Средняя стоимость 1 кв. М общей площади жилья в соответствии с районом и количеством комнат в квартире, руб.

Микрорайон	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	Средняя цена
ул. Красная 260	8103	7950	7143	7732
ул. Морозова 15	8311	8249	7995	8185
ул. Железнодорожная 71	8250	8123	8088	8153
ул. Красная 43	7325	7150	6923	7133
пер. Лесной 15	8450	8390	8250	8363
Итого средняя цена				7913

Оценка жизнеспособности проекта.

Методика оценки экономической эффективности инвестирования объектов недвижимости разработана корпорацией «Жилищная инициатива» г. Москва. Сначала определяется себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади:

С_т=6681рублей Далее рассчитывается себестоимость строительства для инвестора - Си : С_И=С_Т*К_З,

где Кз- коэффициент учитывающий затраты инвестора (от 1,0 до 1,1)

Си= 6681*1,0 = 6681 рубля за 1 кв.м.

После этого рассчитывается себестоимость строительства для инвестора с учётом кредитной нагрузки. Объекты недвижимости в жилищном строительстве обладают большой стоимостью, в связи с чем возникает необходимость привлечения кредитных ресурсов как составной части общей суммы капитальных вложений. В том случае себестоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки составит:

С_ИК=С_И*[1+(В*Р_К)],

где В - величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений. Практика показывает, что доля кредитных ресурсов не должна превышать 30%.

Р_К - среднегодовая кредитная ставка.

Сик = 6681*[1+(0,3 * 0,17)] = 7021,731 рублей за 1 кв.м.

Далее выполняется расчёт себестоимости строительства с учётом нормативного чистого дохода.

При существующем уровне инфляции рентабельным может оказаться только тот проект, доход от реализации которого (без учёта налогообложения) составит не менее 17%. Эта величина и принимается за нормативный чистый доход.

С_ИНД=1,17*С_И

Синд= 1,17 *6681=7816,77 рублей за 1 кв.м.

На следующем этапе необходимо определить долю площади инвестора от общего объёма. Имея данные о стоимости 1 кв.м. общей площади жилья в конкретном регионе, можно определить диапазон, в котором находится доля площади инвестора.

Нижний предел этого диапазона, который даёт возможность окупить затраты, составит:

Д₁ ⁼ Сик * 100 / Ц,

где Ц - рыночная стоимость 1 кв. м.

Д₁ = (7021,731/7913 )*100%=88,7%

Верхняя граница как величина, позволяющая получить нормативный чистый доход, определяется следующим образом:

Д₂=С_ИНД*100/Ц

Д₂ = (7816,77/7913)*100%=98,78%

Из приведённой методики следует, что исключить риск вложения капитала можно только при соблюдении условии:

Д >Д₁, то есть если доля инвестора (Д) выше нижнего предела (Д₁);

Д>Д₂, то есть инвестор может рассчитывать на получение прибыли не ниже величины чистого дохода. Так как Д₂ < 100% - проект является жизнеспособным.

Планирование строительства объекта.

Расчёт продолжительности строительства 10-этажного 2-секционного блочного дома с общей площадью квартир 4757 кв. м. выполняется в соответствии со СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности и задела в строительстве». Продолжительность строительства объекта приведена в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Продолжительность строительства объекта и стоимость каждого этапа

Этапы строительства	Продолжительность		Стоимость этапа
	план, месяц.	факт, месяц.	%	рублей
Общая продолжительность	3,5	7	100	31785786
Подготовительный период	1	2	8	2542862
Подземная часть	1	2	12	3814294
Надземная часть	1	2	71	22567908
Отделка	0,5	1	9	2860722

Распределение сметной стоимости строительства объекта по месяцам представлено в таблице 3.8.

Таблица 3.8