7. Право земельного сервітуту та його види

Поняття та види земельних сервітутів

Згідно з положеннями ЗК земельний сервітут є правом обмеже­ного користування чужою земельною ділянкою. Підґрунтям його сучасної концепції служить модель, закріплена ще у римському праві. Відповідно до римської правової традиції земельним сервіту­том визнавалось речове право на чужу річ, що забезпечує повне чи часткове користування нею і нерозривно пов'язане з певною зе­мельною ділянкою чи певною особою. За сучасних умов відбу­вається відродження цього інституту після більш ніж 80-річної пе­рерви у його розвитку, зумовленої тим, що він не визнавався сис­темою радянського права.

Сервітут є одним з видів прав на чужі речі, який може бути виз­начений як право обмеженого користування ними (майном), вста­новлюване в інтересах певної особи. Він належить до прав, що підпорядковують річ уповноваженій особі (сервітуарію) у певному напрямі і з певною метою. Сервітут дозволяє сервітуарію корис­туватися природними властивостями речі, щодо якої він встанов­лений.

Насамперед треба зазначити, що сервітут, закріплений у ЗК, за своєю природою відрізняється від того, який міститься у цивільно­му праві. У науці цивільного права згідно з римською правовою традицією сервітути прийнято підрозділяти на земельні (предіальні) та особисті (персональні). Відмінності між ними виз­начаються не об'єктом сервітутного права, а виключно способом встановлення суб'єкта останнього, тобто тієї уповноваженої особи, якій належить право обмеженого користування чужою річчю. Ад­же, як вже зазначалось, сервітути встановлюються в інтересах пев­них осіб. Належність зазначеного права конкретній особі або підтверджується її найменуванням або пов'язується з наявністю у неї іншого права (зокрема права власності). Тому сервітут нале­жить особі як такій (персональний сервітут) або особі як власнику (володільцю) певної нерухомості (предіальний сервітут).

Суб'єктом предіального сервітуту є власник (володілець) так званої пануючої земельної ділянки чи іншого нерухомого майна (пануючої речі) для користування якою (яким) і задоволення пов'язаних з цим потреб встановлюються обмеження у користу­ванні так званою слугуючою земельною ділянкою або іншим, неру­хомим майном (слугуючою річчю). Наявність зазначеного сервіту­ту пов'язується з існуванням двох земельних ділянок, які за загаль­ним правилом повинні бути сусідніми, але можуть і не бути таки­ми. Причому сусідні ділянки не обов'язково повинні бути суміжни­ми (такими, що межують). Ними можуть бути визнані й ділянки, які можуть не мати спільної межі.

Суб'єктом персонального сервітуту є певна особа, задоволенню інтересів якої служить слугуюча річ. Права, що випливають з ньо­го, належать лише цій особі і не можуть бути передані навіть її спадкоємцям.

Таким чином, можна дійти висновку, що земельний сервітут — це такий сервітут, який може бути встановлений на вимогу власни­ка чи користувача земельної ділянки для її обслуговування шляхом ви­користання корисних властивостей сусідньої ділянки за домо­вленістю між власниками цих ділянок.

Порівняно з предіальним сервітутом, закріпленим у цивільному праві, сервітут, передбачений ЗК, відзначається обмеженим колом предметів, щодо яких він може бути встановлений. У ЗК закріпле­на можливість встановлення сервітуту виключно щодо земельної ділянки. У ньому немає прямої вказівки на можливість встановлен­ня сервітуту щодо іншого нерухомого майна. Проте треба зазначи­ти, що в результаті встановлення такого сервітуту, як право про­кладення та експлуатації лінійних комунікацій, може бути обмеже­на реалізація права власності не тільки на земельну ділянку, а й на розташовані на ній будівлі та споруди.

Встановлення сервітуту обмежує реалізацію права власності на конкретну земельну ділянку. Підставою для цього є домовленість між власниками сусідніх ділянок. При цьому, однак, треба врахо­вувати те, що кожен власник земельної ділянки або землекористу­вач відповідно до ч. 1 ст. 100 ЗК наділений правом вимагати вста­новлення земельного сервітуту для обслуговування своєї ділянки.

У ЗК закріплені такі підстави встановлення земельного сервіту­ту, як договір і рішення суду. Якщо між сторонами — власником земельної ділянки й особою, яка вимагає встановлення сервітуту, досягнута домовленість, виникнення сервітутного права можливе на підставі договору. Істотними умовами укладення останнього є визначення предмета сервітуту та розміру плати за його встанов­лення. Визначення предмета сервітуту свідчить про те, що останній надає його суб'єкту право обмеженого користування чужою земель­ною ділянкою, яке може мати різний обсяг залежно від виду сервітуту. Останній завжди передбачає обмежене, часткове корис­тування чужою земельною ділянкою. Причому воно має відповіда­ти її цільовому призначенню. У ЗК не встановлена форма зазначе ного договору. Тому при його укладанні треба виходити зі вказівки Кодексу про необхідність обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку, у тому числі й права земельного сервітуту (ч. З ст. 100 ЗК).

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту у цілому або щодо окремих його умов сервітутне право може ви­никнути на підставі судового рішення. Особа, зацікавлена у вста­новленні сервітуту, вправі пред'явити власнику сусідньої земельної ділянки позов. Це випливає з передбаченого ч. 1 ст. 100 ЗК права вимагати встановлення земельного^сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. При цьому позивач повинен довести в суді, що нормальне використання його земельної ділянки немож­ливе без обтяження сервітутом чужого майна (земельної ділянки), і що задовольнити потреби сервітуарія будь-яким іншим способом неможливо.

Можна не погодитися з тим, що ці дві підстави (договір і рішен­ня суду) є вичерпними підставами встановлення сервітуту, оскільки ЗК не виключає можливості існування права власності на будівлю, розташовану на земельній ділянці, яка не належить на праві влас­ності власнику цієї будівлі. У силу природи відносин, що склада­ються при цьому, останньому належить право проходу до своєї будівлі. Перешкоджання реалізації цього права є й перешкоджан­ням реалізації права власності взагалі.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків сервітуарія, які вип­ливають з обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладан­ня лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, про­кладання комунікацій тощо) або пред'явлення до власника сусідньої ділянки вимоги утримуватися від певних видів її викори­стання (наприклад, не протидіяти відводу з неї води, навіть якщо цим буде обмежене право власності). Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок власника слугуючої земельної ділянки.

Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті слугуючої ділянки на момент встановлення сервітуту, враховувати інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх госпо­дарських потреб; вносити власнику слугуючої ділянки плату за її використання; здійснювати сервітут способом, найменш обтяжли­вим для власника слугуючої ділянки. Має зберігатися підстава встановлення сервітуту. Власник слугуючої ділянки вправі пред'явити вимогу про припинення дії сервітуту через наявність обставин, які мають істотне значення, або у зв'язку з тим, що сервітут перешкоджає використанню ділянки за її цільовим при­значенням.

Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервіту­том, завжди мають пасивний характер. Він повинен змиритися з вчинками третьої особи або не вчиняти певних дій. Повноважен­ню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. При цьому зміст сервітуту завжди пов'язаний з правом користування. Він не поши­рюється на право розпорядження ділянкою. За своїм змістом сервітутне право завжди є вужчим права власності.

Строк, на який встановлюється сервітут, також визначає зміст останнього. Він повинен бути обумовлений при встановленні сервітуту. Сервітут, встановлений без визначення строку його дії, згідно з ч. 2 ст. 98 ЗК є постійним, тобто безстроковим. Сервітут може бути встановлений також на період дії певних обставин, що були підставою його встановлення. У разі припинення таких обста­вин дія сервітуту також припиняється.

Плата за користування сервітутом. Відповідно до ч. З ст. 101 ЗК власник або користувач земельної ділянки, щодо якої встанов­лений земельніїй сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких він встановлений, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Визначення розміру плати за встановлення сервітуту віднесено до компетенції суб'єктів сервітутних відносин. При цьому сторони повинні виходити з того, що плата має враховувати ті обмеження, які перешкоджатимуть власнику реалізовувати своє право на обтя-жене сервітутом майно.

Сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку. Однак він не підлягає відчуженню окремо від неї. Тому сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може переда­ватися будь-яким способом особі, яка не є власником ділянки, для забезпечення користування якою його встановлено. У цьому ро­зумінні сервітут має акцесорний характер щодо того права, в інте­ресах реалізації якого його встановлено.

При вирішенні питання про можливість перенесення сервітут­ного права на іншу особу варто виходити з того, що під час вста­новлення земельного сервітуту особа власника слугуючої ділянки не має значення для існування цього права, оскільки цей сервітут встановлюється не на користь конкретної особи як такої, а на ко­ристь, так би мовити, сусідньої земельної ділянки, тобто її влас­ника як такого. Тому заміна власника слугуючої, як і пануючої, ділянки не позначається на встановленому сервітуті. Згідно з ч. 1 ст. 101 ЗК дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої він встановлений, до іншої особи. Отже, ЗК закріплює право спадкування сервітуту як речо­вого права.

Захист сервітуту. Зміст сервітуту як речового права складають також повноваження сторін щодо захисту своїх прав та інтересів. Так, особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на за­хист своїх прав та інтересів шляхом застосування певних правових заходів на стадії ведення переговорів з контрагентом щодо укладен­ня договору про встановлення сервітуту, тобто така особа має пра­во на спеціальний позов про його примусове встановлення.

У ЗК не передбачений спеціальний позов на захист встановле­ного сервітутного права від зазіхань як третіх осіб, так і власника слугуючої ділянки. Право на пред'явлення такого позову має грун­туватися на положеннях цивільного законодавства.

Припинення дії сервітуту. У ст. 102 ЗК міститься перелік підстав припинення дії земельного сервітуту. Проте він має бути доповне­ний загальними підставами припинення речових прав, а також ти­ми, які випливають із природи сервітутних правовідносин. При цьому треба враховувати ту обставину, що окремі з перерахованих у ст. 102 підстав можуть бути застосовані лише до певних видів сервітутів. Зокрема, закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут, є підставою припинення дії виключно строко­вого сервітуту.

Загальними підставами припинення речових прав, які можуть бути застосовані до припинення дії земельних сервітутів, є такі: зникнення об'єкта сервітутного права (слугуючої ділянки), що може мати як юридичний (наприклад, вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності або для суспільних по­треб), так і фактичний (наприклад, поглинання ділянки рікою) характер; відмова особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут. Оскільки право земельного сервітуту виникає з моменту державної реєстрації, його припинення також треба пов'язувати з цим. Тому визнання угоди недійсною або розірвання договору, що є підставою встановлення сервітуту, визнання неправомірною державної реєстрації сервітуту, також є підставами припинення дії сервітуту.

Загальною підставою припинення прав на чужі речі, яку допус­тимо застосовувати й для припинення дії земельних сервітутів, мо­же бути також поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника слугую­чої земельної ділянки. Це випливає з того положення, що сервітут не може бути встановлений на власне майно. Тому особа, яка є власником двох сусідніх земельних ділянок, не може встановити сервітут щодо однієї з них, обтяживши іншу.

Загальними для всіх видів сервітутів є такі підстави припинен­ня їх дії:

1) припинення обставин, що були підставою встановлення сервітуту. Як зазначалося вище, сервітут може бути встановлений для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим спо­собом. Тому припинення зазначених обставин може служити підставою припинення дії сервітуту;

2) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Кваліфікація такого невикористання має факультативний характер, оскільки слугуюча земельна ділянка повинна використовуватися відповідно до цілей встановленого сервітуту;

3) наявність ситуації, за якої використання сервітутного права унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої вста­новлено сервітут, за її цільовим призначенням;

4) порушення сервітуарієм умов користування сервітутом (вико­ристання земельної ділянки, обтяженої сервітутом, не для тих цілей, для задоволення яких він був встановлений, зловживання своїм правом, а також використання його виключно з метою ущем­лення права власника слугуючої земельної ділянки тощо);

5) зникнення пануючої земельної ділянки, тобто фактичне при­пинення існування ділянки, щодо якої було встановлено земель­ний сервітут.

У ЗК передбачені також спеціальні підстави припинення дії сервітутів, характерні для їх окремих видів. Наприклад, для строко­вих сервітутів такою підставою є закінчення терміну, на який його було встановлено.

Підстави припинення дії сервітутів треба відрізняти від способів припинення їх дії, хоч у ст. 102 ЗК має місце змішування цих понять.

До способів припинення дії сервітуту може бути віднесено домо­вленість сторін, припинення дії сервітуту в судовому або в автома­тичному порядку (при настанні обставин, з якими право пов'язує припинення дії сервітуту). Так, автоматично дія сервітуту припи­няється при поєднанні в одній особі сервітуарія і власника слугу­ючої земельної ділянки, а також внаслідок закінчення терміну, на який було встановлено сервітут.

На вимогу власника слугуючої земельної ділянки дія сервітуту може бути припинена у судовому порядку у разі припинення підстав його встановлення, а також за наявності ситуації, коли встановлення сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої його встановлено, за її цільовим призначенням. Однак треба усвідомити, що рішення суду про припинення дії зе­мельного сервітуту є не підставою (як це зазначено в ч. 1 ст. 102 ЗК), а лише порядком його припинення. Тобто суд вправі припи­нити сервітутне право не за власною ініціативою, а лише за наяв­ності наведених вище підстав.