Пример 1.
ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО СПОРТИВНОГО КОМПЛЕКСА
Общая характеристика проекта.
Объект строительства – 2-этажный спортивный комплекс по ул. 7-я линия, в п. Целина, Ростовской области.
Основные геометрические характеристики приведены в табл. 3.1.
Таблица 3.1
Основные геометрические характеристики объекта.
Наименование |
Количество |
Площадь участка, м2 |
2160 |
Площадь застройки, м2 |
3582 |
Строительный объем, м3 |
28734 |
Строительные конструкции и изделия:
Конструктивная схема с поперечными и продольными несущими стенами и опиранием панелей перекрытий по контуру.
Фундаменты – ленточные, железобетонные монолитные (вариант – свайные с монолитным ростверком по ГОСТ 19804. I – 79 *).
Стены наружные – однослойные, керамзитогазобетонные панели толщиной 450 мм.
Стены внутренние –железобетонные панели конвейерного изготовления толщиной 160 мм.
Перекрытия – сплошные железобетонные панели конвейерного изготовления, толщиной 160 мм.
Перегородки – из белитоалюминатного бетона, толщиной 80 мм.
Санузлы – объемные сантехкабины из белитоалюминатного бетона по серии 1.188 – 5, вып. 5.
Лестницы – сборные железобетонные марши и площадки.
Крыша – сборная железобетонная с внутренним водостоком.
Кровля – мягкая, выполнена из рулонного материала.
История создания объекта включает в себя: начало строительства объекта – 1 февраля 2005 г.; окончание –1 марта 2006 г.
Место расположения объекта – участок, отведенный под строительство спортивного комплекса, расположен в квартале существующей застройки.
Ориентация объекта относительно городских магистралей:
Подъезд легкового и грузового транспорта к зданию осуществляется по ул. 7-я линия по которой проходи транспортная магистраль республиканского значения.
Данный район можно охарактеризовать развитой инфраструктурой. Рядом находится стадион, средняя школа №1. и ряд магазинов.
Предварительная оценка стоимости объекта
Оценка стоимости объекта выполнена по укрупненному показателю стоимости 1 м2 общей площади квартир.
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
Собщ = Сед*Sобщ = 8017,7*7164 = 57 439 тыс. руб.,
где Собщ – стоимость объекта, руб.;
Сед – укрупненный показатель стоимости 1 м2 объекта;
Sобщ – общая площадь объекта, м2.
Планирование строительства объекта.
Продолжительность строительства спортивного комплекса определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* и составляет 13 мес.
Таблица 3.2
Продолжительность строительства объекта
Наименование работы |
Нормативная продолжительность |
Подготовительный период Подземная часть Надземная часть Отделка |
2 2 7 2 |
ВСЕГО: |
13 |
Таблица 3.3
Распределение капитальных вложений в % по месяцам строительства
Месяцы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
Процент от величины Собщ |
3 |
7 |
11 |
16 |
23 |
32 |
45 |
61 |
75 |
85 |
90 |
95 |
100 |
Последовательность выполнения работ
Предлагается рассчитать эффективность реализации данного спортивного комплекса по нескольким моделям. Площадь спортивного комплекса составляет 7164 м2.
Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих показателей:
чистый дисконтированный доход ЧДД (net present value NPV);
индекс доходности ИД (profitability index PI);
внутренняя норма доходности ВНД (internal rate of return IRR);
срок окупаемости (payback period PP).
Чистый дисконтированный доход ЧДД определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта (Е) вычисляется по формуле:
где R t - результаты, достигаемые на t –ом шаге расчета;
З t - затраты, осуществляемые на том же шаге;
Т – горизонт расчета 9продолжительность расчетного периода), он равен номеру шага расчета, на котором производится закрытие проекта;
Э = (R t - З t) – эффект, достигаемый на t –ом шаге;
Е – постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.
Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект.
На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава Зt исключают капитальные вложения и через Зt+ обозначают затраты на t –ом шаге при условии, что в них не входят капиталовложения.
г
де
К
– сумма дисконтированных капиталовложений.
И
ндекс
доходности ИД представляет собой
отношение суммы приведенных эффектов
к величине капиталовложений:
Индекс доходности тесно связан с ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД>1 и наоборот. Если ИД >1, проект эффективен, если ИД <1 – неэффективен.
Внутренняя норма доходности представляет собой ту норму дисконта Е, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям (ЧДД равен нулю). ВНД находится по формуле:
Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дискета (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
В случае, когда ВНД равна, или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданны, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.
Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов (вариантов проекта) по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.
Срок окупаемости — минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными.
Таблица 3.4
Расчет Чистого дисконтированного дохода для Модели №1
«Равномерно с начала строительства».
Шаг |
Rt |
Кt |
(Rt -Кt) |
Кд |
ЧДД |
ЧДД нарастающим итогом |
1 |
0 |
203667,87 |
-203 667,87 |
0,99 |
-200 658,00 |
-200 658,00 |
2 |
0 |
339446,45 |
-339 446,45 |
0,97 |
-329 487,68 |
-530 145,68 |
3 |
0 |
543114,32 |
-543 114,32 |
0,96 |
-519 389,45 |
-1 049 535,14 |
4 |
0 |
678892,90 |
-678 892,90 |
0,94 |
-639 642,18 |
-1 689 177,32 |
5 |
0 |
1018339,3 |
-1 018 339,35 |
0,93 |
-945 284,02 |
-2 634 461,34 |
6 |
0 |
1222007,2 |
-1 222 007,22 |
0,91 |
-1 117 577,16 |
-3 752 038,50 |
7 |
0 |
1086228,6 |
-1 086 228,64 |
0,90 |
-978 721,11 |
-4 730 759,61 |
8 |
0 |
950450,06 |
-950 450,06 |
0,89 |
-843 725,09 |
-5 574 484,70 |
9 |
2 791 606,50 |
407335,74 |
2 384 270,76 |
0,87 |
2 085 264,71 |
-3 489 219,99 |
10 |
2 791 606,50 |
339446,45 |
2 452 160,05 |
0,86 |
2 112 945,96 |
-1 376 274,03 |
11 |
1 804 918,50 |
|
1 804 918,50 |
0,85 |
1 532 255,30 |
155 981,27 |
12 |
1 804 918,50 |
|
1 804 918,50 |
0,84 |
1 509 611,13 |
1 665 592,40 |
13 |
1 804 918,50 |
|
1 804 918,50 |
0,82 |
1 487 301,61 |
3 152 894,01 |
14 |
1 804 918,50 |
|
1 804 918,50 |
0,81 |
1 465 321,78 |
4 618 215,79 |
Итого |
|
|
|
|
4 618 215,79 |
|
ЧДД для Модели №1 составит 4618215,79 руб.
Таблица 3.5