1.Прямые иностранные инвестиции - преобретение иностранными инвесторами доли не менее 10% в ук коммерческой организации, функционирующей или вновь созданной на территории рф

Методы осуществления прямых иностранных инвестиций:

а)учреждение новой компании, полностью пренадлежащей иностранному инвестору;

б)покупка доли существующей компании;

в)создание совместных предприятий с различной долей иностранного участия.

Прямые иностранные инвестиции:

а.являются хорошим дополнительным источником средств для обновления и расширения основного капитала, релиза инвестиционных проектов и программ, обеспечивающих оживление экономики и подъем;

б.представляют собой источник средств для внедрения прогрессивных тезнологий, ноу-хау и т.д.;

в. способствуют закреплению опыта функционирования рыночной экономики, присущих правил игры, что приводит к притоку иностранного капитала, дает инвестору уверенность в возврате вложенных средств с достаточной прибылью и ускоряет формирование в стране инвестиционного климата;

г. ускоряет процесс вклюсения экономики в мировое хозяйство, развитие эффективных интеграциооных процессов и т.д.;

д. в отличае от кредитов и займов не ложится бременем на внешний долг госудаврства.

2.Портфельные инвестиции - вложение капитала в ценные бумаги, но не более 10% от доли в случае вложения в долевые ц.б.

Методы осуществления портфельного инвестирования:

а)покупка ценных бумаг на рынке других стран;

б)покупка ценных бумаг иностранными компаниями в данной их пребывания стране;

в)вложение капитала в международные инвестиционные фонды.

3.Прочие инвестиции - торговые кредиты, кредиты международных финансовых оганизаций, правительств иностанных государств под гарантии, банковские вклады, финансовый лизинг и т.д.

Мотивы иностранных инвесторов:

1)Стратегические мотивы:

а)поиск новых рынков сбыта;

б)Поиск новых источников сырьевых ресурсов;

в)поиск возможностей для введение производства с более высокой эффективностью;

г)поиск новой информации.

2)Психологические мотивы

а)опасение потери перспективного рынка;

б)предложение лицами организации мнение которых не м.б. проигнорированно без ущерба для репутации фирмы;

в)успешная деятельность национальных конкурентов за рубежем;

г)сильная конкуренция иностранных фирм на своем рынке.

3)экономические мотивы:

а)макроэкономическая гипотеза (отражает специфику страны)

-)гепотиза рентабильности;

-)Рыночная гепотиза (объем рынка и объем производства)

-)Гипотеза производственных циклов;

-)гипотеза валютного пространства

б)микроэкономическая гипотиза

-)гипотеза портфеля;

-)гипотеза олигополистич. реакции;

-)гипотеза ликвидности;

в)гипотеза теории внешней торговли.

57.

Виды государственного финансирования:

Бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства за счет средств федерального бюджета осуществляются в соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, порядок формирования и релиза которой устанавливается Правительством РФ.

Государственное финансирование осуществляется в форме:

-)финансовой поддержки высокодоходных инвестиционных проектов;

-)финансирования в рамках целевых программ;

-)финансирование проектов в рамках государственных внешних заимствований

Выделяют следующие виды государственного финансирования ИП:

-)прямое (целевое) кредитование - выделение ссуды непосредственно предприятию на условиях срочности, платности, возвратности. Необходимо предоставить обеспечение высокой степени ликвидности - не менее 100% предоставляемого кредита. Ипользовать большенства видов гарантий в качестве обеспечения не разрешается, только банковская. Производится проверка ФСП юр.лица, его гаранта и поручителей.Проверка целевого использования кредита органами гос.власти.

-)долевое участие - государство через делегированные органы вступает долевым вкладчиком в проект, а остальная часть вклада осуществляется коммерческими структурами

-)государственные гарантии по кредиту.

Предоставляются на основе программы государственных гарантий. В акте правительства РФ о предоставлении гос.гарантии д/б указано лицо, в обеспечение обязательств которого предоставляется гос.гарантия, предел обязательств по государственной гарантии и основные условия гарантии.

В самой гарантии д/б указаны:

1)наименование гаранта и органа, выдавшего гарантию;

2)обязательство, в обеспечение которого выделена гарантия;

3)объем обязательств гаранта;

4)определение гарантийного случая;

5)основания для выдачи;

6)срок действия;

7)порядок исполнения и т.д.

Преимущества и недостатки финансирования:

+)низкие суммы платежей в погашение кредитов при более длительных периодах;

+)вычитание % из суммы налогооблагаемой прибыли;

-)возможна низкая эффективность использования средств;

-)зависимость от наполнения бюджета;

-)необходимость дополнительного обеспечения при государственном кредитовании;

-)жесткий и длительный отбор при кредитовании проектов, узкие приоритеты при отборе.

Бюджетные инвестиции также предоставляются за счет бюджетных ассигнований.

Бюджетные ассигнования - предельный объем денежных средств, предусмотренных в соответствующем году для исполения бюджетных (расходных) обязательств.

Инвестиционный фонд РФ - часть средств федерального бюджета, подлежащая использованию в целях реализации инвестиционных проектов, осуществляемых на принципах государственного партнерства.

58.

Лизинг: понятие, виды, преимущества.

Лизинг - особый вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлечнных финансовых средств, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется преобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Лизинговая деятельность в РФ регулируется ФЗ "О лизинге (финансовой аренде)" №164-ФЗ от 29.10.1998

Виды лизинга обычно подразделяют по следующим основынм видам:

1.По форме лизинга:

а)внутренний - все участники сделки являются резидентами Рф;

б)международный - некоторые участники сделки являются нерезидентами РФ

2.По объему предоставляемых услуг:

а)чистый лизинг - все расходы по эксплуатации имущества несет лизингополучатель, которые не включены в лизинговые платежи;

б)"мокрый" - с полным набором сервисных услуг.

3.По сроку действия лизинговых отношений:

а)долгосрочный (более 3лет)

в)среднесрочный (от 1,5 до 3 лет)

б)краткосрочный (до 1,5 лет).

4.В зависимости от перехода права собственности на предмет лизинга после окончания срока действия договора:

а)финансовый лизинг - срок действия договора может соответствовать сроку полной амортизации предмета лизинга, может учитываться возможность выкупа предмета лизинга по остаточной стоимости;

б)оперативный лизинг - срок действия договора меньше срока полной амортизации оборудования, по окончанию срока действия договора предмет лизига возвращается лизингодателю;

в)сублизинг - переуступка права пользования предметом лизинга.

5.в зависимости от состава субъектов лизинга:

а)прямой лизинг - собственник имущества самостоятельно сдает объект в лизинг;

б)косвенный лизинг - передача имущества в лизинг происходит через посредника (лизинговую компанию);

в)возвратный лизинг - продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель;

г)раздельный - лизинговая операция с участием множества сторон, применяется в случае осуществления сложных и крупномасштабных операций (привлечение банковских кредитов, страховщиков, несколько поставщиков).

6.В зависимости от намерения участника:

а)срочный - одноразовый;

б)возобновляемый - продлевающийся по истечению первого срока.

Преимущества:

+)широкий комплекс предоставляемых услуг;

+)предприятие получает арендуемое имущество и начинает его эксплуатировать без отвлечения значительной суммы средств из хозяйственного оборота;

+)возможность сохранения оптимального соотношения заемных средств и собственного капитала;

+)гибкий порядок платежей;

+)возможность выкупа оборудования;

+)ускорение обновления технической базы;

+)меньшая потребность в дополнительных гарантиях, поскольку обеспечением является арендуемое имущество;

+)лизинговые платежи в полном объеме относятся на издержки производства лизингополучателя, что снижает его налогооблагаемую прибыль.

59.

Предмет лизинга, субъекты лизинговой сделки.

Лизинг - особый вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлечнных финансовых средств, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется преобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности. Предмметом лизинга не могут бытьземельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено ФЗ для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Субъекты лизинга:

1)Лизингодатель - физическое илиюридическое лицо, которое за счет привлеченных и/или собственных средств приобретает в холе реализации договора лизинга в собственность имущество и передает его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

2)лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

3)продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.

Для выполнения своих обязательств субъекты лизинга заключают между собой обязательные и сопутствующие договоры. К обязательному договору относится договор купли-продажи. К сопутствующим - договор о привлечении денежных средств; договор залога; договор гарантии; договор поручительства и т.д.В договоре лизинга обязаны быть указаны данные о предмете лизинга, в противном случае догов считается не заключенным.

Лизингодатель обязуется в соответствии с договором:

-)приобрести у определенного продавца в собственность опредеоенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

-)выполнить другие обязательства, вытекающие из договора лизинга

Лизингопреобретатель по договору обязуется:

-)принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;

-)по окончанию срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если инное не предусмотренно договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;

-)выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Лизинговая деятельность в РФ регулируется ФЗ "О лизинге (финансовой аренде)" №164-ФЗ от 29.10.1998\

60.

Функции лизинга

1)Производственная функция - оперативное решение производственных задач путем временного использования, а не покупки дорогостоящего оборудования;

2)финансовая функция -предоставление товаропроизводителю долгосрочного кредита в материально-вещественной форме;

3)Ункции оптимизации налогообложения:

а)лизинговые платеди относятся лизингополучателем на себестоимость производимой продукции(услуг), снижая тем самым налогооблагаемую прибыль;

б)снижение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и обновление имущества при применении ускоренной амортизации (коэффициент ускорения не выше 3), исчисляемой исходя из срока контракта, а не на базе нормативного срока службы объекта лизинга.

61. Преимущества и недостатки лизинга

временно свободных или привлечнных финансовых средств, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется преобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Лизинговая деятельность в РФ регулируется ФЗ "О лизинге (финансовой аренде)" №164-ФЗ от 29.10.1998

Преимущества:

+)широкий комплекс предоставляемых услуг;

+)предприятие получает арендуемое имущество и начинает его эксплуатировать без отвлечения значительной суммы средств из хозяйственного оборота;

+)возможность сохранения оптимального соотношения заемных средств и собственного капитала;

+)гибкий порядок платежей;

+)возможность выкупа оборудования;

+)ускорение обновления технической базы;

+)меньшая потребность в дополнительных гарантиях, поскольку обеспечением является арендуемое имущество;

+)лизинговые платежи в полном объеме относятся на издержки производства лизингополучателя, что снижает его налогооблагаемую прибыль.

+)Долгосрочный характер лизинговых отношений

Недостатки лизинга

Кроме преимуществ, лизинг, как уже было сказано, имеет целый ряд недостатков.

Очевидны следующие недостатки лизинга:

• лизингополучатель ответственен за состояние лизингового объекта, то есть существует риск старения имущества;

• лизингодатель обязан регулярно выплачивать лизинговые платежи, кроме того, иногда стоимость лизинга больше, чем цена покупки или банковского кредита;

•перед совершением лизинговой сделки предстоит предварительная работа по ее экспертизе;

• лизингополучатель не является собственником своих основных средств, он не может использовать их в качестве залога при получении займа;

У лизингополучателя существует возможность досрочного выкупа имущества по договору лизинга. В лизинговом договоре должен быть указан расчет выкупной цены по состоянию на каждый месяц, закрепляя тем самым за лизингополучателем право на досрочный выкуп.

• если лизингополучатель не имеет стабильных источников дохода, он сильно рискует в случае любых изменений процентных ставок по кредитам, которые он

берет для финансирования инвестиций лизингополучателя. Это в немалой степени увеличивает стоимость лизинговой сделки. Риск исчезает только в том случае, если лизинговая компания является филиалом крупного банка;

• лизинговая сделка сложна тем, что в ней участвует большое количество субъектов;

• арендатор остается в проигрыше от повышения остаточной стоимости оборудования;

• несмотря на то, что в результате научно-технического прогресса оборудование, переданное в лизинг, может стать устаревшим, арендные платежи не прекращаются до конца контракта;

• осуществляя международные мультивалютные лизинговые сделки, лизингополучатель не имеет защиты от валютных рисков;

• если оборудование вышло из строя в период действия лизингового договора, платежи, несмотря ни на что, должны производиться в установленные сроки.

62.

Методика расчета лизинговых платежей

Лизинговые платежи - общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя.

ЛП = АО + ПК + КВ + ДУ + НДС

где:

ЛП-общая сумма лизинговых платежей;

АО - величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущий срок;

ПК -плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение предмета лизинга;

КВ - комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление предмета лизинга по договору лизинга;

ДУ - Плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга;

НДС - налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по условиям лизингодателя (в осн. с суммы АО+ПК+КВ+ДУ)

% за кредит и комиссионное вознаграждение могут расчитываться исхлдя из среднегодовой стоимости имущества.

В общую сумму договора может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополусателю.

63.

Венчурный капитал и его роль в финансировании инвестиционных проектов.

Инновация - конечный результат внедрения новшества с целью изменения объекта управления и получение экономического, социального, экологического, технологичного, научного или другого вида эффекта.

Инновационная деятельность - процесс по стратегическому маркетингу, НИОКР, организационно-технологической подготовке производства, производству и оформлению новшесств, их внедрению и распространению в другие сферы (дифузия)

Венчурный капитал - паевой капитал, предоставленный профессиональными фирмами, которые инвестируют и совместно управляют новыми частными компаниями или развивающимися компаниями, которые демонстрируют высокий потенциал роста.

Формы венчурного финансирования:

а)стартовые венчурные инвестиции;

б)венчурное финансирование развития компании;

в)Финансирование отдельных операций;

г)Замещающее финансирование;

б)антикризисное финансирование.

Существуют формальный и неформальный сектора венчурного инвестирования:

а)формальный - включает в себя частные и государственные пенсионные фонды, благотворительные инвестиционные фонды, корпорации и т.д.

б)неформальный - бизнес-ангелы.

Основное место в организации венчурного финансирования занимают венчурные фонды.

В фондах обычные формы и виды капитала преобразуются в исходный венчурный капитал.

Стратегии "выхода фонда":

а)Реализация приобретенных акций на биржевом рынке;

б)Продажа инвестиций стратегическому инвестору;

в)Продажа своей доли акций другим акционерам или менеджменту компании.

Главное отличие венчурного инвестирования

Распределение общих рисков м/у внутреннеми инвесторами и предпринимателями, длительный период осуществления, открытое декларирование обеими сторонами своих целей на самос начальном этапе общей работы.

показатели инновационной деятельности организации:

1.Затратные показатели (абсолютные и относительные):

а)Удельные затраты на НИОКР в V продаж (характеризуют наукоемкость патентов, продукции, неоу-хау)

б)затраты на приобретение инновационных фирм.

2.Структурные показатели:

а)состав и количество исследовательских, разрабатывающих и других научно-технических структурных подразделений;

б)состав и количество совместных предприятий, занятых в использовании новой технологии и создании новой продукции;

в)численность и структура сотрудников, занятых в НИОКР.

64.

Инновация:понятие, виды.

Новшество - оформленный результат фундаментальных прикладных исследований, разработок или экспериментальных работ в какой нибудь сфере деятельности по повышению ее эффективности.

Новшества могут оформляться ввиде открытий, изобретений, патентованных товарных знаков, рационализаторских предложений, документация на новый или усовершенствованный продукт,технологию, управленческий или производственный процесс, научный подход, рекомендации, инструкции ит.д.

Инновация - конечный результат внедрения новшества с целью изменения объекта управления и получение экономического, социального, экологического, технологичного, научного или другого вида эффекта.

Инновационная деятельность - процесс по стратегическому маркетингу, НИОКР, организационно-технологической подготовке производства, производству и оформлению новшесств, их внедрению и распространению в другие сферы (дифузия)

Виды инноваций:

1.Уровень новизны инновации:

а)радикальные - внедрение открытий, изобретений, патентов;

б)ординарные - ноу-хау, рационализаторские предложения с целью усовершенствования имеющейся технологии;

2.Стадия жизненного цикла товара на которой внедряется инновация, разрабатывается новшество:

а)стадия стратегического маркетинга;

б)НИОКР;

в)организационно-техническая подготовка;

г)производство;

д)сервисное обслуживание.

3.Масштаб новизны инноваций:

а)инновации новые в мировом масштабе;

б)-ii- в стране;

в)-ii-в отрасли;

г)-ii- для компании.

4.Отрасль народного хозяйства, где внедряется инновация:

а)в сфере науки;

б)в сфере образования;

в)в социальной сфере (культура, здравоохранение, искусство)

г)в материальном производстве.

5.Сфера применения иноваций:

а)для внутреннего применения;

б)для накопления компанией;

в)для продажи.

6.Частота применяемых иноваций:

а)разовые;

б)повторяющиеся (диффузия)

7.Вид эффективности:

а)научно-техническая;

б)социальная;

в)экологическая;

г)экономическая;

д)интегральная.

показатели инновационной деятельности организации:

1.Затратные показатели (абсолютные и относительные):

а)Удельные затраты на НИОКР в V продаж (характеризуют наукоемкость патентов, продукции, неоу-хау)

б)затраты на приобретение инновационных фирм.

2.Структурные показатели:

а)состав и количество исследовательских, разрабатывающих и других научно-технических структурных подразделений;

б)состав и количество совместных предприятий, занятых в использовании новой технологии и создании новой продукции;

в)численность и структура сотрудников, занятых в НИОКР.

65.

Понятие ипотеки.Виды ипотечного кредитования

Ипотека - обязательство, обеспеченьем которого является залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит - кредит, обязательства по возврату которого обеспечены залогом недвижимого имущества. Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанный с выпуском ценных бумаг - закладных, облигаций, сертификатов участия.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца:

-)право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

-)право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Облигации с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей србственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от лица, выдавшего ее, надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым сост. ипотеч. покрытие.

Виды ипотечного кредитования.

1.По объекту недвижимости:

а)земельнын участки;

б)предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущесво, исп. в предпринимат. деят-ти;

в)жилые дома и квартиры, части жилых домов и квартир;

г)дачи, садовые дома, гаражи;

д)воздушные и морские суда;

е)незавершенное строительство недвиж. имущ.

2.По целям кредитования:

а)жилищное кредитование;

б)на разработку земельного участка;

в)на развитие сел.хоз;

г)на развитие производства;

д)кредиты под залог имеющегося недвиж. имущ. на различные нужды.

3.По виду кредитора:

а)по статусу: банковские, небанковские

б)по пренадлежности:государственные, частные

в)по степени специализации:универсальные, специальные

4.По способу предоставления кредита

а)Немецкая модель;

б)Американская модель.

5.По способу рефинансирования;

а)выпуск ипотечных облигаций;

б)предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;

в)собственные, привлеченные и заемные средства;

г)продажа закладных ипотечному агентству или ипотечному банку.

5.По способу амортизации долга

а)постоянный ипотечный кредит;

б)кредит с переменными выплатами;

в)кредит с единовременным погашением;

г)с нарастающими платежами;

д)с индексацией непогашенной суммы дога.

6.По сроку кредитования:

а)краткосрочное(до года)

б)среднесрочное(от 1 до 3)

в)долгосрочное (свыше 3)

7.По возможности досрочного погашения:

а)с правом досрочного погашения;

б)без права досрочного погашения.

8)По виду применяемых % ставок:

а)с фиксированной % ставкой

б)с переменной % ставкой.

66.

сущность и задачи ипотечного кредитования

Федеральный закон "об ипотеке (залоге недвижимости" №102-ФЗ от 16.07.1998

Ипотека - обязательство, обеспеченьем которого является залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит - кредит, обязательства по возврату которого обеспечены залогом недвижимого имущества. Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанный с выпуском ценных бумаг - закладных, облигаций, сертификатов участия.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца:

-)право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

-)право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Облигации с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей србственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от лица, выдавшего ее, надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым сост. ипотеч. покрытие.

Сущность ипотеки

-)Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.

-)Предметом ипотеки всегда является недвижимость.

-)Предмет ипотеки остается во владении должника.

-)Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая подлежит государственной регистрации

-)При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

-)Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент

Субъектами ипотеки выступают:

а)заемщик, цель которого - привлечь оптимальное по стоимости финансирование;

б)кредитор, цель которого - максимизация прибыли и прибыльность на капитал при обеспечении условий адекватного фондирования и ликвидности баланса;

в)инвестор, цель которого - вложение средств в ипотечные ценные бумаги с целью максимизации прибыли.

В основе ипотечного кредитования лежат основные принципы кредитования - целевой характер,обеспеченность, срочность, платность, возвратность.

Основная задача - улучшение жилищных условий населения

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

·реализация конституционных прав граждан на жилье;

·регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

·«перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

·страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

·стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

·формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Задачи с точки зрения Ассоциации рос. банков.

1. Процентная ставка

В среднем по России ставка по ипотечным кредитам колеблется от 14% до 12% годовых в рублях и к 2007 г. должна снизиться до 11%.

Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК привело к снижению ставок и по банковским кредитам.

Но! Участники рынка предостерегают: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке

2. Поддержка государства

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Предлагается увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

3. Предоставление гарантии

Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с 3-х до 5-ти лет.

Требуется постоянно увеличивать уставной капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов.

4. Привлечение долговременных ресурсов

Нужно привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов.

5. Снижение рисков

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

6. Единые стандарты

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

7. Страхование на защите прав кредиторов

Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк, как выгодоприобретатель, получает страховое возмещение и закрывает кредит.

8. Ответственность без чрезмерного регулирования

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг, и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

9. Инструменты секьюритизации

Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секъюритизации банковских кредитов. Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства - самое главное изменение в положении закрытых ПИФов на рынке недвижимости. Основная суть их деятельности - покупка закладных у банков по ипотечным кредитам. Сейчас закрытые ПИФы - единственный инструмент секъютиризации ипотеки.

10. Стимулирующее налогообложение

Необходимо предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности.

67.

Показатели эффективности ипотечного кредитования

1.Оценка платежеспособности заемщика

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:Коэффициент Описание

а)П/Д - Платеж/Доход - отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период

б)О/Д - Обязательства/Доход - отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу

в)К/З - Кредит/Залог - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества

г)К/Л - редит/Ликвидационная стоимость - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.