отдельного колхозника воспользоваться как своими бывшими когда-то его, а потом перешедшими в колхоз средствами производства, а тем более той продукцией, которую колхоз произвел с помощью этих средств. Такое поползновение однозначно квалифицировалось как хищение общественного имущества.

Гражданский кодекс не разделил юридическую природу, с одной стороны, общего имущества, принадлежащего лицам, только собирающимся образовать корпорацию, а с другой - того же имущества, когда оно попадает в распоряжение вновь образованной корпорации.

Два лица могут сложить принадлежащую им недвижимость (скажем, землю одного и строение на ней другого). Как фактически, так и юридически может образоваться общая собственность указанных лиц. Такая собственность будет либо совместной (если в ней нельзя выделить доли каждого), либо долевой. При этом долевая общая собственность может быть двоякой: реальной, если доля каждого может быть выделена в натуре, или идеальной, если этой доли выделить в натуре нельзя. (Надо сказать, что ГК РФ избегает разделения долевой общей собственности на эти два разряда <1>.) Возможен вариант, при котором часть общего имущества окажется в совместной собственности учредителей, а часть - в долевой. Но если и оба собственника учредят юридическое лицо, поручив ему эксплуатацию получившегося комплекса, то каждый из них теряет свое право в прежней общей собственности. Вместо этого права образуется новое право - право собственности юридического лица.

--------------------------------

<1> Может возникнуть вопрос, зачем нужна конструкция идеальной доли в общей собственности, если в натуре выделить эту долю нельзя. Ответ на этот вопрос содержится в ст. 249 ГК РФ. Участники общей собственности несут расходы по содержанию общего имущества, включая падающие на них налоги и сборы, соразмерно своим долям. Именно этим пониманием долевой общей собственности (на весь многоквартирный дом), предусмотренной в Жилищном кодексе РФ, руководствуются правления жилищно-строительных кооперативов при раскладке между их членами своих расходов по домовому хозяйству (см. ниже).

Если речь идет об общей собственности, то собственники управляют ею совместно на началах единогласия <1>. Общественное же имущество юридического лица обычно находится в заведовании его правления, и только кардинальные вопросы управления этим имуществом выносятся на суд (голоса) членов коллектива. В отличие от режима общей собственности член коллектива (корпорации) либо вообще не может изъять свой вклад, либо вправе претендовать только на денежную компенсацию, если он задумает выйти из коллектива. Требовать обратно свой вклад в натуре он может только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом юридического лица. Право собственности на свой вклад, когда тот находится в распоряжении коллектива, он теряет в любом случае.

--------------------------------

<1> ГК РФ говорит о необходимости согласия на проведение хозяйственных мер всех участников только долевой собственности (ч. 1 ст. 247). Можно полагать, что это же правило действует и для участников совместной (не долевой) общей собственности.

Терминологически важно различать две ситуации, которые могут возникнуть при сложении для единой хозяйственной цели имущества двух или более лиц. Если лица, складывающие свое имущество, не образуют юридического лица, то они будут называться сособственниками. При этом возникает их общая собственность. Если же они образуют юридическое лицо, то их следует именовать учредителями, или членами, или товарищами созданной ими корпорации. Как упоминалось, если учредители организуют юридическое лицо и передают ему свое имущество для управления им на праве собственности, то возникает общественная собственность юридического лица.

Таким образом, между общей и общественной собственностью существует принципиальное различие (о нем справедливо говорили некоторые ученые-цивилисты на диспутах в начале 1990-х годов). Об этом различии приходится упоминать по той причине, что его нередко не замечают не только не искушенные в юриспруденции лица, но и сами законодатели. Так, Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) в ряде статей утверждает, что в приватизированных многоквартирных домах домовое имущество (хозяйство) принадлежит жильцам на праве "долевой собственности". Это утверждение неверно сразу в двух отношениях. Если жильцы организовали товарищество собственников жилья (ТСЖ), то все права и обязанности по домовому имуществу переходят к этому товариществу. Никаких прав собственности на домовое имущество у отдельных жильцов не остается. Если же такое товарищество не создано, то уместно говорить не о долевой, а о совместной (нераздельной) собственности жильцов на это имущество, ибо никаких долей в крыше, подвале, чердаке, наружных стенах дома, подземных сетях, лестничных маршах и лифтовых холлах, а также в площади двора они не имеют <1>. Сам ЖК РФ вопреки всем своим утверждениям о долевой собственности совершенно справедливо установил, что общее имущество (точнее, "домовое" имущество, которое может быть не только в общей, но и в общественной собственности) не подлежит разделу между жильцами (п. 4 ст. 37) <2>.

--------------------------------

<1> Газета "Строительство и бизнес" (2008. N 12. С. 16) не без иронии заметила, что если признавать долевую собственность жильцов приватизированных квартир на все оборудование их многоквартирного дома, то придется вычислять (и при необходимости выделять в натуре) долю каждого жильца в сечении каждой водосточной трубы.

<2> ЖК РФ исходит из молчаливого предположения, что до создания ТСЖ домовое имущество находилось и находится в собственности жильцов. Это предположение не очевидно. Большинство жильцов в многоквартирном доме нередко слабо разбираются в домовом хозяйстве и практически не участвуют в его эксплуатации. Если даже квартиры в доме приватизированы, то капитальным и текущим ремонтом такого дома, эксплуатацией его оборудования все равно занимается та жилищная контора, которая занималась этим и раньше, когда квартиры не были приватизированы. При этих обстоятельствах нет оснований видеть в коллективе жильцов даже совместных (не говоря уже о долевых) общих собственников домового хозяйства. Следует добавить, что многие городские власти не склонны признавать никакой вид собственности жильцов на дворовые территории: ни в форме их общей собственности, ни в форме собственности юридического лица, каковым является ТСЖ.

К сожалению, ошибка в части провозглашения долевой собственности жильцов на домовое оборудование (общее имущество) в многоквартирном доме узаконена в ст. 289 и 290 ГК РФ. Эти статьи противоречат другим нормам ГК РФ. Так, согласно ч. 2 его ст. 252 участник долевой собственности в общем случае "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" <1>. Эта норма не совместима со ст. 289 и 290. В самом деле, если в соответствии с данными статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК РФ, надо исправить.

--------------------------------

<1> Если выдел по какой-то причине невозможен, то согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе потребовать, чтобы другие участники долевой собственности выплатили ему "стоимость его доли". При этом он теряет право на свою долю (ч. 5 ст. 252). Но приведенные правила имеют в виду совершенно другие отношения; они неприложимы к общей собственности жильцов многоквартирного дома на домовое имущество.

Неоправданно ограничивают рамки общей совместной собственности некоторые ученые-юристы. По их мнению, она допустима только между близкими людьми, как это наблюдается между супругами или между членами крестьянского (фермерского) двора. Во всех остальных случаях, по их мнению, совместная общая собственность должна уступить место долевой общей собственности <1>. Однако обширное поле отношений собственности по поводу домового оборудования в многоквартирных домах доказывает, что это мнение ошибочно.

--------------------------------

<1> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 356, 361.

Общая и общественная собственность - это важнейшие понятия из области права собственности. И то и другое должно найти свое место в ГК РФ. Сходное же их звучание (и реальная возможность принять одно за другое) требует, чтобы ГК РФ не просто упомянул о каждом из них в отдельности, но и провел ясное различие между ними <1>.

--------------------------------

<1> Вопрос о соотношении общей и общественной собственности давно обсуждается в юридических кругах; к сожалению, это обсуждение не оказало влияния на язык законов. См.: Юрист. 2008. N 5. С. 27, 28.

Статья 48 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам передать свое имущество (на каком-то другом праве, но не на праве собственности) образованному ими юридическому лицу, а право собственности на это имущество оставить за собой. Однако такую конструкцию нельзя считать универсальной. Например, вряд ли она применима к жилым домам с приватизированными квартирами, где создаются (или будут созданы) товарищества собственников жилья. Ведь сохранение за жильцами общей собственности (в данном случае на домовое имущество) означает такое положение, при котором любые хозяйственные операции с общим имуществом производятся только с согласия всех собственников. Так, если правление ТСЖ задумает починить крышу дома, а один из собственников с этим не согласится, то спор должен решать суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Такой способ преодоления разногласий для жилищных товариществ малореален из-за своей непрактичности.

Тем не менее в уставах некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) записано, что домовое имущество (для этого понятия могут использоваться иные термины) находится в общей, да еще в долевой собственности членов ЖСК. Этим записям отвечает тот факт, что на балансах ЖСК домовое имущество обычно не отражается. Однако такое положение во многом существует лишь как некая дань, которую ЖСК отдают нормам Жилищного и Гражданского кодексов. (В какой-то мере это положение идет также навстречу тем членам ЖСК, которые не желают признавать за ЖСК каких-либо имущественных прав на домовое имущество, так как опасаются, что это приведет к ликвидации личных прав собственников на принадлежащие им квартиры.) На самом же деле руководители многих ЖСК отлично понимают, что домовое имущество представляет корпоративную собственность ЖСК (а не общую собственность жильцов). В этом направлении они и стремятся обеспечить права своих ЖСК при официальной регистрации последних в качестве юридических лиц.

Различие между общей и общественной собственностью давно признается и в быту, и в науке права, и в самом праве. Однако, как упоминалось выше, ГК РФ не делает четкого различия между собственностью общей и общественной (последнего термина он вообще не употребляет), и это плохо сказывается на отраслевом законодательстве. Этой нечеткости "следует" и ЖК РФ. В многоквартирных домах, где жилье приватизировано, домовое хозяйство, оно же домовое имущество, обслуживающее жилые помещения, ЖК РФ молчаливо признает общей собственностью жильцов-собственников - как до создания ТСЖ, так и, похоже, после создания ТСЖ. Это абсолютно неверно.

Многоквартирные дома с приватизированными квартирами:

границы индивидуального и коллективного

Многоквартирный дом - это комплекс, состоящий из двух частей. Одна часть обеспечивает комфорт жильцам; вместе с тем она приносит им доход или способна приносить доход. К ней принадлежат жилые помещения, которые обычно служат для проживания в них собственников. Но жилые помещения могут приносить и коммерческий доход собственникам в случае их продажи или сдачи внаем. Коммерческий доход способны приносить также нежилые помещения. Если собственник дома (не квартир) сдает в аренду так называемые встроенные помещения, например под торговые точки или для размещения учреждений, то обычно он извлекает доход из своей собственности.

Совершенно иная экономическая роль у другой части многоквартирного дома, которая призвана обслуживать первую. К этой второй части принадлежат все те элементы дома, которые не используются непосредственно жильцами и арендаторами, но без которых невозможна эксплуатация жилых и других пользовательских помещений. Домовое оборудование, домовое хозяйство сами по себе не способны приносить доход собственнику дома, но без них невозможно пользоваться жилыми и другими помещениями, т.е. тем, ради чего построен дом.

Обе рассмотренные части жилого дома не равноценны не только экономически, но и юридически. Если рассматривать квартиры как главную вещь в комплексе под названием "жилой дом", то все его внеквартирные конструкции, устройства, а также земельный участок оправданно считать принадлежностями жилых помещений; именно это обстоятельство позволяет признавать их при известных обстоятельствах либо общей, либо общественной собственностью жильцов. Кому принадлежит право собственности на домовое хозяйство в многоквартирном доме с приватизированными квартирами до момента организации ТСЖ - это особый вопрос, поскольку он допускает не один, а два ответа.

По одному варианту, пока жильцы не объединились в ТСЖ, права и обязанности в части этого хозяйства должны принадлежать прежнему собственнику - будь то местная власть, Российская Федерация в целом (в лице федерального ведомства) или субъект Федерации в лице подчиненного ему ведомства. После создания ТСЖ и его регистрации право собственности и соответствующие обязанности по домовому хозяйству переходят к этому товариществу.

По другому варианту жильцов приватизированных квартир следует изначально признавать общими совместными (нераздельными) собственниками в отношении домового хозяйства (ст. 253 ГК РФ). Если же жильцы организуют ТСЖ, то собственником домового хозяйства становится это товарищество в качестве корпорации, т.е. юридического лица. При этом общая собственность исчезает; допустимо сказать, что она превращается в общественную собственность.

Второй вариант кажется логичным. Похоже, что именно его придерживается ЖК РФ, потому что он не содержит никакого упоминания о передаче домового хозяйства от жилищных контор в распоряжение и собственность ТСЖ. Однако в случае принятия этого варианта он оказался бы нежизненным, ведь жильцы большого дома обычно не принимают участия в его содержании и эксплуатации; многие имеют лишь смутное представление о своем домовом хозяйстве. Признавать их совместными общими собственниками домового хозяйства бесполезно; это равносильно тому, чтобы обрекать его на безнадзорность. Более правильным и практичным выглядит первый вариант, а именно до создания ТСЖ признавать собственником домового хозяйства (или представителем собственника) ту жилищную организацию, которая заботилась о нем ранее, до приватизации квартир <1>.

--------------------------------

<1> В общей "долевой" собственности (как гласит ст. 290 ГК РФ) должны находиться несущие конструкции многоквартирного дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. К списку предметов общей (а после организации ТСЖ - общественной) собственности следовало бы добавить крышу, чердак, подвал, фундамент, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты и холлы, а также земельный участок при доме и под домом. Надо иметь в виду, что никаких долей в несущих и ограждающих конструкциях, крыше, чердаке или же долей в виде квадратных метров в городском дворе ни у кого из жильцов нет - ни до создания ТСЖ, ни (тем более) после его создания. См.: Шейнин Л.Б. Домовое хозяйство и домовладение // Профсоюзы и экономика. 2008. N 1. С. 59 - 68.

Следовало бы исходить из того, что собственность жильцов на домовое хозяйство вообще не правомерна. Собственность на домовое хозяйство возникает у коллектива жильцов только тогда, когда они объединятся в ТСЖ; причем право собственности будет принадлежать не им, а ТСЖ, готовым принять на себя ответственность за домовое хозяйство. (Кстати, когда жильцы в больших домах приватизировали квартиры, в спешке приватизации никто не предупредил их о том, в чьей собственности находится или должно находиться домовое хозяйство.) Общую собственность на домовое хозяйство не следовало бы признавать также для членов ЖСК, поскольку ЖСК изначально принимали на себя ответственность за это хозяйство.

В настоящее время вопрос с правами жильцов на домовое имущество оказался запутанным. ЖК РФ не упоминает о собственности ТСЖ на домовое хозяйство. Вместо этого он говорит об общей собственности жильцов. Между тем общая собственность жильцов на домовое имущество (если бы даже она существовала) после образования товарищества должна исчезнуть, ибо она преобразуется в общественную собственность юридического лица.

Собственность ТСЖ на домовое хозяйство, как она сформулирована в ЖК РФ, имеет свои "подводные камни". Его п. 6 ст. 135 утверждает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам "всем принадлежащим ему имуществом". Учитывали авторы ЖК РФ, что скрывается за этой формулой или нет, но, судя по точному смыслу приведенных слов, кредитор ТСЖ может обратить взыскание на принадлежащее ТСЖ домовое хозяйство или на любую его часть. Но такой результат неприемлем. Ведь если лишить ТСЖ собственности на домовое хозяйство, то теряется смысл существования ТСЖ. Наверняка пострадает и состояние приватизированных квартир. Поэтому в законе должно быть указано, что ТСЖ отвечает по своим долгам всеми своими активами, за исключением принадлежащего ему домового хозяйства и того минимума оборотных средств, которые необходимы для его поддержания.

По-другому в законе решается вопрос, если несостоятельным должником оказывается ЖСК. Поскольку ЖСК приравнены к потребительским кооперативам, образовавшиеся у них убытки должны быть покрыты дополнительными взносами членов кооператива, как этого требует ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Авторов ЖК РФ не удовлетворил статус ЖСК как потребительских кооперативов. Статья 122 ЖК РФ допускает и поощряет их преобразование в ТСЖ. Однако статус ТСЖ, как он представлен в ЖК РФ (см. выше), оказался не лучше. Очевидно, этот статус требует дополнительной разработки.

Из приведенного анализа статуса ТСЖ видны некоторые явные пробелы не только Жилищного, но и Гражданского кодекса, который обошел молчанием многие вопросы взыскания долгов, которыми бывают обременены физические и юридические лица. Давно известно, что при взыскании долгов с предприятия, хозяйственной организации, индивидуального производителя у должника нельзя отбирать некоторый минимум оборотных средств, а также те основные средства, с помощью которых ведется его хозяйство, поддерживается производство <1>. При наличии такой записи в ГК РФ вряд ли могла появиться непродуманная норма ЖК РФ, о которой идет речь.

--------------------------------

<1> Иначе нельзя исключить случаев, когда за долги, скажем, сельскохозяйственного предприятия у него изымается дойное стадо, которое идет под нож.

ЖК РФ избегает термина "домовое хозяйство"; вместо него он использует выражение "общее имущество" <1>. Но это последнее выражение - далеко не точное. Никакой закон или руководство не содержит сколько-нибудь полного списка тех предметов и устройств, которые следует относить к общему имуществу <2>. ЖК РФ уклоняется от разделения частного и общественного в многоквартирном доме; при этом он создает (ложное) впечатление, что такой задачи не существует, поскольку и так все ясно. Но фактически дело обстоит по-иному.

--------------------------------

<1> ЖК РФ почему-то не применяет давно зарекомендовавшее себя понятие "домовладение". Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации.

<2> Например, такого перечня нет в документе Росстроя 2003 г. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Представляется, что авторы этого документа сами испытывали неудобства из-за отсутствия подобного перечня или перечней. Например, об электрических устройствах и приборах в этом документе есть запись, что уход за электроплитами лежит на "собственнике жилищного фонда" - без уточнения того, кого считать этим собственником. Об электрических счетчиках сказано, что в разных случаях их "балансовая принадлежность бывает неодинаковой" (пп. 5.6.3, 5.6.10).

В каждой квартире имеются предметы, правовая принадлежность которых является недостаточно определенной. Нередко возникают вопросы, кому принадлежат батареи центрального отопления, газовая плита на кухне (либо печь и кухонный очаг), вентиляционный короб, двери и перегородки (в том числе межквартирные), оконные рамы, полы, некоторые трубы (так называемые стояки), санитарно-техническое оборудование, балконы, а также прихожие, если последние располагаются вне квартиры. Не ясно, в чьей собственности должны оставаться или в чью собственность должны переходить сараи (или подвальные помещения для угля и дров) после перевода дома на газовое топливо.

Разделение индивидуальной и коллективной собственности, а равно установление оправданных ограничений в использовании первой - не академический вопрос. От его решения зависит четкость отношений между собственником жилого помещения и собственником домового хозяйства. Ведь жилец может так переделать свою квартиру, что пострадает прочность несущих конструкций, эстетика фасада, пожарная профилактика, звукоизоляция и вентиляция соседних квартир, возникнут осложнения с их отоплением. Между собственником домового хозяйства и собственниками квартир иногда возникают споры, например по таким вопросам: кто должен устранять строительный брак в квартире во вновь отстроенном доме; кто будет укреплять осыпающийся балкон, ремонтировать приборы и трубы, обслуживающие квартиру: ее хозяин или собственник домового хозяйства; кто отвечает за протечки и поломки в этих предметах; в каких пределах указанными предметами может распоряжаться (удалять, заменять, переделывать, перестраивать) собственник квартиры, а в каких - собственник домового хозяйства. Если по этим вопросам нет согласия, то не исключены случаи (как это иногда и бывает), когда частный собственник вторгается в предметы и оборудование, которые ему не принадлежат. При этом он занимается переделкой объектов домового хозяйства, на которую он не имеет права.

В настоящее время (2010 г.) государство выделяет крупные средства для капитального ремонта многих старых жилых домов. Эти средства должны быть потрачены на приведение в порядок домового имущества (хозяйства), но не на ремонт квартир. Между тем немало предметов, относящихся к домовому имуществу, находится в пределах именно квартир. Это касается не только наружных стен, но и других капитальных стен, транзитных труб (так называемых стояков), вентиляционных коробов и др. Наличие в квартирах таких устройств и предметов требует ясного разделения их в натуре на то, что принадлежит собственнику квартиры, и на то, что ему не принадлежит. ЖК РФ эту проблему полностью обошел.

Разделение на частное и общественное затрагивает не только мероприятия по капитальному ремонту дома или квартиры. Например, такие принадлежности частной квартиры, как балконы, имеют немалое общественное значение. От их вида зависит эстетическое восприятие дома. Независимо от эстетики к ним предъявляются другие требования. В отношении балконов действуют особые противопожарные правила. Балконы в целом и их части должны быть достаточно прочными, чтобы не представлять угрозы для людей и предметов, находящихся на них и под ними. Таким образом, текущее содержание балконов, их ремонт и капитальные улучшения выходят за рамки частного права. Балконы должны быть в поле зрения жилищных организаций, отвечающих за дом, а также профильных надзорных органов.

В некоторых ситуациях жилищным организациям (вместе с обслуживающими дома коммунальными организациями) приходится заниматься также иной "начинкой" частных квартир: теплоснабжающими приборами, санитарно-техническим оборудованием и др. <1>. Если эти приборы и оборудование выходят из строя, то иногда они создают аварийную ситуацию для всего дома. С юридической стороны весьма непростыми бывают вопросы, возникающие при выявлении действительных виновников произошедших аварий, поскольку сети, бытовые приборы, домовое оборудование далеко не всегда четко разделены между жильцами, жилищной организацией и коммунальными службами.

--------------------------------

<1> Учитывая особую опасность газа, газовыми трубами и газовыми приборами в частных квартирах традиционно занимаются специализированные газовые конторы. Но кому принадлежат газовые приборы - вопрос остается открытым.

ЖК РФ предпочитает не замечать (обходит молчанием) ряд непростых вопросов, вроде перечисленных. В какой-то мере его позиция имеет рациональное объяснение. Ведь люди проживают в домах разных серий с неодинаковым домовым хозяйством и неодинаковой планировкой квартир. Надо думать, что неодинаковыми являются материалы и конструкции домов, например, возводимых на Севере и на Юге страны. Неодинаковыми в разных домах должны быть права и обязанности собственников квартир; соответственно должны различаться между собой права и обязанности организаций, содержащих и эксплуатирующих домовое хозяйство.

ЖК РФ, предназначенный для всей России в целом, не в состоянии охватить всего многообразия встречающихся ситуаций. Вывод из этого таков: нельзя обойтись одним кодексом на всю страну. Регионам должно быть предоставлено право (и рекомендовано) принимать свои жилищные кодексы в развитие ЖК РФ. Такую запись целесообразно внести в действующий ЖК РФ. Модельные кодексы для крупных регионов страны могли бы рекомендовать юристы - специалисты в области жилищного права.

Ипотека

В терминологическом отношении с этим понятием произошла непонятная (и неприятная) трансформация. По точному смыслу этого слова ипотека отражает ситуацию, когда собственник закладывает (обычно банку) принадлежащий ему дом, землю с целью получения кредита. Лицо не может заложить вещь, если оно не является ее собственником или же не обладает в отношении этой вещи правом так называемого хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ и след.). Должник погашает кредит по частям вместе с выплатой процентов. Ипотека принципиально отличается от залога: при установлении ипотеки как право собственности, так и фактическое владение заложенным имуществом остаются за должником.

Однако с термином "ипотека" произошло то, о чем Л.Н. Толстой однажды написал так: "Все смешалось в доме Облонских". Ипотекой стали называть продажу (квартиры) в рассрочку. Так нередко поступает построившая многоквартирный дом корпорация. (Ситуацию, сходную с такой продажей, регулирует ст. 501 ГК РФ "Договор найма-продажи".) Продажа дома, квартиры в рассрочку - это институт, похожий на ипотеку, но далеко не тот же. Достаточно сказать, что согласно этому институту, пока долг не выплачен (или не выплачена большая его часть), право собственности на дом, квартиру остается за кредитором-продавцом. При "настоящей" же ипотеке право собственности на заложенную вещь принадлежит должнику.

Правда, продажа недвижимости в рассрочку в законодательных актах ипотекой (как будто) не называется. Но для широкой публики употребление этого слова при продаже-покупке квартиры с рассрочкой платежа не вызывает сомнения. Ведь именно так это слово используется в ряде официальных документов, в рекламе, а также многими публичными деятелями и СМИ. Финансовый кризис, разразившийся в США в 2008 г., называли ипотечным кризисом, хотя к ипотеке он не имеет отношения. (Часть покупателей домов, которым продавцы - строительные компании предоставили рассрочку, не смогли выкупить свои дома у этих компаний, а те, в свою очередь, не погасили своей задолженности банкам.) В современной русской правовой терминологии произошло смешение понятий, и оно не на пользу юриспруденции. Когда в Россию придет "настоящая" ипотека, эта путаница даст о себе знать <1>.

--------------------------------

<1> По аналогии (насколько она допустима) можно судить о слове "олигарх". С чьей-то легкой руки олигархами стали называть скоробогачей, хотя олигарх (в переводе с греческого) - это один из соправителей страны; на современном языке - член правящей хунты. Слово "олигарх" в современном русском языке начало означать совсем не то, что оно должно означать.

Невостребованные термины: титульное и нетитульное

пользование землей и другими объектами недвижимости

Земельный титул отвечает на вопрос, каким правом обладает тот, кто правомерно претендует на землю или кто фактически владеет и пользуется ею. Титулом может быть право собственности, право владения, право бессрочного пользования и др. Земельный титул - это заранее признанное право лица на землю. Оно может выявляться и устанавливаться в ходе спора, но нередко титул предшествует возможным спорам и, следовательно, способствует сокращению самих поводов к спорам. Титул на землю или иной объект недвижимости обычно приобретается (получает свое признание) через государственную регистрацию права (см. ниже).

Присвоение лицу определенного титула облегчает ему защиту своей собственности, своего владения и пользования от посягательств со стороны (ст. 305 ГК РФ), включая самозащиту (ст. 14 ГК РФ). Титул как заранее признанное право данного лица обладает большей ценностью, чем право, не подкрепленное государственной регистрацией или каким-то другим официальным актом со стороны управомоченного государственного органа (например, суда).

Вместе с тем далеко не всякое право на землю является титульным. Например, если туристы путешествуют по лесу, то они пользуются и красивыми видами, и лесной почвой, и чистым воздухом, и хворостом для костра, и многим другим из того, чем богат лес. Все такие пользования будут правомерными, тем не менее их право пользования не является титульным, т.е. специально закрепленным за данной группой туристов или за каким-то лицом из их числа. Оно не зафиксировано ни в каком государственном реестре. Отсюда - возможные неблагоприятные последствия для туристов. Так, если облюбованный ими участок леса подвергнется вырубке, будет отведен для добычи полезных ископаемых и станет недоступным для них, то у туристов не возникнет права требовать компенсации за утерянную возможность пользоваться лесом (точнее, их претензии на компенсацию могут носить социально-политический, но не правовой характер) <1>.

--------------------------------

<1> Туристы пользуются многими благами лесного комплекса, включая лесные земли, но не владеют ими. Так, у них нет права запретить пользоваться тем же участком леса, где они находятся, кому-то еще. Здесь, однако, надо принимать во внимание неписаные этические нормы. Так, если группа туристов расположилась на отдых, то, пока она занимает облюбованное место, там не должны располагаться другие туристы и отдыхающие.

Нетитульное пользование может иметь большое значение для местных жителей, например сбор ими даров леса. В исторической литературе описано немало случаев, когда основатели монастырей в XIV, XV и XVI веках наталкивались на враждебное отношение к ним со стороны местных жителей, которые изгоняли их и уничтожали их постройки. Например, длительную враждебность местных жителей испытывал на себе Палеостровский монастырь в Заонежье (современная Карелия).

Некоторые современные садовые товарищества под Москвой переживают напряженность в отношениях с местными жителями, которые привыкли считать отведенные товариществам земли "своими", хотя никаких "бумаг" (т.е. титульных прав) на эти земли у них не было, нет и быть не могло. Приступая к планам преобразования местности, опытные земельные планировщики нередко учитывают не только титульные права, но и местные традиции пользования землей, не опирающиеся на формальный титул.

Нетитульные права проявляют себя не только в лесу, в поле или на воде. Они имеют гораздо более широкое применение. Например, они действуют во всех случаях, когда в населенных пунктах пешеходы пользуются благоустроенными (или малоблагоустроенными) дорожками, а автомобилисты - проезжими улицами. Если гражданин заходит в публичное здание, открытое для посещения, то он (сознательно или бессознательно) пользуется при этом своим нетитульным правом.

Юридическая мысль обычно имеет дело с титульными правами, поскольку именно они вызывают наибольшее количество судебных и административных споров. Соответственно законодательство, регулирующее имущественные отношения, обычно предполагает наличие у заинтересованных лиц определенного титула. ГК РФ почти не упоминает о правах, не защищенных титулом. Редкий случай представляет его ст. 262 "Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок".

Статья 305 ГК РФ содержит норму, защищающую владельца, "не являющегося собственником". Такого владельца эта статья ГК РФ видит в лице того, кто обладает правом пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо правом, опирающимся на иное основание, "предусмотренное законом или договором". Остается, однако, неясным, защищает ли ст. 305 нетитульные права. Если защищает, то делает это весьма неуверенно, ибо все перечисленные в ней права (до слова "иное") относятся к титульным.

В нормах лесного права в свое время содержалось утверждение, что пользование лесом туристами, отдыхающими, иными относительно безобидными для леса лицами (не лесозаготовителями) относится к разряду публичных сервитутов. Это утверждение подверглось обоснованному сомнению. Ведь сервитут должен быть "привязан" к конкретному его обладателю, он не может распространяться на неопределенное число лиц. По закону он подлежит государственной регистрации. Но привязать документально право пользования лесом к неопределенному количеству лиц невозможно ни юридически, ни технически.

Кроме того, надо принимать во внимание, что сервитут считается вещным правом. Отмена сервитута, даже если бы она происходила по официально признанной необходимости, должна повлечь выплату компенсации ущемленному лицу. Между тем не полагается никакой компенсации лицам, прежде пользовавшимся лесом, если это пользование прекращается. Таким образом, (ограниченное) право многих людей пользоваться лесом нельзя назвать сервитутом, хотя бы и публичным. В данном случае юридически правильная квалификация отношений должна опираться на доктрину нетитульного пользования (лесом), а не на институт публичного сервитута <1>. В новом Лесном кодексе РФ (2006 г.) "безвредное" посещение публикой лесных угодий публичным сервитутом уже не именуется.

--------------------------------

<1> См.: Право и экономика. 2004. N 8. С. 76 - 78.

Хотя нетитульные права распространены очень широко, Гражданский кодекс не выделяет их из общей массы имущественных прав и почти не регулирует их. Соответственно он не проводит различия между титульными и нетитульными правами. Такое невнимание к нетитульным правам ничем не оправдано <1>. Нетитульные права должны найти правильное отражение в гражданских законах наравне с титульными правами.

--------------------------------

<1> Растущая автомобилизация городов уже выявила немало специфических конфликтов между (нетитульными) правами автомобилистов и пешеходов. Нередко хозяева автомобилей паркуют их в таких местах и таким образом, что блокируют проходы для людей. На водных пространствах нетитульные права владельцев моторных лодок приходят в противоречие с нетитульными же правами (других) отдыхающих, которые вправе рассчитывать не только на безопасность своего пребывания на воде, но и на некоторые комфортные условия (чистый воздух, отсутствие шума). Во всех таких случаях умолчание закона о существовании нетитульных прав не способствует ни уменьшению конфликтных ситуаций, ни правильному их разрешению, когда они уже возникли.