2.Определение категории качества и формирование резерва (см.Рис)

величина расчетного резерва по классифицированым ссудам

а)Минимальный размер резерва по ссуде сучетом обеспечения:

Р=РР*(1-(ki*Oi)/Ci)

PPi - размер расчетного резерва по i

ki - индекс категории качества обеспечения(для недвижимости обеспечения 2ой категории = 0.5)

Oi - стоимость обеспечения (за вычетом доп. расходов по релизу)

Ci - величина основного долга по ссуде

б)Сумма макс. размера кредита исходя из уровня доходов заемщика

Р1 = Д*R*t

R - понижающий коэффициент, отражающий ежемесячную нагрузку заемщика по погашению кредита

t - срок кредитования в мес.

Д - среднемесячный доход заемщика за период оценки, за искл. всех обязат платежей

в)Макс.размер исходя из стоимомти залога

Р2 = З*к

З - залоговая стоимость недвижимости, опр. с учетом рын.стоимости

к - понижающий коэффициент, отраж. динамику рын. стоимости недвижимости и уровень расходов, при обращ. на взыск. залога.

Сумма кредита не должна превышать минимальную из велечин Р1 и Р2.

3.Ипотечная постоянная - коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Пи = Д / И х 100 %,

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

4.Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

Кз = И / К х 100%,

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложеной недвижимости.

68.

Виды систем ипотечного кредитования

Модели рефинансирования ипотечных кредитов

1.Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швейцария.

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

2.Двухуровневая модель (американская) предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Развитие данной модели предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты

а)Первичный кредитор, выдав ипотечный кредит, продает его специальной организации – ипотечному агенту.

б)Ипотечный кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных.

в)При этом положение заемщиков не изменяется.

г)На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг.

б)Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией.

69.

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик-кредитор». Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательнае учреждения.