10. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

Земельним законодавством передбачена купівля-продаж зе­мельних ділянок на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі аукціону або конкурсу). Ця умова є обов'язковою при про­дажу земельних ділянок державної та комунальної власності грома­дянам і юридичним особам — суб'єктам підприємницької діяль­ності під забудову, крім викупу ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна. Ці ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, придбані у власність на підставі до­говору оренди з правом викупу або передані безоплатно у власність суб'єктам підприємницької діяльності.

Органи державної влади та місцевого самоврядування, уповно­важені приймати рішення про відчуження земель, які знаходяться у державній або комунальній власності, визначають переліки зе­мельних ділянок, призначених для продажу суб'єктам підприєм­ницької діяльності під забудову на земельних торгах.

Земельні торги являють собою врегульований нормами земельного і цивільного законодавства, а також локальними нормативно-право­вими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємниць­кої діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під за­будову'.

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. За­конодавство не дає визначення цих понять. У літературі пропо­нується їх визначення на підставі аналізу норм ЗК. Так, на думку В. В. Носіка, земельний аукціон — це врегульований нормами ЗК та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-пра­вовими актами 'конкурентний продаж земельних ділянок, під час якого право власності на конкретну ділянку набуває той учасник, який запропонував найбільшу ціну за цю ділянку згідно з її цільо­вим призначенням. А земельний конкурс — це врегульований нор­мами ЗК та іншими законодавчими і локальними нормативно-пра­вовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, у ході якого право власності на конкретну ділянку набуває той учасник, який запропонував найбільш вигідні умови придбання і викорис­тання цієї ділянки відповідно до її цільового призначення.

У земельних торгах мають право брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний вне­ски і можуть бути покупцями згідно з законодавством України. Власник земельної ділянки визначає форму проведення торгів (аукціон або конкурс), якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду. Організатором торгів є орган державної влади чи місцевого самовря­дування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділян­ки, призначеної для продажу під забудову, або державний викона­вець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на це, на підставі договору з відповідним органом державної влади або місцевого самоврядування.

Основними етапами проведення земельних торгів є підготовка зе­мельних, ділянок до продажу на земельному аукціоні або конкурсі; проведення земельних торгів; оформлення права на земельні ділян­ки. Кожен з цих етапів охоплює певні організаційно-правові заходи: вибір і підготовку ділянок до продажу, рекламну кампанію, прийнят­тя рішення про проведення торгів, прийняття і затвердження поло­жень або інших локальних нормативно-правових актів про порядок їх проведення, безпосереднє проведення торгів (як правило на біржах), оформлення їх результатів. У майбутньому порядок прове­дення земельних торгів має бути врегульований відповідним законом.

Підготовка земельних торгів передбачає формування переліків зе­мельних ділянок, призначених для продажу суб'єктам підприємниць­кої діяльності під забудову; опублікування інформаційного повідо­млення про проведення торгів; подання заявок на участь у торгах та укладення угоди про умови участі у них суб'єктів підприємницької діяльності. Земельна ділянка, призначена для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, може бути виставлена на торги лише після визначення її меж в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками, а також після виготовлення технічного паспорта цієї ділянки. Зміст останнього повинен відповідати встановленим законом вимогам. Так, згідно з ч. З ст. 136 ЗК у технічному паспорті земельної ділянки мають міститися відо­мості про: її розмір; місце розташування (адресу); належність до дер­жавної чи комунальної власності; грошову оцінку та стартову ціну; природний і господарський стан ділянки; її цільове призначення.

Підготовку технічного паспорта земельної ділянки, що вистав­ляється на торги, здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. Вони визначають розмір ділянки, її цільове призначення, місце розташування, природний і господарський стан, стартову ціну. В технічному паспорті має також зазначатись, у державній чи комунальній власності знаходиться ділянка. Підготовка технічного паспорта земельної ділянки виключає необхідність підготовки про­екту її відведення, оскільки у процесі її здійснення оформляються усі документи, необхідні для проекту відведення ділянки. Технічний паспорт на кожну земельну ділянку підлягає затвердженню відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядуван­ня, уповноваженим приймати рішення про відчуження земельних ділянок, що знаходяться у державній або комунальній власності¹.

Земельні торги проводяться не раніше ЗО днів з моменту опублікування у пресі офіційної інформації про виставлення на торги земельних ділянок, а також розміщення на останніх реклам­них щитів з офіційною інформацією про їх виставлення на торги. В офіційній інформації про виставлення земельних ділянок на зе­мельні торги повинні міститися відомості про: розмір земельної ділянки; її цільове призначення; стартову ціну; місце і час прове­дення торгів; назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспор­том земельної ділянки. Організатор земельних торгів має право відмовитися від їх проведення не пізніше ніж за десять днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування торгів із зазначенням причин цього.

Земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: відсутності покупців або наявності лише одного покупця; якщо жоден із покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну зе­мельної ділянки; несплати переможцем земельних торгів у встанов­лений термін належної суми за придбану земельну ділянку.

Земельні торги у формі аукціону відбуваються також у разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, що знаходиться у власності громадянина або юридичної особи. Підготовка і проведення таких торгів здійснюються на підставі ЗК і Закону "Про виконавче провадження". При цьому звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, допускається лише у тому разі, коли у їх власників відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення, якщо інше не запропоновано власником конкретної ділянки.

Таким чином, процедура аукціонно-конкурсного продажу зе­мельних ділянок значно жорсткіша за процедуру їх вільного прода­жу. Адже порушення першої є підставою для визнання торгів недійсними, а порушення другої не можна визнати такою підста­вою.

Земельні торги відіграють важливу роль у реформуванні земель­них відносин. Вони стимулюють ефективне землекористування на засадах ринкової економіки, дозволяють залучати інвестиції, ство­рювати нові робочі місця, гласно здійснювати надання і відчужен­ня земельних ділянок в адміністративному порядку. Крім того, ці торги відкривають можливості для визначення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують необхідною інфор­мацією покупців і продавців землі. Земельні торги є дійовим спо­собом формування первинного і вторинного ринків землі в Ук­раїні.