5. Особливості орендного землекористування

Право орендного землекористування

Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розви­нутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це по­ложення було поширено на усі землі. Однак перебудова еко­номічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відно­вили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це за­сноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємниць­кої та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наве­дені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного пра­ва, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користуван­ня земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визна­чені умови орендного землекористування. Більш детально відноси­ни, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних ділянок тре­ба розглядати у контексті положень цього Закону. При цьому вар­то мати на увазі, що нині не всі положення останнього і норматив­но-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положен­нями норм земельного закону.

Відповідно до ст. 4 Закону "Про оренду землі" об'єктами орен­ди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єкта­ми оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права зе­мельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадження­ми, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, як­що це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди мо­жуть бути самостійними об'єктами орендних відносинч&К»~майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земель­ну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та спору­ди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних діля­нок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба врахо­вувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водн"им та лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності оренд­них відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. З ст. 4 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недер­жавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташу­вання визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загаль­ними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальни­ми зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 ЗК до оформлення на них права приватної власності.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповно­важені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у вдаоності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самовря­дування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені орга­ни приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів — орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні осо­би самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних діля­нок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самовря­дування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою ви­никнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним гро­мадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним дер­жавам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів — орендарів землі, закріплений у ст. 6 Закону "Про оренду землі", втратив своє значення. Водночас ч. З цієї статті, в якій зазначено, що орендаря­ми земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід робо­ти в сільському господарстві, зберігає свою силу.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та оренда­рем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір орен­ди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з яки­ми орендодавець за плату передає орендареві у володіння і корис­тування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У Законі визначені умови та поря­док укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов'язково має бути зазначено: об'єкт орен­ди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови викори­стання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покла­дання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, напри­клад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі "Про оренду землі" закріплені й вимоги до оформлен­ня договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходжен­ням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років — в обов'язково­му порядку. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земель­ної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Орендне землекористування може бути короткостроковими довгостроковим. Згідно з ч. З ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова — 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання догово­ру, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю", відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесен­ня плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбаче­но виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі".

У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за ко­ристування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що має діставати вияв у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати наперед допускається на строк не більше одного року. У разі виз­нання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись у грошовій (залежно від оцінки вар- • тості землі), натуральній (надання орендарем орендодавцеві певної кількості або частини продукції, одержаної від використання ділянки) та у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах. Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та кому­нальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.

Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК. Причо­му це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалеж­но від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насампе­ред здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерсь­кого господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадя­нами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами (при проведенні розвідувальних робіт), науковими установами (у дослідницьких цілях), комунальними підприємства­ми (при прокладанні комунікацій), приватними підприємствами (для благоустрою територій).

Певний інтерес становить правове регулювання суборенди зе­мельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділян­ка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орен­дарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступ-ку орендарем права володіння і користування орендованою ним зе­мельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарсь­кого і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятко­вими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборен­ду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі.

Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і но­таріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії догово­ру суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.