Тема 2. Юридична класифікація житлових будинків і житлових приміщень. Житловий фонд України, його структура та призначення

1. Призначення житлових будинків та житлових приміщень. Вимоги, що ставляться до житлових приміщень

2. Поняття житлового фонду: його структура та види

3. Управління житловим фондом

4. Державна реєстрація та облік житлового фонду

1. Призначення житлових будинків та житлових приміщень. Вимоги, що ставляться до житлових приміщень

Розглядаючи цю тему, слід зазначити, що для житлового права розкриття таких понять, як житловий фонд, житловий будинок, квартира, житлове приміщення, житлова площа, квартира, кімната має велике значення, адже правильно застосовувати нормативно-правові акти можна лише за умови повного з'ясування змісту цих категорій.

Цивільний кодекс України чітко визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Під житловим будинком потрібно розуміти будівлю капітального типу, споруджену з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначену для постійного у ній проживання.

Характеризуючи житлові приміщення, в юридичній літературі виділяють:

а. загальну площу, під якою розуміють суму площ усіх приміщень квартири (площа жилих кімнат, коридорів, ванних кімнат і т. д.)

б. житлові площі, які включають площі усіх житлових кімнат (спальні, столові, кімнати для ігор, навчання, роботи). Крім того, зважаючи на різноманітність житлових приміщень, їх можна згрупувати:

а) залежно від призначення:

• приміщення квартирного типу;

• приміщення дачного типу;

• приміщення типу гуртожитку.

б) за часом проживання:

• тимчасового характеру (призначені для тимчасового проживання);

• постійного характеру (призначені для постійного проживання);

в) залежно від підстав надання в користування громадянам:

• житлові приміщення, що надаються за договором оренди(комерційного найму);

• житлові приміщення, що перебувають у власності громадян;

• службові і спеціалізовані житлові приміщення;

• житлові приміщення, що надаються громадянам на інших підставах (наприклад, договір дарування) тощо.

Разом з тим існують і такі будівлі, які з самого початку непридатні для проживання, наприклад підвали, вони явно не відповідають санітарним і технічним вимогам і є непридатні для проживання.

Слід звернути увагу на те, що з позиції права будова визначається житловим будинком з моменту завершення її будівництва, прийняття до експлуатації уповноваженою на те комісією та реєстрації в установленому законом порядку в органах місцевого самоврядування.

Метою проведення такої реєстрації житлового фонду є встановлення права власності на житлові будинки та його облік.

Слід наголосити на тому, що житлові приміщення, житлові будинки можуть вважатися придатними для постійного проживання, якщо вони відповідають усім умовам, за яких людина може проживати без шкоди для здоров'я. Конструктивно житло не повинно призводити до виникнення чи розвитку фізичних або душевних захворювань. Житлове приміщення має бути природно освітленим, у ньому повинна підтримуватися належна температура, звуконепроникність.

Наявність водопроводу, каналізації, газозабезпечення є елементами благоустрою.

Відповідно до ст. 50 Житлового кодексу житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Необхідно пам'ятати, що житлові будинки і житлові приміщення можуть бути виключені із житлового фонду в разі їхньої невідповідності санітарним і технічним вимогам, що ставляться до житлових приміщень.

Відповідно до нині чинного Житлового кодексу періодично (1 раз на 5 років), у строки, визначені Кабінетом Міністрів України, проводяться обстеження стану житлових будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання житлові будинки і житлові приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради. Непридатні для проживання житлові приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежитлові за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті рад.

Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їхньої відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначаються постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 «Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання».

Обстеження житлових будинків проводять інспекторно-технічні працівники житлово-експлуатаційних організацій. У разі необхідності можуть залучатися фахівці закладів санітарно-епідеміологічної служби, проектних і науково-дослідних організацій, представники громадськості. Під час виявлення невідповідності стану жилих будинків санітарним і технічним вимогам житлово-експлуатаційна організація виступає з пропозицією про визнання житлового будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання та подає до уповноваженого органу ряд документів, таких як:

• акт обстеження стану житлового будинку з відповідним висновком;

• технічний паспорт житлового будинку з даними про його фізичну зношеність (відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993р. №52 непридатним для проживання вважаються будинки, фізичний знос яких становить 81 %);

• висновок органу санітарно-епідеміологічної служби, щодо відповідності житлового будинку санітарним нормам;

• висновок проектної або науково-дослідної організації щодо технічного стану житлового будинку та про недоцільність проведення капітального ремонту.

Після цього обстеження будинку проводить спеціальна комісія, до складу якої входять заступник голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальник управління житлового господарства, представники органів санітарно-епідеміологічної служби, державного пожежного нагляду, органів управління у справах будівництва і архітектури, депутат місцевої ради, інженер житлово-експлуатаційної організації, представники громадського будинкового комітету. За результатами обстежень комісія складає акт про визнання чи невизнання жилого будинку непридатним для проживання. За рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради житлові приміщення і житлові будинки можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесені.

Відповідно до чинного законодавства України громадяни, які проживали у житлових будинках чи житлових приміщеннях, що були переведені у нежилі, забезпечуються житловою площею.