8. Обмеження та обтяження прав на землю

Поняття і види обмежень прав на землю

У ч. 4 ст. 41 Конституції України зазначено, що право приват­ної власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно поз­бавлений його. Водночас у ч. З ст. 13 підкреслено, що власність зо­бов'язує і що вона не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству. Крім того, відповідно до ч. 7 ст. 41 Конституції ви­користання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати еко­логічну ситуацію й природні якості землі. Отже, суб'єктивне право треба розглядати як встановлений законом рівень не тільки мож­ливої, а й обов'язкової поведінки власника.

Таким чином, певні обмеження здійснення суб'єктивних прав, пов'язаних із земельною власністю, є проявом меж реалізації пра­ва власності на земельні ділянки з урахуванням тих або інших об­ставин, які можуть становити як публічний, так і приватний інте­рес. Такі обмеження встановлюються як в силу прямих приписів законодавства, так і на підставі відповідних договорів, однією зі сторін яких є власник земельної ділянки. Обмеження, встановлені для попереднього власника, поширюються й на його наступника, якщо не втратили силу обставини їх договірного встановлення¹.

Наявність обмежень повинна поєднуватися з системою прин­ципів гарантування права власників розпоряджатися земельними ділянками. Серед них можна виділити такі, як допустимість обме­ження права власності лише у суспільних інтересах; справедлива компенсація власникам збитків; встановлення обмежень на підставі й у межах закону; рівність усіх власників перед обмежен­нями; судовий захист права власності. При цьому головним прин­ципом регулювання земельних відносин повинне бути забезпечен­ня паритету приватних і суспільних інтересів.

Отже, обмеження прав власників земельних ділянок являє собою закріплення в адміністративному порядку заборон щодо здійснення окремих видів господарської діяльності, пов'язаної з використанням землі, вимоги утримуватися від здійснення певних дій чи надання об­меженої можливості використання з чітко визначеною метою чужої земельної ділянки.

Обмеженнями треба вважати й будь-які заборони та вимоги, що приписують утримуватися від здійснення певних дій, які передба­чені законодавством для відповідних видів земельних ділянок за наявності певних умов і не застосовуються до інших ділянок ана­логічного цільового призначення.

Встановлення обмежень прав на земельні ділянки являє собою форму закріплення у законодавстві меж реалізації суб'єктивних зе­мельних прав, а межі цієї реалізації — невід'ємний елемент будь-якого правовідношення з приводу використання й охорони земель.

Обмеженням прав на землю присвячена глава 18 ЗК. Згідно зі ст. 111 цього Кодексу право на земельну ділянку може бути обме­жене законом або договором шляхом встановлення: заборони на її продаж або інше відчуження певним особам протягом встановле­ного строку; заборони на передачу ділянки в оренду (суборенду); права на переважну купівлю у разі її продажу; умови прийняття спадщини лише визначеним спадкоємцем; умови розпочати і за­вершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом вста­новлених строків; заборони на провадження окремих видів діяль­ності; заборони на зміну цільового призначення ділянки, ландшаф­ту та зовнішнього вигляду нерухомого майна; умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт; умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку; інших зобов'язань, обмежень або умов. Обмеження використання земельних ділянок, як і право земельно­го сервітуту, підлягають державній реєстрації. Термін дії обмежень визначається законом або договором.

Треба зазначити, що викликає сумнів можливість розширеного тлумачення закріпленого у зазначеній статті ЗК словосполучення "інших зобов'язань, обмежень або умов". Адже гарантій щодо вста­новлення обмежень, не передбачених законом і таких, які не ущемляють права власника земельної ділянки, немає. Тому перелік обмежень прав на землю у земельному законодавстві має бути ви­черпним.

Застосування перелічених вище видів обмежень прав на земель­ну ділянку здійснюється шляхом використання норм різних норма­тивно-правових актів.

За наслідками встановлення обмежень для власників земельних ділянок їх можна підрозділити на два основні види: обмеження без відшкодування власникам завданих збитків і обмеження з відшкоду­ванням збитків. Підставою такої класифікації є ст. 156 ЗК, у якій, зокрема, зазначено, що власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, завдані внаслідок встановлення обме­жень щодо використання^ земельних ділянок. Це ж стосується й відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва. Відповідно до ч. 1 ст. 207 ЗК втрати сільськогосподарського і лісо­господарського виробництва включають втрати сільськогоспо­дарських угідь, лісових земель та чагарників, а також втрати, за­вдані обмеженням у землекористуванні та погіршенням якості зе­мель. Відшкодуванню підлягають також втрати, завдані обмежен­ням прав власників землі та землекористувачів, у тому числі орен­дарів (ч. З ст. 207 ЗК).

Право власника може бути також обмежене (обтяжене) встанов­ленням земельного сервітуту на вимогу іншого власника або зем­лекористувача. Соціальна ж функція права власності дістає вияв у додержанні власниками земельних ділянок правил добросусідства.

Усі зазначені вище обмеження дістають конкретний вияв під час регулювання здійснення "тріади" правомочностей, які склада­ють зміст права власності (володіння, користування і розпоряджен­ня) на земельні ділянки.

Обмеження права володіння полягають у тому, що земельне за­конодавство строго регламентує граничні розміри земель, насампе­ред сільськогосподарського призначення, які можуть знаходитись у приватній власності.

Обмеження права користування земельними ділянками дістали відображення у нормах глав 16, 17 і 18 ЗК, які регламентують пра­во земельного сервітуту, правила добросусідства і встановлення об­межень прав на землю. При цьому треба розрізняти поняття "сервітут" і "обмеження прав". Як вже зазначалося, сервітут — це право обмеженого користування чужою ділянкою. Обмеження ж права — це встановлення заборони або вимога утримуватися від здійснення дій чи право обмеженого користування чужою земель­ною ділянкою. Сервітут встановлюється за згодою сторін або за рішенням суду. За використання ділянки, обтяженої сервітутом, може стягуватися плата. На відміну від сервітуту обмеження прав на землю має адміністративний характер і є невід'ємним елементом правового режиму тієї чи іншої земельної ділянки в силу особли­востей місця її розташування. Законодавець не передбачає справ­ляння плати за встановлення обмежень. Може мати місце лише відшкодування завданих встановленням обмежень збитків.

У теорії земельного права прийнято вважати, що учасниками сервітутних відносин можуть бути лише власники земельних діля нок, землеволодільці й землекористувачі. Обмеження ж можуть бу­ти встановлені щодо ділянок, які використовуються на будь-яких передбачених законом підставах. Тому в літературі висловлено дум­ку, що до сервітуту має застосовуватись термін "обтяження земель­ної ділянки", який не може застосовуватись до випадків встанов­лення обмежень прав на земельні ділянки¹.

Що стосується права розпорядження, то чинне законодавство до­пускає обіг земельних ділянок, який здійснюється згідно з положен­нями ЦК, але з урахуванням вимог ЗК (ст. 131). Ці вимоги поляга­ють насамперед у законодавчому закріпленні переліку видів земель, що мають вилучатися із цивільного обігу, а отже, не можуть бути об'єктами права приватної власності. До таких земель належать техногенно забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких неможливе одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а також деградовані та малопродуктивні землі (статті 170 і 172 ЗК). Крім того, земельне за­конодавство може встановлювати особливі правила здійснення угод із землями, які знаходяться у приватній власності. Причому ці пра­вила доповнюють цивільне законодавство, але не суперечать йому. Наприклад, відповідно до ч. 2 ст. 130 ЗК переважне право купівлі зе­мельних ділянок сільськогосподарського призначення мають грома­дяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж конкретної ділянки.

Існують різні підстави обмежень права власності на землю. Так, за термінами обмеження поділяють на постійні та тимчасові¹. До постійних обмежень можуть бути віднесені обов'язки власників зе­мельних ділянок своєчасно сплачувати податок; не порушувати прав власників та землекористувачів суміжних ділянок; додержувати пра­вил добросусідства й обмежень, пов'язаних зі встановленням земель­них сервітутів й охоронних зон, тощо. Тимчасовими є обмеження цільового використання земельних ділянок; купівлі-продажу ділянок, зайнятих у сільськогосподарському виробництві; загальної площі ділянок сільськогосподарського призначення (до 2010 р.); заборона внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів госпо­дарських товариств (до 1 січня 2005 р.); особливі умови оренди.

Обмеження права власності можна також класифікувати за об'єктом, суб'єктом та змістом. До обмежень за об'єктом можна віднести обмеження загальної площі земельних ділянок сільського­сподарського призначення 100 гектарами. Збільшення цієї площі можливе лише у разі спадкування ділянок за законом.

Обмеження за суб'єктом характеризуються тим, що однією сто­роною у цьому разі виступає один власник, а другою, в інтересах якої встановлюються обмеження, — інший власник або землекори­стувач. До таких обмежень можна віднести обов'язки власника не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та земле­користувачів; додержувати правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів й охоронних зон; вимог, пов'язаних з охороною довкілля; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних си­стем; своєчасно подавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель й інших природних ресурсів.

Обмеження, пов'язані зі змістом правовідносин, можна поділити на три групи: 1) ті, які забороняють вчинення певних дій на зе­мельній ділянці; 2) обмеження, що надають сусідньому власнику або землекористувачу право так чи інакше користуватися земель­ною ділянкою власника (встановлення земельних сервітутів й до­держання правил добросусідства); 3) обмеження, які поєднують перші дві групи обмежень¹.

Своєрідним обмеженням права власності громадян є також пра­во держави в особі її компетентних органів викупати земельні ділян­ки для суспільних потреб й примусово відчужувати їх з мотивів суспільної необхідності. Законодавець встановив, що викуп земель­них ділянок, які знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, для суспільних потреб провадиться органами державної влади та місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями лише для таких потреб, які визначені ЗК (ст. 146). Примусове відчуження (ви­лучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності може мати місце у разі введення воєнного або надзвичайного стану. Воно здійснюється у порядку, встановленому законом (ст. 147 ЗК).

Таким чином, обмеження прав на землю повинні забезпечувати вирішення основних завдань, які стоять перед суб'єктом права, — здійснювати раціональне та ефективне використання земель і водно­час забезпечувати їх охорону. Характер обмежень повинен бути та­ким, щоб внаслідок реалізації суб'єктивного права у встановлених межах не було завдано збитків природному об'єкту, комплексу або іншому об'єкту й споруді, в інтересах яких встановлені обмеження. Водночас встановлене обмеження не повинно перешкоджати вико­ристанню земельної ділянки за її основним цільовим призначенням.